包敬立律师,男,江苏徐州恒邦律师事务所主任律师;具有律师资格和企业法律顾问资格。1998年以徐州市名列前茅的成绩通过全国律师资格考试和企业法律顾问资格考试;从事律师执业以来,担任数十家单位法律顾问,为当事人挽回经济损失数亿元;成功为当事人申请国家赔偿近100万元.代理的民事案件在
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商铺租赁过程中,可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题,所谓买卖不破租赁,简单说,就是租赁合同履行期间,出租人出售出租物业的,则物业买受人受制于租赁合同,即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是,物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务,因为承租人享有优先购买权,当然,该优先购买权是指同等条件下的优先购买权。然而,实际履行过程中,关于承租人的优先购买权是很难保证的,虽然法律上规定了承租人的优先购买权,但是又限定了同等条件下,何为同等条件,最明显的无非是出售的物业价格,有时出租人为了变相逼迫承租人搬离,会故意抬高出售的物业价格,对此,承租人是无可奈何的,甚至,对于出租人是否真的出售物业,无法掌控,而承租人在对商铺投资过大的情况下,往往面临承受亏损撤租的地步,不过这也非绝对,还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说,只要是买卖交易在租赁合同签订之后,承租人就有权限制买受人行使所有权,即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同,代替物业出卖人履行租赁合同的义务。
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