在签订商品房预售合同过程中应注意审核土地使用权是否存在抵押,仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。 因此对签订商品房预售合同 注意事项要有一定的了解:(1) 确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。 (2)审查开发商提供的格式合同,在签订正式预售合同前,双方当事人往往会先签订一个认购协议,用来约定未来某个时候签订买卖合同。 (3)注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算,但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期,从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。
预售是如今房地产销售的一个主要方式,但签订预售房屋合同需要注意一些事项以防止一些风险。签订预售合同时主要有以下一些注意事项:
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证。
2、确认开发商制定的格式条款是否公平。
3、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。应当明确这些规定的具体内容。
4、明确约定抵押权的处理方式。
5、明确面积误差的处理结算办法。预售合同约定的面积一般为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。为了避免日后发生纠纷,购房者应当在预售合同中约定出现面积误差后的处理方法。
6、及时办理相关登记手续。商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。
7.注意土地使用年限。出让土地的年限是从开发商国有土地使用证获得审批时开始起算,但是房地产开发过程中由于种种原因可能导致项目延期,从而使商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。
【法律依据】《民法典》第二百一十二条登记机构应当履行下列职责:
(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
(二)就有关登记事项询问申请人;
(三)如实、及时登记有关事项;
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
1、注意承包人的优先受偿权
2、在预售商品房工程建设过程中,如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为相关法律规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
3、由于预售商品房并非不宜折价和拍卖,根据这一规定,承包人的优先受偿权的效力,优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人(包括预售商品房买受人在内)的因享有担保物权而产生的优先受偿权,居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权;但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人,则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
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