和开发商协商退房，合同里违约10%开发商要赔20%说是银行未放款违约还要总房价10%?

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1.没有说一次性就租20年那么久的，按目前的政策是可以一直租的，三年一签合同，三年后还是满足条件的话可以续租，没明文规定续租几次后就必须退租(人才定向的明确规定最多续租一次就是六年，所以人才定向和社会就明文规定来讲各有利弊，定向的应该更容易排到一点，但是不能无限续租)，但以后政策会不会变化很难说。
2.以后可能支持获取产权或共有产权，但是估计要补地价，获取共有产权之后如果要再卖出，估计还要补缴收益。

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到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金（即首付）或支付房款利息。