物业和业主必须要签协议吗

解析：
在物业合同的签订过程中，除了物业经营管理企业之外，另外一方往往基于以下这几种因素之一进行选择：
针对尚未完全竣工投入使用的楼盘项目，开发商会依据相关法规与物业经营管理企业共同撰写和签订《物业前期管理合同》；而当项目全面竣工且拥有一至数名主要业主时，这些业主则将直接与物业经营管理企业建立关系，通过签署《物业服务合同》来安排整个社区或建筑楼宇的物业管理工作；若该正式项目拥有众多业主，那么这些业主们需经过激烈讨论并且由业主委员会代表他们的利益，与物业经营管理企业串联完成《物业服务合同》的签署工作。
值得注意的是，在居民住宅区，一般而言，物业经营管理企业很少与每位特定的业主单独签署物业管理协议。
法律依据：
《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(四)监督管理规约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。