转让土地的土地增值税如何计算

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《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条房地产开发费用的扣除问题
（三）的规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）、
（二）项所述两种办法。”那么，既有向银行借款，又有统借统还借款，其房地产开发费用计算扣除时，或选择
（一）的计算办法或选择
（二）的计算办法，不能同时适用
（一）、
（二）两种办法计算。上述政策是针对国家批准的金融机构，小额贷款公司是地方政府金融办批准成立的，没有取得人民银行与银监会颁发“经营金融业务许可证书”，不属于金融机构。同样投资担保公司也不属于金融机构，因此，小额贷款公司利息，投资担保公司利息，取得利息发票，土增清算时不可以按同期同类商业银行贷款利率计算扣除。

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土地增值税征收范围
1、一般情况下，土地增值税会对“转让”国有土地使用权的行为进行征税，而“出让”国有土地使用权的情况不需要征收土地增值税;
2、土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
3、土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：
①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。土地增值税计算方法：土地增值税应纳税额=[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率。相关规定：
①评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;
②与转让房地产有关的税金指营业税、城建税、教育费附加等;
③评估费可扣除。在计算土地增值税的时候，由政府批准设立的房地产评估机构评估发生的评估费可以扣除;但个人隐瞒、虚报房地产成交价格进行评估的，评估费用扣除不被允许;
④若是已经缴纳完契税，那么在计算土地增值税时不允许扣除。

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解答如下, 是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，期间费用及利息可否按比例扣除若认定为直接转让土地，但期间费用及利息不得扣除。如你公司实质上属于未进行开发即转让的，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款：对取得土地使用权后投入资金，则根据第六条一款规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金【问题】我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计等。因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计【解答】根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除、交纳的有关费用