购房认购书怎样退订金

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首先，商品房认购书，是指房屋买卖两方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，商定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对两方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以肯定数额的定金作为协议的保证。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
其次，商品房认购书的内容通常包括：两方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计量；订立正式购房合同的时限商定。认购书是买卖两方就签订商品房预售合同相关事宜进行的商定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，通常是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自两方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作商定。
最后，商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》限定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同保证的，如果因当事人一方原由未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的限定处置；因不可归责于当事人两方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条限定认同了商品房买卖认购书的效力，限定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，两倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于两方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。

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购房者在签订房屋认购书以后，如果房屋认购书中约定了购房订金，那么认购书签订后的购房定金处理分为四种情况：
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还。卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回。双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还。卖方违约的，应双倍返还定金。