商品房认购书和合同有什么具体的法律规定啊?

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商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议，等等，且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。很多购房者分不清认购书和购房合同。那么，如何区分认购书与购房合同?实际中认购书纠纷时有发生，如何避免商品房认购书纠纷?
一、如何区分认购书与购房合同
区分的关键是出卖人已经按照约定收受购房款。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论，认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容（预约的确定力强度达到本约），但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同（预约）为房屋买卖合同，必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。
二、如何避免商品房认购书纠纷
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
签补充协议在购房交易中很有必要。上面我们为大家介绍了“如何区分认购书与购房合同”以及“如何避免商品房认购书纠纷”，购房者可以了解一下。要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益，购房者一定看清楚补充协议的条款。

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根据你的问题解答如下,
1、签订认购书签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。
(2)认购物业的楼层、户型、房号、面积。
(3)房价。包括单价、总价。
(4)付款方式。包括一次性付款、分期付款、按揭付款。
(5)认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
2、签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
3、预售登记买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
4、签订管理公约，办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
5、办理产权过户，领房产证
二、怎样购买预售商品房
1、买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。
2、确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
3、准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。