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1.卖方向银行提出申请。
2.经银行审查同意的，由银行.卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。
3.卖方和买方签订住房转让合同。
4.买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。
5.银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。
6.卖方与买方办理产权过户手续。
7.银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。
1、看房，一般通过房产中介去看房源；
2、签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金；
3、签订买卖合同，也就是房地产买卖合同，同时在网上做合同备案；
4、付首付款，若上家有贷款，通常上家会用首付款去提前还贷；
5、办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款；
6、办过户交易手续，过户手续办好后，交易会出具收件收据；
7、领取房地产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证；
8、贷款银行向上家发放贷款，放贷款的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么约定；
9、交房和付尾款。
注意资金安全，二手房私下交易很容易被人骗走资金，二手房买卖双方之间缺乏相互信任，卖方急着拿钱，
买方急着要房，匆忙之下就进行了房产交易，所以常常会出现定金或房款付了，不动产权证却迟
迟办不下来，房屋不能如期交付等情况。
针对房屋买卖中介收费标准这个问题，我国目前中介收费综合下来是成交价格的3%-5%之间，这其中包括评估收费，这个是按照政府指导价来的，一般几百块钱，然后是代理收费，一般是按照成交价格分档位累进计收的，但是最高不能超过2.8%。然后还有就是咨询费。
房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，即产权转移从一方转移到另一方的全过程。 房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。房产过户流程如下：
1、签订合同房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方本人签字(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。
2、提交申请申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。第
3、缴纳税费房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。第
4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证，买卖双方进行交接，过户完毕。
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