期房签了预售合同有效吗

解析：
1.若未依法取得商品房预售许可证书的情况下，签订的预售合同属于无效合同；但如在起诉或申请仲裁之前已经取得了相应的资格证书，则该预售合同仍然具备法律约束力。
2.对于房地产开发商而言，其在商品房规划范围内针对所售房屋以及相关设施作出的明确说明与承诺，若是直接且具体地影响到商品房买卖合同的签署以及房价的定价，即便这些内容并未在合同条款中予以明确体现，亦应当被视为合同的重要组成部分，对买卖双方均具有法律约束力。
3.在尚未正式签订合同之前，支付的定金应当按照定金规则进行处理。若由于一方当事人的原因导致未能顺利签订合同，则定金将根据定金规则进行处理。
然而，若因双方无法归责的原因导致合同无法达成，则定金应当全额退还给支付方。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

1.根据我国相关法律法规，商品房预售需取得相应许可证书方可进行，否则其预售合同将被判定为无效。
然而，若开发商在合同争议或仲裁审理之前已经获得了该许可证书，那么该预售合同则被认定为合法有效。
2.对于房地产开发企业在商品房规划范围内的房屋及其相关设施所做出的明确说明以及承诺，只要这些内容具体且确定，并且对商品房买卖合同的签订以及房屋价格的确定产生了重大影响，即便这些内容并未在合同条款中得到体现，也应当被视为合同的一部分，对双方当事人均具有约束力。
3.在双方尚未签订正式合同之前，所支付的定金应当按照定金规则进行处理。若由于一方当事人的原因导致未能签订合同，则定金应当予以退还；但若是由双方都无法控制的因素导致合同无法达成，则定金应当予以返还。

关于商品房预售问题，以下三点需要注意：
首先，若未获得商品房预售许可证，则签订的预售合同属无效；
然而，如在发起诉讼或者提交仲裁之前成功获取该证书，那么该预售合同即被视为有效。
其次，对于房地产开发商就商品房规划范畴之内的房屋及其相关设施作出的确切明示以及承诺，无论其是否在销售广告或者宣传材料中有所体现，只要这些内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响，即便没有明确写入合同之中，亦应当被视为合同的一部分，对双方当事人均具有法律约束力。
最后，在尚未签订合同之前支付的定金，若由于一方当事人的原因导致未能签订合同，则按照定金规则进行处理。而若是由双方都无法归咎的原因导致合同无法签署，则应当退还定金。