平改房车库产权归属，是归属开发商还是归业主所有

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不可以免费使用吗？业主租赁这边的写字楼不是应该按各自面积合理分配固定的停车位吗？地面车位只有几十个，除了正常的物业费，还要单独交纳地下车库车费，另外第二层已全部对我出租，对于该办公楼的所有者的单位员工均停车库并不收取任何费用，这也是合理的吗？

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地下车位产权归属的确较为复杂，现在还处在法律真空地带。我国目前还没有一部完整的物权法，只是在民法通则中有一些原则性的规定。国家住房和城乡建设部也只在一些部门规章中涉及了相当于建筑物区分所有权的问题，而对地下车位则没有做出专门的规定。
一般来说，如果开发商另行缴纳了地下车位的土地出让金，一般是地面土地的三分之一（基本上开发商都不可能交这部分钱。），而且建造地下车位的成本又未分摊在各业主购买房屋的款项中，则该地下车位的产权归开发商所有，可以进行交易。开发商若未交纳土地出让金，地下车位只是作为本楼房一些配套设施修建的，则不能买卖，一个小区楼房都是作为一个整体，其地下车库等作为住宅的配套设施为广大业主服务。
所以，一般住宅地下停车库，所谓的售，也只是买多少年的使用权（实质还是租赁），开发商也没有产权，只有一张大产证。租赁法有规定，任何租赁都不能超过20年，超过了，原则上不受法律保护。