了解签个人购房借款/担保合同得有关问题？

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根据《担保法》第18条规定，保证人与债务人分别就同一债务对债权人承担全部清偿义务的，为连带责任保证。因合同关系产生的债务，债务人到期不履行时，债权人既可要求债务人清偿，也可要求保证人清偿。债务人和保证人对债权人履行债务并无顺序和主次之分的限制。债权人可以不问债务人是否具有实际履行或赔偿损失的能力。保证人承担连带责任，加重了保证人的负担，对债权人却更加有利。

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甲方(银主方)：
　　乙方(项目方)：
　　甲方为支持乙方开发项目，协助乙方筹措建设资金，特安排资金在乙方开户行办-理定期存款，开具人民币大额存单，并将存单用于乙方质押贷款。经双方友好协商，在平等、互惠、诚信的原则下，就存单用于为乙方担保贷款一事，达成如下操作协议条款，共同遵守：
　　
一、存款金额：人民币 亿元，分批操作，首批人民币 万元。
　　
二、存款期限：三年定期(到期收取本息)
　　
三、存款受益人：甲方。
　　
四、办-理方式：甲方提供定期大额存单，为乙方在银行按正常的质押贷款程序进行贷款，用于乙方的项目建设。
　　
五、贷款银行：乙方安排的贷款银行须是一级支行以上单位(不包括城市商业银行和信用社)。
　　
六、财务回报：乙方向甲方一次性支付存单面值20%的回报(中介费另行承诺)。
　　
七、存单质押风险规避：甲方开具的人民币大额存单在用于为乙方向银行贷款后，为确保甲方的资金安全，乙方所贷款的银行须向大额存单受益人出具书面“银行承诺书”(见附件)。
　　
八、本息回收：甲方所质押的存款单期满前30天，乙方应主动、积极自行平仓还贷，解除质押，保证存单受益人按时提取存款。不管乙方是否及时还贷，存款受益人(甲方)将持贷款银行签发的书面“承诺书”追索存单，提取存款本息。
　　
九、操作程序：
　　
(1)甲乙双方确认本操作协议条款，乙方申请的贷款银行确认签发书面“承诺书”。
　　
(2)乙方向甲方提交：
1、已确认并签署的本协议书;
2、“银行承诺书”由乙方银行签署;
3、乙方企业营业执照复印件;
4、拟建项目可行性报告及批复立项文件等;
5、贴息费用凭证。
　　
(3)甲方受理后，(乙方贷款主体资格和贷款项目可行性认定由乙方贷款银行审查确认)即向乙方发出受理商务函，明确具体的操作日程及安排。
　　
(4)乙方按甲方通知的地点和时间安排甲方相关人员赴乙方所在地。
　　
(5)甲方人员到达后：
1、查验乙方企业相关法律文本(营业执照、企业代码、税务登记证、贷款卡)是否齐备;
2、项目批文原件与复印件是否相符;
3、重点咨询贷款银行是否同意按本约定的方式办-理存、贷款并按甲方提供的“银行承诺书”样本签发给存单受益人。
　　(六)核实无误后，甲方即在乙方指定的操作银行开设专用帐户，乙方按首笔操作资金的百分之五的标准作为履约保证金交付给甲方，待甲方首单 万元人民币的资金进入专用帐户后，再进行剩余贴息的交接;然后甲方办-理转定。
　　(七)在甲方办-理转定的同时：
1、乙方应将一次性贴息(扣除已交保证金)全部交给甲方;
2、甲方协同乙方与贷款银行按正常程序开具大额存单和质押贷款手续;
3、乙方会同甲方在贷款银行行长办公室接受由行长和有关责任人共同签发的存款单期满前返还存款单的“银行承诺书”正本，给存单受益人持有。以上环节均在贷款银行同时办-理。
　　
十、业务操作期间，甲方相关人员的差、旅费用均由乙方承担，并预收乙方 万元操作费用。
　　十
一、违约责任：
　　
(1) 甲方人员到达乙方所在地后，贷款银行若不能按本条款约定方式办-理存、贷款业务，甲方可自行离开，乙方所交费用不退。
　　
(2) 甲方人员到达乙方所在地后，乙方条件具备均能按本协议条款办-理，而甲方提出与本协议约定条款以外的任何条件或三个银行工作日内无款到帐。致使业务不能进行，对此甲方全额退还乙方所交费用。
　　
(3) 甲方资金到帐收取了乙方保证金后，乙方不能按本协议第九条(七)项约定方式办-理，甲方有权自行划走存款资金，保证金不予退还。
　　
(4) 甲方收取了保证金后不按本协议第九条(七)项约定方式办-理，甲方按所收保证金全额退还给乙方。
　　十
二、末尽事宜：本协议若有末尽事宜，经双方协商形成书面补充约定条款，与本协议一并执行，并产生同等法律效力。
　　十
三、本协议一式四份，甲乙双方各执贰份。
　　本协议经双方签字、盖章、乙方交付了30 万元操作费后即刻生效。业务执行完毕后，自动失效。
　　甲方 (盖章)法人代表签字：
　　乙方 (盖章)法人代表签字：
　　年 月 日

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一、如何落实借款的担保
1、明白借款担保的必要性借款担保是确保得以实现并促使借款人履行的法律措施。因此对借款合同进行相应的担保是非常重要的。有了担保，就可以使自身利益将来受到最小程度的损害。
2、借款担保的形式主要有：保证、抵押、质押、定金。
二、借款担保措施注意的问题
1、由于保证是以保证人的信用做担保的，在签订保证合同时，要重点考察保证人的保证能力(代为清偿能力)。
首先，要避免无效保证合同的出现，
其次是要防止保证期间超过的风险。同时，贷款人应明白，在借贷关系中，仅起居间介绍作用的人，是不承担保证责任的。只有明确表示：在被保证人不履行还款义务的，保证人愿意代为履行的完全行为能力人，才被认定为保证人，承担保证责任。借贷有保证人的，应在借款协议中明确并经保证人签字确认。
2、抵押是在债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受尝的担保方式。在签订抵押合同时，应当注意以下几点：
(1)当事人不得事前有绝押的约定，即在债务履行期限届满抵押权人未受清尝时，抵押物的所有权转移为债权人人所有。但如果该约定在债务人已经实际发生不履行情势之后，则为抵押权实现方式的约定，为有效约定。
(2)抵押合同应当采取书面形式。不具备书面形式的抵押合同无效。
(3)抵押登记非常重要。因为法律规定，大多数抵押(如抵押物为房产等不动产)必须依法办理登记，否则抵押不发生法律效力，如以机械设备等动产作抵押，不办理抵押登记不得对抗第三人。
3、质押是指对于债务人或者第三人转移占有而供担保的动产或者权利，在债务人不履行债务时将其变价并就该价款优先受偿债权的权利。对于质押应当注意以下几点：
(1)质押须签定书面质押合同并转移质物的占有，如果是动产质押，必须完成质押物的交付。如果是存单等权利质押，必须完成权利凭证交付的交付。质押合同只有在质物转移到质权人占有时才生效，仅签订书面质押合同而不转移质物的占有，质押无效。
(2)双方当事人不得事先约定在在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。如有约定，也是无效。
4、定金是指依据当事人的约定或者按照法律的规定，由一方向另一方预先给付一定数额的款项，并以该款项的获得以确保债权得以实现的担保方式。对于定金应当注意以下几点，明确约定所交款项就是定金，而不是保证金、押金之类。定金要以书面形式约定；收取定金数额不得超过20%。