部分胜诉，挽回损失

　　租赁合同纠纷一审民事判决书

　　(2019)沪0115民初31447号

　　原告(反诉被告):梁XX，女，1990年3月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。

　　委托诉讼代理人:林康明，上海XX律师。

　　被告(反诉原告):XX公司，住所地上海市宝山区。

　　法定代表人:徐XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人:徐X，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人:沈XX，上海XX律师。

　　原告梁XX与被告XX公司(以下至判决主文前简称XX公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，本院依法适用简易程序，被告XX公司于2019年5月6日提起反诉，本院依法受理，并于2019年5月27日公开开庭进行了审理。

　　原告梁XX及其委托诉讼代理人林康明，被告XX公司的委托诉讼代理人徐X、沈XX到庭参加了诉讼。

　　审理中，经当事人申请，本院院长批准，本案简易程序审限延长一个月。

　　本案现已审理终结。

　　原告梁XX向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的协议于2019年3月13日解除;2、被告返还原告保证金人民币63,000元;3、被告返还原告进场费124,000元;4、被告返还原告不应由原告承担的不合理费用:多公摊的电费3,000元、水费500元、应返还的税费200元(审理中撤回返还税费200元的诉请);5、被告支付原告律师费7,200元。

　　事实与理由:原、被告双方曾与2018年4月12日签订《食力屋美食广场万科店联销经营协议》，约定双方位于上海市浦东新区浦东大道1559号滨江万科中XXB1-02/04/05/06/07号食力屋美食广场的联销经营事宜，期限自2018年7月1日至2020年6月30日。

　　XX公司逾期交付商铺，导致原告错过奶茶销售旺季。

　　XX公司擅自提高联销收入，在招商过程中存在欺诈行为，超额收取公摊水电费用，非法收取税费，被告制定的装修公司费用过高，未按图纸施工。

　　原告支付的进场费是获取2年经营资格的对价，保证金也是为支持经营2年的履约保证金，被告拒不返还上述进场费、保证金和相关费用没有法律依据。

　　被告XX公司辩称:同意原告的第一项诉请，并确认解除时间，但不同意解除理由。

　　原告承租的商铺自行于2019年3月13日交还被告。

　　不同意第二项诉请，对于保证金确认收到，但根据双方的联校经营协议第8.2条、11.4条不予返还。

　　不同意第三项诉请，理由同第14.1、5.1条款。

　　不同意第四项诉请。

　　被告认为水电费都是按照双方约定计费和收取的，并没有多收，需要原告提供细项。

　　不同意第五项诉请，根据合同14.2条由违约方承担。

　　被告(反诉原告)XX公司向本院提出反诉诉讼请求:1、反诉被告支付反诉原告拖欠的2018年12月1日至2019年3月13日期间的联销收入、物业管理费、水费、电费、税金、办公耗材费共计75,551.52元，并按照逾期应付款项的日万分之五向反诉原告支付逾期付款违约金直至付清;2、反诉被告支付反诉原告违约金187,000元;3、反诉被告承担律师费1万元。

　　原告(反诉被告)梁XX对反诉辩称:双方在合同履行过程中，将联销费用变更为月营业额的18%，并未按最低每月21,000元来计算。

　　2019年1月，XX公司擅自将联销收入调整至5,000元，遭梁XX拒绝。

　　XX公司于2019年2月22日向梁XX发送停业通知书，导致其无法经营。

　　本院经审理认定事实如下:2018年4月12日，XX公司作为甲方，梁XX作为乙方，签订《食力屋美食广场万科店联销经营协议》，约定甲方将位于上海市浦东新区浦东大道1559号滨江万科中XXB1-02/04/05/06/07号食力屋美食广场之房屋提供给乙方进行餐饮销售;期限自2018年7月1日至2020年6月30日;乙方同意甲方有权收取乙方营业额的18%作为甲方当月联销收入，但考虑到甲方提供场地，若乙方每月营业额未达到116,666元，乙方同意甲方每月收取最低联销收入21,000元，若超过上述营业额，甲方则以两者取其高收取联销收入;乙方同意甲方收取由甲方代收代付的费用(物业管理费、水电费、税金等);自本协议签署之日起，乙方即认可每期甲方交付的厂商结算单的费用内容，同时乙方每月需开具原材料发票给甲方;物业管理费为每月5,000元;公摊能源费为每月总费用平均分配至每家使用商户(计算公式:总能源费用/使用商户数量);乙方应于结算日起3日内向甲方补足甲方的联销收入至乙方保证甲方实际取得最低营销的金额，补足“厂商结算单”中列明的由甲方代收付的费用、当期由乙方承担的其他费用;如未能补足，甲方有权从联销收入中先行扣除，若仍不足，则有权从保证金中直接扣除;在合同协议期内，乙方连续4个月达不到每月30,000元营业额，甲方有权对本合同各项费用进行调整，包括但不限于乙方的位置或终止合同，而不承担违约责任，费用的返还双方先进行协商，协商不一致以甲方意见为准;乙方在本协议签订前向甲方支付保证金63000元，合同生效后转为合同保证金;乙方进场续缴纳进场费124,000元，该费用一次性缴清，自然或乙方违约解除合同时甲方不退还该费用;若有一方违约，违约金金额相当于保证金金额，如乙方违约，乙方已支付的所有费用包括(保证金、进场费等)作为违约金(14.1)，甲方均不予退还;双方任何一方违约诉讼时，涉及之诉讼费用、律师费用、保全费、公证费、交通费等由违约方全额承担。

　　原告于2018年4月10日支付被告意向金3万元，2018年4月12日支付被告进场费等共10万元，2018年4月13日支付进场费、保证金共计57,000元。

　　2018年4月12日，被告向原告开具收据两张，一张为保证金63,000元，一张为进场费124,000元。

　　2018年12月31日，被告向食立屋美食广场各商户发出告知函，内容为“关于开始收租情况明确如下:开始收租金，即按合同收租，合同规定未达到一定营业额按最低限额收取费用。

　　从8月25日开业开始，公司都是给予商户免保底扶持，本月初均口头告知商户要开始收租的事宜，对于收租时间分歧明确如下，从下月收租(即指2019年1月出2018年12月账单，返的12月营业额，也就是12月开始收租金)”。

　　2019年1月19日，被告向原告发出欠费通知书，通知原告2018年12月欠费2,229.55元，要求其于2019年1月22日前交清等。

　　2019年2月19日，被告向原告发出欠费通知书，通知原告所欠2018年12月及2019年1月费用共计6,332.65元等。

　　2019年2月20日，被告向原告发出停业通知单，通知原告于2019年2月22日前完成缴纳费用，23日起将通知供电服务。

　　2019年3月5日，原告发函给被告，称因食力屋美食广场万科店经营管理不善，恶意收费、变更合同履行条件，导致原告无法经营下去，故通知解除合同，要求被告退还进场费、保证金及不该公摊的费用等不合理费用。

　　2019年3月13日，原告发函给被告，称其已于2019年3月13日完成了店面的交接工作，将电卡及钥匙均交给被告。

　　审理中，原告表示其11月份应承担的税费为1,011.89元，电费为196.39元，2019年2月份起应承担的电费为1,137.79元，水费102.93元，其他月份账单无异议。

　　被告表示为减少争议。

　　可按原告主张计算，另外，原告退租后将其电卡交被告，该卡余额为991元，如原告表示该卡由被告处分，则卡内金额可折抵原告所欠电费。

　　原告对此表示同意。

　　本院认为，原、被告双方均确认原告提出解除合同，双方并已于2019年3月13日实际对原告承租的商铺进行了交接，由被告收回，故本院确认双方间签订的《食力屋美食广场万科店联销经营协议》于2019年3月13日解除。

　　原告主张被告返还原告保证金63,000元，进场费124,000元的诉请，被告对此则主张因原告违约，故原告缴纳保证金、进场费应作为违约金赔付被告。

　　根据合同约定，名义上作为原告缴纳联销收入(实为房屋租金)，被告有权收取原告营业额的18%，若原告每月营业额未达到116,666元，被告同意原告每月收取最低联销收入21,000元，若超过上述营业额，甲方则以两者取其高收取联销收入。

　　但在履行中，原告自开业起，一直按照营业额的18%支付，被告在2018年12月31日发出的告知函中也确认“从8月25日开业开始，公司都是给予商户免保底扶持，本月初均口头告知商户要开始收租的事宜，对于收租时间分歧明确如下，从下月收租(即指2019年1月出2018年12月账单，返的12月营业额，也就是12月开始收租金)”，故被告自愿同意原告在2018年12月前按营业额的18%支付联销收入，但未有证据证明在2018年12月后，被告亦同意按此履行，故原告主张合同有过口头实际变更，租期内全部按照月营业额的18%来缴纳月租，缺乏依据，本院难以支持。

　　故原告坚持按18%营业额支付租金(2018年12月以后)，已构成违约，应当承担违约责任。

　　其预交的保证金、进场费应在扣除应承担的违约金后返还。

　　原告承担的违约金金额应考虑一下因素:1、合同约定保证金63,000元及进场费124,000元作为违约金，共计187,000元;2、合同约定的租期为2年，原告实际承租的时间自2018年8月25日至2019年3月13日，近7个月;3、被告在本案中因为原告退租造成房屋空置之合理损失;4、我国合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　综上，本院酌情确定原告应承担之违约金为105,000元。

　　关于原告诉请要求退还的多公摊的电费、水费，在被告提供了业主的相关费用清单后，原告主张2018年11月其应承担的电费为1,011.89元，水费为196.39元，2019年2月其应承担的电费为1,137.79元，水费为102.93元，被告亦表示可以按此计算。

　　鉴于双方把租金、物业费及水电费用一并放入结算，且有部分月份的租金是否付清双方存在争议，故对于争议的款项本院予以合并计算。

　　关于原告应承担之租金，在2018年12月前并无争议。

　　2018年12月起，被告主张按照21,000元(合同约定的最低价)收取，但是，其发给原告的2018年12月、2019年1月的结算明细表中，其列明的租金为5,000元，能够反映该两个月其自愿按照5,000元收取租金，现在其主张按照21,000元，缺乏依据，本院不予支持。

　　鉴于未有证据证明被告在2019年2月22日后曾对原告由断水、断电，也未有证据证明被告在2019年2月后对原告有减少租金之承诺，故对于2019年2月至合同解除日2019年3月13日的租金，原告应按合同约定的最低租金21,000元支付，共计29,975元。

　　综上，2018年12月至2019年3月13日，原告应支付租金39,975元(5,000*2+29,975)，物业费17,137元(5,000*3+2,137)，水费520.73元(207.8+210+102.93)，电费2,883.02元(433.75+1,311.48+1,137.79)，办公耗材685.48元，扣除被告列支的“扶持和代金券”1,144元，以及原告已支付的1,000元、在被告处的应收款16,352.22元(7,698.96+6,822.28+1,830.98)，该期间原告共计欠费42,705.01元。

　　总欠费则另扣除2018年11月多收的水电费152.69元(256.57-196.39+1,104.4-1,011.89)及电卡余额991元，为41,561.32元，被告应予支付。

　　但合同约定在原告未足额缴纳欠费时，被告有权从保证金中直接扣除，鉴于原告缴纳的保证金、进场费总金额扣除本案确定的原告应承担违约金金额后，仍大于原告应承担之欠费，故被告反诉要求支付欠费逾期付款违约金的请求本院难以支持。

　　关于被告反诉之律师费，本院根据案情酌情确定为6,000元，可由原告承担。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条 、第一百一十四条 之规定，判决如下:一、确认原告梁XX与被告XX公司于2018年4月12日签订的《食力屋美食广场万科店联销经营协议》于2019年3月13日解除;

　　二、被告XX公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁XX保证金及进场费82,000元(已扣除转为原告梁XX应承担的违约金金额105,000元);

　　三、驳回原告梁XX其余本诉请求;

　　四、反诉被告梁XX支付反诉原告XX公司违约金105,000元(已在判决主文第二项折抵);

　　五、反诉被告梁XX于本判决生效之日起十日内支付反诉原告XX公司欠费41,561.32元;

　　六、反诉被告梁XX于本判决生效之日起十日内支付反诉原告XX公司律师费6,000元;

　　七、驳回反诉原告XX公司其余反诉请求。

　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费4,114元，减半收取2,057元，由原告梁XX负担1,132元，被告XX公司负担925元。

　　反诉案件受理费2,694元，由反诉原告XX公司负担1,018元，反诉被告梁XX负担1,676元

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员闵纯

　　二〇一九年八月十六日

　　书记员周X