签订《房屋买卖契约》后能否以违规建筑申请无效

    江西省宜春市袁州区人民法院

    民事判决书

    （2020）赣0902民初3210号

    原告：易XX，男，1943年12月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。

    被告：易XX，男，1975年5月3日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。

    被告：易X进，男，1952年12月29日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。

    二被告的委托诉讼代理人：何X，江西日泰律师事务所律师。

    二被告的委托诉讼代理人：胡艺韬，江西日泰律师事务所律师。

    原告易XX与被告易XX、易X进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易XX、被告易XX、易X进及其委托诉讼代理人胡艺韬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告一签订的《房屋买卖契约》无效，返回宅基地使用证和房屋；2、判决被告二拆除违章建筑（猪圈），恢复原状；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：1999年期间，被告一租住原告位于金瑞村河一组16号的农房。12月31日原告与被告一签订了一份（房屋买卖契约），约定：房屋卖给被告一，如以后改建，仍需按政策审批。并为了买主方便出入，原告将庭院、坪场让与买主使用。20年来，此房一直由被告父母居住，被告一也没有去办理产权变更登记手续。近几年，被告父母亡故，此房一直由被告二单独居住。2020年2月份，被告二通知原告，要在原告的庭院里建猪圈，原告表示不同意。2020年2月25日，原告请求镇村两级干部一同到现场劝阻，但被告二强制在原告庭院里建成占地40多平米的猪圈。原告认为，原告与被告一签订的（房屋买卖契约）违反了《土地管理法》强制性规定，属于无效合同。被告二没有经过原告同意，更没有依法经土地部门各级行政机关审批，属违章建筑，应予拆除，恢复原状。由于多次协商不成，只有请求法院依法判决。

    被告辩称：一、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖契约真实有效。本案所诉争的位于金瑞村河一组16号的房屋系由两位答辩人父亲出资以答辩人一名义于被答辩人处进行购买，于1999年12月31日签订房屋买卖契约，并且通过现金的方式支付了房屋价款。根据被答辩人提供的《房屋买卖契约》可见，该份契约系被答辩人亲笔书写，意思表示真实有效，双方在平等自愿的基础上达成了该份契约，系被答辩人真实意思表示，且自1999年12月31日起，两位答辩人就跟随父母亲居住在该房屋内，后由于两位答辩人的父亲去世，答辩人一搬出该房屋，该房屋一直由答辩人二居住至今，长达20年之久，答辩人二系农民，其文化水平程序较低，经济能力较弱，且系答辩人二的唯一住房，其没有生活经济来源，所圈养的猪圈系唯一生活来源。本案被答辩人系法律工作者，利用其了解“精通”法律的优势，在其明知其与答辩人一签署的买卖合同可能将无效的情形下，依然与被答辩人一签署该份契约。在答辩人已经居住近20年之久后再提出该合同无效，被答辩人其行为目的昭然若揭，随着房价的飞速上涨，利益的驱动使答辩人不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利。因此，被答辩人以买卖合同违反《合同法》第52条之规定为由，即违反法律、行政法规之强制性规定的合同为无效合同，请求法院确认房屋买卖合同无效，从而达到再次获得的目的，其为利益选择如此手段玩弄缺乏法律意识的朴素农民的行为，也让身为法律人不齿。双方文化差异悬殊，且答辩人朴素善良的信任被答辩人，却换来了年近古稀被诉至法院，连生活最后的居所都岌岌可危的结局，希望审判秉持公义，按照公平原则驳回被答辩人的诉讼请求。

    查明的事实

    1999年期间，被告易XX租住原告易XX位于袁州区的农房。同年12月30日，原告易XX与被告易XX签订了一份《房屋买卖契约》，卖主为易XX，买主为易XX，约定房屋价格为人民币2800元，契约第五条约定：“房屋卖给被告易XX，房屋内外凡构成房子设施一概出卖，其中自来水管归买主，不另收费，围墙归买主，内面土地买主享有使用权，如以后改建仍需按政策审批。前面如以后改建，仍需按政策审批。前面坪场由买主使用。院内树木，原有樟木株归木主所有，砍伐后不得另栽。买主以后自栽归买主所有。”被告易XX支付了2800元给原告易XX，原告易XX将宅基地使用证和房屋交付给了被告易XX。2000年3月28日，被告易XX向宜春市财政局缴纳了契税50元。此后被告易XX和其父母居住在此房屋，2014年被告易XX将此房屋给其弟弟既被告易X进居住。2020年2月份，被告易X进在此房屋的庭院里建了一个猪圈，此猪圈未经政府审批。

    上述事实，有房屋买卖契约、宅基地使用证、契税证、契税发票及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

    判决的理由与结果

    本院认为，本案属农村房屋买卖合同纠纷。就本案而言，双方当事人争议的焦点在于双方签订的农村房屋买卖合同以及双方买卖房屋的行为效力问题。农民房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋，尽管本案涉诉农村房屋买受人易XX并非涉诉房屋所在村村民，不具备购买该村集体土地上建设之房屋的资格，但房屋买卖行为已超二十年之久，且诉争房屋所在的村、组未提出过异议，视为对该买卖行为的默许。结合庭审认定的事实以及诉争房屋从本案卖房人原告易XX手中转移至被告易XX处这一交易过程分析，原告易XX在将本案诉争房屋及庭院于1999年12月30日卖给本案被告易XX，双方签订了书面的《卖房契约》，且该契约确系双方真实意思表示，且买卖当时的对价也是合理的。现原告要求确认合同无效返还房屋，这与《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》基准原则之一的诚实信用原则是完全相悖的，也不符合社会的基本道德准则，被告易XX购买诉争之房完全是为了安身生活，且被告及家人已在诉争之房居住达二十年之久，对该房屋形成了稳定的占有使用关系，诉争房屋已经成为被告及其家人不可或缺的栖身之所，返还房屋将会使被告及其家人处于无保障居住状态，给社会造成不稳定的因素。综上，为保护交易安全，鼓励诚实信用，诉争之房以维持现状为宜。原告主张合同无效返还房屋及宅基地使用证的诉请，本院不予支持。

    对于原告提出的要求被告易X进拆除违章建筑（猪圈）、恢复原状的诉请，本院认为，当事人向法院起诉，必须属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案中，被告易X进建造的猪圈系没有经过审批建设的房屋，属于违章建筑，双方因此引发的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。

    综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

    驳回原告易XX的诉讼请求。

    案件受理费50元，减半收取计币25元，由原告易XX承担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：XXX，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）

    审判员徐XX

    二〇二〇年八月二十七日

    代书记员王X

    公告

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