物业服务合同纠纷

是民事判决书内蒙古自治区通辽市科尔沁区XX正本

(2022)内0X02 民初 X2XX号

原告(反诉被告):通辽XX公司，住所地:内蒙古自治区通辽市科尔沁区XXX。

法定代表人:王XX，职务;总经理。

委托诉讼代理人:黄XX、女、通辽XX公司职员。

委托诉讼代理人:李XX，内蒙古XX律师事务所律师.
被告(反诉原告):通辽市科尔沁区XX街道XX，住所地:通辽市科尔沁区XXX。

法定代表人:庞XX，职务:主任.

委托诉讼代理人:李X，男，通辽市科尔沁区XX街道XX副书记。

委托诉讼代理人:叶建驰，内蒙古蒙通律师事务所律师。
原告(反诉被告)通辽XX公司(以下至判决主文前简称为XX物业公司)与被告(反诉原告)通辽市科尔沁区XX街道XX(以下至判决主文前简称为XX子村委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2022年X月1X日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)XX物业公司的委托诉讼代理人黄XX、李XX、被告(反诉原告)XX子村委会的委托诉讼代理人李X、叶建驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)XX物业公司向本院提出诉讼请求:XXX子村委会支付物业费20XX20元，支付利息损失 X2XXX元，合计2X211X元;2.本案诉讼费用由XX子村委会负担。事实和理由:2012年，XX物业公司与通辽XX公司签订《前期物业服务合同》,约定由XX物业公司为XX花园小区提供物业服务、物业费价格为1.X0元/平方米/月，按年支付，当年的第一季度履行交纳义务，逾期则加收日 X%:辽约金

XX子村委会于201X年X月1日购买并入住通辽市科尔沁区XX2X号/2X号楼X号商铺(多层)，房屋建筑面积为XXXX.0X 平方米。在XX物业公司提供服务后，XX子村委会没有交纳201X年1月1日至2022年12月X1日期间物业费，按照合同约定计算，违约金金额2X211X元，为保护当事人合法的民事权益，请求法院支持XX物业公司的诉讼请求。

被告(反诉原告)XX子村委会补称，1.案涉房区建筑面积为XXXX.0X 平方米属实，其中，地上面积为1X1X.0X平方米，地下空面积为2X1X平方米。按照物业服务合同约定，商铺物业费价格为1.X0 元/平方米/天，地下室(用干仓错)物业费价格为

0.X0元/平方米/月，因此，企201X年-2022年期间物业费总额为XXX元,XX物业公司浦求的物业费计算有误。2.自201X年开始，靠涉房屋展顶溺水，由于XX物业公司拒绝维修，由XX子村委会自行维修、支出维修费21XX00元，因此，XX物业公·司预约在先，XX子村委会系因XX物业公司进约才没有交纳物业费。

综上所述，XX物业公司的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其相应的诉讼请求，

XX子村委会向本院提出反诉请求:XXX物业公司双倍返还超额收取的物业费2222X0元;XXX物业公司支付维修费用 21XX00元;X.反诉案件受理费由XX物业公司负担。事实和理由:1.案涉房屋建筑面积为XXXX.0X平方米，其中。地下室面积为2X1X年方米，按照物业服务合同约定，地室物业费价格为

0.X0元/平方米/月,XX物业公司在201X年-201X年期间按照1.X0元/平方米/月收取地下室物业费,多收取物业费111120无，因此，发集物业公司应当双倍返还。2.按照《前期物业服务·合同》约定，物业公司负有对公用部位维护律修和管理义务，但是，发集物业公司对于XX于村委会屋顶漏水问题拒绝维修，XX子村委会开奈言行委托第三方进行维修，因此，XX物业公司步当承把农庄子村委会支出的维修费用，

反诉被含XX物业公司料称，1.案动防屋用途系商业用房，不区分地工面积和地下面积问题,面积为2X1X平方米等地下室的粉业费应当按照 1.X0元/平方米/月收取。在《轮期物业服务今司》中所记载的地下室物业费价格0.X0元/平方米/月，是指生台区的用于全传的块下室物业整价格，而商铺地下房屋用途为育业便用，两种地下室月途不同，场业服务成本不同，收费标准立不同，按照物业管理条例相关规定，物业费价格应当与服务水平相适您，竟铺地下房屋按照1.X0元/平方米/月收取费用合法、合理，不属子不超有天情形。XXX物业公司服务范围为维护和供养，屋顶防水的维修不属于物业公司服务范围。此外，突涉房基于200X年交付使月，在201X年是顶漏便已经超过质保期，因比，应当由业主自行承担是天漏阀的维修费用。综上，请求法院驳回XX子村委会的反诉请求。

证据和事实认定:

.关于本诉部分，XX物业公司为证明自己主张的事实，提交如下证据:

证据1:《前期物业服务合到》1份，证明物业费价格标准，交费期限和违约责任等事实。

证据 2:《XX城市龙园商销购房协议书》1份、物业资收款收据X份、中国银行交易流水清单X份、证明XX子村委会既已知道两铺地下室的物业费价格为1.X0元/平方头/月事实。

证据X:通辽XX房屋开发公司出具的证明1份，证明商铺地下室物业费价格为1.X0元/平方米/月事实。

证据X:XX物业公司与业主孙XX、李X和李X分别订立的《前期物业管理协议》各1份及其收款收据各1份，证明案涉小区其他商用房地下室收费标准均为1.X0元/平方米/月事实。

证据X:(2020年)大0X02民初XXXX号民事判决书1份，证明商铺地下室物业费价格为1.X0/平方米/月以及所有商用房业主均知晓该价格的事实。

证据X:案涉小区生宅业主地下宠物业费收据X份，证明住实地下室物业费的价格为0.X0元/平方大/月。

XX子村委会质证意见如下:对证据1真实性，合法性没有异议。证据2虽然真实，但不能证明待证事实，对证据X、证据X真实性、合法性和关联性均有异议。证据X虽然真实，但不能证明待证事实。证据X不具有真实性、合法性。

关于本诉部分，XX子村委会提交如下证据:

证据X:《前期物业服务同》1份，证明地下室的物业费价格为0.X0元/平方米/月

XX物业公司对证据?真实性没有异议。

关于反诉部分，XX子村委会提交如下证据:

证据X:通辽市科尔沁区XX街道办事处XX子社区居务监督委员会出买的证明1份，证明涉房屋屋顶漏雨的事实。

证据X:《防水施工合同》和《施工合同》各1份，增值税发票X份，证明XX子村委会支出屋顶防水维修费的事实。

证据10:通辽市科尔沁区平安XXXX超市出具的证明1份，证明201X年X月12至201X年12月X1日期间的物业费由XX子村委会交纳的事实。XX物业公司质证对证据X、证据X真实性均有异议，对证据10真实性没有异议，

XX物业公司提交如下反驳证据;

证据 11:《前期物业服务同》(编号为00000XX)2份，合司第三条和附件五第二部分的内容证明业主自用部分由物业公司提供有偿服务。

证据 12:《商品房买实合同》、《房屋租赁合同》各1份，证明案涉房屋住200X年交付使用，已经超过质保期。

证据 1X:《建设工程质量监督报告》、《商品房质量保证书》各1份，证明渠涉房屋已经超过保质期，

证据 1X:《经济合国会签单》、《小区防水维修合司》、《维修档案资料》，交余附页、维修单各1份、照片12张，证明友物业公司对保涉房运进行防水维修的事实。

XX子村委会质证对证据11、证据 12、证据 1X真实性没有异议:对证据1X 真实性、关联性均有异议。

根据当事人举证、质证情况，本院认证意见和理由如下:

1.关于物业费价格标准，交费期限和违约责任等事实。

当事人对证据1和证据X(与证据1内容相同)真实性没有异议，证据1和证据X形式合法，内容真实可信，能够证明案件事实，本院予以采纳、

2.关于商铺的地下室物业服务费价格是0.X0元/平方米/月，还足1.X0元/平方米/月的事实.

XX子村委会提供证据X，用以证明商销的地下室物业服务责价格是0.X0元/平方米/月，而XX公司提供证据2、证据X、证据X、证据X和证据X，用以证明商铺的地下空物业服务费价格是1.X0元/平方米/月。

本院认证认为，在证据了中，已经明确载明多层住宅物业费价格为0.X0元/平方米/月，商钱物业费分格为1.X0元/平方米/月，地下室物业费价格为0.X0元/平方米/月，在此，地下室的内涵应当即包括住宅地下室，也包括商铺地下室，合同中并没有特定地下室为住宅地下室。综上，根据证据X，能够确定商铺地下室的物业费价格为0.X0元/平方米/月事实成立，本院对于证据X予以采纳。

在证据2中，通辽XX房屋开发公司与XX子村委会订立的《XX城市花园商铺购房协议书》,合同主体并不包括XX物业公司，合同具有的“承担物业费(1.X0元/平方米)”的内容，并非物业服务合同内容，因此，该证据对于商铺地下室物业费价格的事实没有证明力;同时，证据2中XX子村委会按照商铺地下室1.X0元/平方米/月的价格交纳物业费的内容，与商铺地下室物业费价格的事实之间，不存在因果联系，对于待证的商铺地下室1.X0元/平方米/美的价格事实没有证明力。

证据X系单位出具的证明文书，证据形式合法，但是，关于商铺地下室物业费价格问题应当以合同约定为准，不能藉当事人单方事后对合同相关内容的解释说明来否定合同内容，因此，证据X对于待证事实缺乏证明力,

证据X内容为物业公司按照商铺地下室1.X0元/平方米/月的价格向其他业主收取的事实，证据X内容为物业公司按照商铺地下室0.X0元/平方米/月的价格向其他业主收取的事实，但是，上述证据内容所反映的事实与商铺地下室物业费价格的事实之间不具有因果联系，因此，证据X和证据X对待证事实没有证明力。

在证据X中，判决书认定的事实并没有明确确定商铺地下室物业费价格为0.X0元/平方米/月的事实，因此，该证据对待证事实没有证明力。

综上，证据2、证据X.证据X、证据X和证据X不能证明商铺地下室物业费为1.X0元/平方米/月的事实,也不能否定和推翻证据X对商铺地下室物业费价格事实的证明力，因此，本院对上述证据不予采纳。

X.关于东子村委会维修屋顶防水的事实，XX子村委会提供的证据X和证据X形式合法，证据之间相互联系，能够证明案件事实，本院予以采纳。当事人对证据11真实性没有异议，本院予以采纳、发物业公司提供的证拯1X虽然形式合法，内容真实，但是，证据内容不具有对案涉房屋进行防水维修的内容，因此证据1X对待证事实没有证明力，本院不予采纳。

X.关于渠涉房屋是否超垃建设二程质量保证期限的事实，XX物业公司提供证据12和证据1X，对方治集人对上述证据没有异议，本院予以确认，

X.关于 201X年X月1日至201X年12月X1日物业费是否由XX子村委会交纳的重实，XX子村委会提交证据10，对方当事人对证据真实性没有异议，本院予以采纳，

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:

通辽卡科尔沁区XX城市花园小区由通辽XX公司建设、通辽XX公司于201X年1月1日，201X年1月1日和201X年1月1日与XX物业公司订立《前期物业服务合员》，约定由XX物业公司为案涉小区提供物业服务,服务内容为物业共用部位(包括面、户外墙面、门厅、走库、公共楼梯问等)的维修、养护和管理，共用设备设施的运行、维修、养护和管理,物业具用部位和相关场地的清洁卫生垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，约定的物业费价格为多层住宅每月每平方米0.X0元，商铺每月每平方米1.X0元，地下室每月每平方光0.X0元，物业赛按年交纳，每年第一季度内履行交纳义务，途期则每日加收X%纳合。合同对于专项维修资金的管理和使用并没有作出约定.XX子村委会系通辽杆科尔沁区XX花园小区2X号/2X号楼X号商铺业生,于201X年X月1日购买并入住，房屋建筑面积为XXXX.0X平方米，其中，地下室建筑面积为2X1X平方米。在XX物业公司提供服务后，XX子村委会已经交纳201X年X月1日至201X年12月X1日期间有业费，额为2XXXXX元，但没有交纳201X年1月1日至2022年12月X1日期间物业费。

北外，由于案涉房屋是顶漏防(防水工程已经巡过质量保证期)，古XX子村委会自行委托工程队进行维修，支出维修费用共计 21XX00元.

本院认为，XX小区建设单位通江XX公司与发票物业公司订立的《前期物业服务合同》不违反效力性法律规定，合同合法有效，对案涉小区业主XX子村委会具有法律约束力，XX物业公司提供物业服务后，XX子村委会作为案涉小区业主，应当按照合同约定价格标准(商铺每月每平方米1.X0元，商铺地下室每月每平方米0.X0元)支付相应的物业费，其本诉按照地下窗每月每平方米1.X0元请求超出部分本院不予支持;同时，XX子村委会反诉请求XX物业公司此前多收取部分(自201X年X月1日至201X年12月X1日，金额为10000X元)的反诉求合理部分成立，本院予以支持，其请求双倍返还缺乏法律规定，本院不予支持。

業涉房屋的屋顶，属于合同约定以及法律规定的公用部分物业，不属于业主自用物业,按照前期物业服务合同的约定，XX物立公司负有维修、养护和管理责任，XX物业公司对于案涉房屋屋顶滑雨应当按照合同约定予以维修，因此，在XX子村委会对屋顶滑雨的维修支出维修费用后，该维修费用应当由XX物业公司承担，XX子村委会反诉请求XX物业公司给付维修费用成立，本院予以支持。

鉴于XX物业公司在物业服务质量方面存在瑕疵，其提出的逾期交纳违约金的诉讼主张本院不予支持

综上所述，XX物业公司清永XX子村委会支付物业费的部分请求成立，其请求东沱子村委会支付违约金的请求不成立;东辈子村委会请求XX物业公司返还物业责部分成立，其请求XX物业公司支付维修费的请求成立，依照《中华人民兵和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百八十八条,《中华人民共和国民法通则》第五条，第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一下零十条,《中华人民共和国民法典》第一百十十六条，第五百七十十条、第九百四十四条的规定，判决如下:

一、被告(反诉原告)通辽市科尔沁区XX街道办事处XX于社区居民委员会支付原矩(反诉被告)送XX公司物业服务费12012X元，于本月决发生法律效力后立即履行;

二、驳凹原合(反诉报告)建辽XX物业服务有限公司其供诉讼请求。

三、反诉被台(原各)通辽XX公司返还反诉原告(被告)通辽市拜尔沁区红垦街道办事处XX子社区居民委员会物业费10000X元，给付维修费 21XX00元，合计X1XX0X元，于本判决发生法律效力后立即履行;

妇、驳回反诉原传《被台)通辽市科尔沁区XX街道办事处东垣子社区居民委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息;

案-受理费减半收取2XX1元,反诉案件受理费减半收取XX1X元，合计XX0X元，由原合(反诉被告)通辽XX公司负栏XXXX元，由被告(反诉原告)通辽市科尔沁区XX街道XX负担 22X1元.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。

审判员动X

件与原件核对无异书记员二0二二年一一月二十三日张