一、抵押权与租赁权冲突怎么处理租赁权与抵押权的冲突问题,原则上依据二者成立时间的先后确定二者之间的冲突问题。如果租赁权成立在先,抵押权成立在后,则依据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”的规定,租赁权可以对抗抵押权,也即在实现抵押权时,对租赁合同不产生影响。如果抵押权成立于租赁权之前的,抵押权则可以对抗租赁权,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力,抵押物的受让人可以终止租赁关系,租赁关系因受让人终止租赁合同而结束。这时,“买卖不破租赁”的原则不再适用。当然,如果承租人因租赁关系终止而遭受损失的,承租人的损失可以按照《担保法司法解释》第66条第2款规定确定损失的承担人,即如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知了承租人该财产已抵押,抵押权实现后造成的损失由承租人自己承担。
二、设立抵押权时应注意什么
1、设立抵押与发生债权同时进行。在发生债权的同时,就设立抵押权,避免发生债权在先,设立抵押在后,这样可以防止债务人有多个债权人时,被其他债权人认为抵押权人与债务人恶意串通的嫌疑。如果债权发生在前已经既成事实,那么,债权人在设立抵押权时,应充分考察债务人是否有多个债权人,债权是否已经届满,若债务人将该财产抵押给一个债权人时,是否会导致债务人履行能力的丧失,等等。如果可能会构成恶意抵押的要件,则我们建议,债权人就不要接受抵押,不如直接行使诉权,提讼或者申请仲裁,并申请财产保全。
2、房地产抵押时,分别到房屋管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。在现有的法律框架下,房地产的房屋管理部门和土地管理部门分别隶属于不同的行政部门,为避免抵押人将同一房地产分别抵押给不同的抵押权人,抵押权人在设立抵押时,就应当要求抵押人将房屋和房屋所占用的土地一并抵押给抵押权人。尽管这样的建议有些保守,但从谨慎角度出发,避免房屋与土地的重复抵押是非常有效的。待今后象上海、广东省等地方房地统一到一个行政部门管理时,这个问题会迎刃而解,但在现有行政管理体制下,此乃权宜之计。
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