根据相关法律规定,“宅基地属于农民集体所有”,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。“宅基地使用权不能抵押”。
1.成本逼近法
由于宅基地使用权不能在市场上自由流转,对较为偏远的区域,一般情况下不适宜采用市场比较法进行评估。建议采用成本法,调查当地农用地转为建设用地的成本、土地开发成本、有关税费、资金成本等测算。
参考计算公式:
集体建设用地使用权价值=土地取得费(耕地开垦费+耕地占用税+水利建设基金+新菜田开发建设基金)+土地开发费(集体农地开发为宅基地开发程度需要的开发费)+利息(集体农地开发为宅基地投资产生的利息,计算基数为土地取得费与开发费)+利润(集体农地开发为宅基地投资产生的利润)+增值收益(集体农地开发为宅基地之后产生的增值)
2.收益法
土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租,目前和地城郊宅基地出租案例较多,可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时,应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同,还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外,各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例,可
以剥离出宅基地价格。
土地管理法规定宅基地上建设的住房可以出租,目前和地城郊宅基地出租案例较多,可采用收益还原法评估。在使用收益还原法时,应注意农村居住房地产的税费项目与国有土地上房屋的不同,还原利率的取值也应与国有土地上的房产有区别。此外,各地时有因司法处置而拍卖宅基房的交易案例,可以剥离出宅基地价格。
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