房屋拆迁安置补偿合同纠纷

　　北京市海淀区XX民事判决书

　　(2019)京0108民初34421号

　　原告(反诉被告)：郭XX，男，1961年2月14日出生，住北京市海淀区。

　　委托诉讼代理人：夏XX，北京市XX律师。

　　被告：中国XX公司，住所地北京市海淀区复兴XX。

　　法定代表人：陈XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：王XX，男，该单位法律顾问，住北京市海淀区。

　　被告：中XX公司，住所地北京市海淀区西四环中XX。

　　法定代表人：赵XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：郑XX，男，该单位员工，住北京市海淀区。

　　委托诉讼代理人：张XX，北京市XX律师。

　　被告(反诉原告)：北京XX棵松饭店有限公司，住所地北京市海淀区西四环中XX。

　　法定代表人：韩XX，董事长。

　　委托诉讼代理人：王X，北京市XX律师。

　　委托诉讼代理人：张XX，北京市XX律师。

　　原告(反诉被告)郭XX与被告中国XX公司(以下简称XX公司)、被告中XX公司(以下简称中XX公司)、被告(反诉原告)北京XX棵松饭店有限公司(以下简称XX棵松饭店)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭XX及其委托诉讼代理人夏XX，被告XX公司的委托诉讼代理人王XX，被告中XX公司的委托诉讼代理人郑XX、张XX，被告(反诉原告)XX棵松饭店的委托诉讼代理人王X、张XX，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　郭XX向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带给我居住的北京市海淀区西四环中XX及该x2号楼x单元x层x号房屋消除危险并适合正常居住;2、判令三被告自2018年1月16日起至我居住的北京市海淀区西四环中XX及该x2号楼x单元x层x号房屋消除危险并适合正常居住之日止，连带每月给付我安置费(租房费)6500元;3、判令三被告自2019年1月1日起至我居住的北京市海淀区西四环中XXx单元x层x号房屋消除危险并适合正常居住之日止，不向XX棵松饭店支付其居住房屋的取暖费;4、诉讼费由三被告承担。事实与理由：我居住的房屋(我与XX公司共有产权)2014年经北京市海淀区房屋安全鉴定站鉴定为危房。经XX公司同意，中XX公司授权XX棵松饭店具体实施，拆除我居住的该楼进行原址改造(注：该楼产权人XX公司为中XX公司的上级单位，该楼使用人XX棵松饭店是中XX公司的下属)。XX棵松饭店通知我在内的该楼全体住户限期搬离该楼。我与XX棵松饭店就该楼的改造等达成协议书与补充协议书，按协议要求我已将居住房屋交付给XX棵松饭店进行改造，但至今XX棵松饭店也没有按协议对危楼进行拆除改造，并拖欠部分期间的安置费及取暖费，通知我限期领回房屋钥匙，自行管理房屋并承担相应的法律后果。三被告不顾我在内的全体住户的生命、财产安全，未按协议要求对危房进行拆除改造，也没消除危险，还停止向我发放安置费等，并以知情书等让我在内的全体危房住户自愿、自行承担一切危险的不利后果，是对我在内的危楼全体住户的生命、财产严重的不负责任。故诉至法院。另，我申请变更案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。

　　XX公司辩称，不同意郭XX的诉讼请求。我公司不是适格被告，我公司不是造成郭XX房屋状态的责任主体，我公司不负有对其房屋目前状态的法律义务，我公司不具有支付其相关费用的合同依据。郭XX的各项诉讼请求指向不同的法律关系，不宜合并审理，郭XX提出的三项诉讼请求包含消除危险适合正常居住是物权关系，第二个是合同违约的法律关系，涉及不同案由，不应在同一案件中解决。郭XX的诉讼请求不属于法院受案范围，不符合民诉法起诉条件的，历史遗留问题的房屋纠纷，均不属于法院受案范围，应驳回起诉。本案系房改房政策，属于历史遗留问题，应该寻求行政的途径解决纠纷。根据北京市房屋建筑使用安全管理办法，对危房的解危工作应由主管部门解决，不应诉至法院。我公司不具有法律义务，也不具有合同约定义务，请求驳回郭XX的起诉。

　　中XX公司辩称，不同意郭XX的诉讼请求。我公司非房屋安全使用义务责任人，也不是合同主体，且没有实施任何危害房屋的行为，与本案无法律关系，不是适格被告。不应承担任何法律责任。我公司同意XX公司的答辩意见，本案涉及不同法律关系，郭XX将物权纠纷与合同纠纷放在同一案件中。请求驳回郭XX的起诉。

　　XX棵松饭店辩称，不同意郭XX的诉讼请求。根据北京市229号文北京市房屋建筑使用安全管理办法第19条，本案不属于法院受案范围，应裁定驳回郭XX起诉。涉诉楼已经列入北京市房改项目，我公司只有协调义务，涉诉房屋的改造是政府统筹安排的房改项目，是政府统筹行为。我公司同意XX公司及中XX公司的意见，涉案房屋属于集资建房，不属于人民法院受案范围。消除危险属于物权范围，房屋的危险状态不是我公司造成的，我公司非适格被告。郭XX将诉讼请求更改为适合居住，不清楚适合居住的标准，现在其他住户也在正常居住，郭XX没有权利要求我公司做任何修缮，现在也是符合居住标准的。郭XX应该根据鉴定报告处理意见，对房屋建筑采取修缮拆除及其他措施，并承担相应治理费用，郭XX是涉诉房屋所有权人，享有权利即应承担法定义务。我公司非解除危险的责任人。相关费用应该由郭XX承担。229号文20条及21条，郭XX可以向政府申请临时安置住房，郭XX也可以向政府申请补助，我公司没有义务承担任何费用。对整个楼进行改造需经过全体业主同意报行政机关审批，全体业主委托我公司协调房改事宜，现仍有13户不同意房改方案，我公司无法继续协调，只能解除与郭XX的协议，要求业主领回钥匙，总共29户，23户已领回钥匙，其余未领回钥匙的就包括郭XX。郭XX拒绝领取钥匙，因此扩大的损失郭XX不得向我公司主张。2018年9月7日召开业主大会，确定2018年12月31日全体业主仍然不能达成一致，就解除合同，业主领回钥匙，之后房屋由业主进行处置。2018年11月6日再次通知其领钥匙，2019年7月5日我公司再次通知解除合同，要求郭XX领回钥匙。郭XX现在按照合同纠纷主张权利，合同没有约定消除危险、恢复原状、适宜居住。双方签订协议书是报行政机关审批的必要性文件，目的是向行政机关表明全体业主的同意方案，为业主争取最好的政策，协议并非就棚改方案达成的一致，不能作为郭XX要求我公司承担责任的依据。双方是委托和被委托的关系，我公司只是提出方案和建议，最终如何推进取决于全体业主。临时住户委员会是业主大会常设机构，所有的决策都需要业主表决同意。2017年4月24日我公司与建委相关负责人开会讨论时，建委部门负责人明确告知，鉴定标准是动态的，涉案楼房主要是抗震设计和标准不能满足当前标准，存在部分结构损伤，从现实使用看没有达到随时倒塌的程度。建委不认可楼房达到了强制解危的条件。房屋建筑安全的责任主体是产权人，强制解危的实施主体是区县政府，被强制主体是房屋使用人。但目前不具备强制解危的条件，如果找准代表性的钉子户情况，我公司可以出面搬离，我公司已经做了很多工作，尽到了单位责任。如果大家确实不愿意搬离，可以不再进行危改。危险是否存在不能确定，政府没有认可鉴定报告，政府不认为房屋有随时倒塌的危险。XX棵松饭店早已报告政府，政府不会放任。鉴定结论从2014年出具到现在，房屋没有任何异状。郭XX不应损害其他业主的利益。即便存在风险，我公司不是消除危险的责任人，无法强制业主搬离。我公司无权也无法消除危险，消除方案无法确定，不具备可执行性。我公司能够做的都做了，但是现在项目能否推进在于业主，不在于我公司。郭XX应该起诉不同意方案的13户居民，而不是起诉我公司。签订协议之前和签订协议时郭XX明确知道房改方案须经全体业主同意，我公司只是收集民意反馈给业主，帮助业主和政府完成方案。另案原告李XX作为房改小组副组长更是明知此事。现在郭XX要求我公司消除危险，明显违背诚信原则和公平原则。如果郭XX认为本案属于房屋拆迁补偿纠纷，该合同是无效的，双方不是平等主体，而且我公司没有权利签订拆迁补偿协议，我公司不是政府部门委托进行拆迁的实施主体，无权签订郭XX要求的房屋拆迁补偿协议。我公司同意按照郭XX的协议约定向其垫付2018年1月16日至2018年11月6日的安置费。另外，我公司提出反诉，反诉请求：请求确认双方签订的协议书及补充协议书已于2018年11月6日解除。2018年11月6日我公司以书面张贴到19号院里的方式通知郭XX解除合同领钥匙。

　　郭XX针对XX棵松饭店的反诉辩称，2018年11月6日的通知我看到了，这个通知也不是解除协议，是领房补的通知。所以这个合同没有解除，我也不同意解除。因为当时我不住在这个院里，是2018年11月17、18号当时房改办打电话通知让我拿房屋补助，2018年11月20日左右我到了那儿以后才知道领补助款还要附加条件，就是签订知情书，不签知情书就不给补助款。

　　XX公司及中XX公司针对XX棵松饭店的反诉不发表意见。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　郭XX与中国XX公司签有出售公有住房买卖契约，购买北京市海淀区XX号楼x门XX层x号房屋，该房屋产权登记在郭XX名下。

　　郭XX居住的x2号楼经鉴定，整体抗震性能不能满足现行北京地区8度抗震设防烈度要求，结构安全性等级为D级房屋，D级房屋是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，有随时倒塌破坏的可能。

　　2016年12月23日，XX棵松饭店向业主发出通知，写明：为避免出现房屋坍塌造成重大人员伤亡、财产损失等不可预测情况，确保x1号楼、x2号楼年内实现全面解危，请x1号楼、x2号楼居民于2016年12月31日前办理，若不能按规定时间搬离，将根据相关规定，申请地方政府强制解危。

　　2016年12月30日，XX棵松饭店(甲方)与郭XX(乙方)签订协议书，约定：经中国XX公司同意，物资集团授权XX棵松饭店具体实施，拆除西四环中路x号院内x1号楼、x2号楼住宅楼，原址改造，现经双方共同协商，就解决乙方原住房拆迁和回迁安置有关问题订立该协议;按照国家有关政策回收乙方现住房，乙方现住房面积54.1平方米;保证提供乙方原址回迁安置新建住房，按国家、北京市相关政策规定确定的价格定向出售给乙方;向乙方提供腾退现住房至搬回新建住房期间的安置费6500元/月，计算起止时间为：甲方规定的搬家日期起至甲方通知乙方收房后3个月止;按旧房屋面积标准向乙方提供改造期间取暖费补贴，单价30元/平方，按日、季计算，非饭店职工或非在饭店退休的员工的住房，改造期间不再交纳取暖费，也不享受取暖费补贴;按本协议约定回迁新建住房，按时交纳旧房抵扣后回迁新房的剩余房款，乙方持有的旧房经评估单位统一评估，以评估的价格作为抵扣房款;因住房改造产生的搬家费、安置费、借款利息、房屋及配套设施建设费用(含设计、监理、勘察等服务费用)、税费等计入房屋改造建设成本，最终经过评估机构评估后，计入房屋价格由购房人承担等。

　　同日，双方签订补充协议书，约定搬家日期原则上不超过2016年12月31日，并约定了安置费及搬家费的发放时间及方式等。

　　2017年1月10日，郭XX与XX棵松饭店签订房屋验收交接单，对于涉案房屋进行交接验收。郭XX搬出涉案房屋并从XX棵松饭店领取相关安置、搬家费用。

　　2018年11月6日，XX棵松饭店发出通知，要求已搬离住户于2018年12月10日到饭店办理有关手续，并领取租房补助，租房补助分两次发放，第一次发放区间为2018年1月15日至2018年7月14日，第二次发放区间为2018年7月15日至2018年12月31日。

　　XX棵松饭店称北京市相关部门已将诉争楼房列入2015棚户区改造和环境整治实施项目计划册，并经全体业主大会选举成立XX棵松饭店危改家属楼改造临时住户(业主)委员会，并制定章程，XX棵松饭店称涉案的x1号楼、x2号楼共有88户居民，共有13户居民明确表示不同意房改方案，共有29户居民签订上述协议书并完成交房，XX棵松饭店称其曾就诉争楼房的危改项目向有关房屋管理部门发函，因相关部门对上述鉴定报告不予认可，认为涉案的x1号楼、x2号楼不符合强制解除危险的条件，不予强制解危，必须经全体业主同意方可开展危改工作，因未经全体业主同意，故向上述29户发出领回钥匙、解除上述协议书的通知，其中23户居民已领回钥匙搬回涉案楼房居住，但包括郭XX在内的6户居民未领回钥匙，并提起本案诉讼。XX棵松饭店就其主张提交北京市棚户区改造和环境整治工作会议纪要、章程、通知、函件、2018年9月17日的全体业主大会会议纪要、会议签到表、2019年7月5日的解除合同通知书、2019年7月5日的电话录音、业主领回钥匙签署的知情书等证据佐证。

　　全体业主大会会议纪要写明：对已搬离的29户住户继续发放租房补助至2018年12月31日，如在2018年12月31日前，签订确认书的住户不足95%，则1、在企业提醒住户“D级危楼随时倒塌不能居住”后，住户可领回房屋钥匙;2、由第三方评估单位对房屋进行评估，根据危楼住户意愿，企业按照评估价格对房屋实行回购。

　　知情书写明：XX棵松饭店：本人知悉所居住的房屋是D级危楼，并明确知道D级危楼有随时倒塌的危险，不能居住，但我自愿领回本人房屋钥匙，自行管理房屋并承担相应的法律及后果。

　　郭XX认可曾参加2018年9月17日的会议，但称会议纪要中记载不全，并称未收到解除合同通知书，认可接到上述电话，但不同意解除协议书及补充协议书，要求对涉案房屋进行解危，并称2018年11月20日左右曾按照XX棵松饭店2018年11月6日通知要求领取安置费用，但XX棵松饭店要求签署知情书方可领取安置费用，其未签署知情书。

　　经查，XX棵松饭店未向郭XX发放2018年1月16日之后的房屋安置费用及2019年度采暖季的取暖费。

　　本院认为，就涉案房屋的危改问题，XX棵松饭店与郭XX签订协议书及补充协议书，对于危房改造、安置费、取暖费等问题进行了约定，危改工作进行过程中，因危改方案未取得涉案楼房全体业主的同意，且三被告无权强制涉案楼房内居民予以搬出，进行强制解危，故危改工作无法继续进行，上述协议书及补充协议书无法继续履行，现XX棵松饭店要求与郭XX解除协议书及补充协议书，本院予以支持。

　　对于解除时间，根据2018年9月17日全体住户大会会议纪要内容显示：对已搬离的29户住户继续发放租房补助至2018年12月31日，如在2018年12月31日前，签订确认书的住户不足95%，则企业提醒住户“D级危楼随时倒塌不能居住”后，住户可领回房屋钥匙，郭XX虽称会议纪要记载内容不全，但未就此提交证据证明，本院对此不予采信。根据郭XX陈述其曾于2018年11月20日左右到XX棵松饭店领取房屋安置费用时被要求签署知情书，经查，知情书的内容与上述会议纪要相关内容一致，即郭XX应知签订确认书的住户不足，无法进行解危工作。由此，本院认为，XX棵松饭店已将解危工作进展情况告知郭XX，郭XX对于并非全体居民同意解危工作方案及不符合解危条件亦是知情的，在这种情况下，无法开展解危工作，双方签订的协议书及补充协议书无法继续履行，郭XX应于2018年12月31日前从XX棵松饭店领回钥匙，且根据查明，部分业主也已陆续领回钥匙，故本院认定XX棵松饭店与郭XX签订的协议书及补充协议书已于2018年12月31日解除，XX棵松饭店应按照协议书约定向郭XX支付2018年1月16日至2018年12月31日的房屋安置费用，具体金额由本院根据协议约定核算。根据合同相对性原则，郭XX要求其他两被告连带给付房屋安置费用，无事实及法律依据，本院不予支持。对于郭XX主张不予支付的取暖费，因协议书及补充协议书已解除，本院对此不予支持。

　　对于郭XX提出要求三被告将其居住的房屋消除危险并适合正常居住的诉讼请求，因协议书及补充协议书已解除，且三被告亦无权强制涉案楼房内居民予以搬出，进行强制解危，故对郭XX的该项请求本院不予支持。

　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项之规定，判决如下：

　　一、确认北京XX棵松饭店有限公司与郭XX于2016年12月30日签订的协议书及补充协议书已于2018年12月31日解除;

　　二、北京XX棵松饭店有限公司于本判决生效后7日内给付郭XX2018年1月16日至2018年12月31日的房屋安置费用74855元;

　　三、驳回郭XX的其他诉讼请求;

　　四、驳回北京XX棵松饭店有限公司的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百XX十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费1671元(郭XX已预交50元)，由北京XX棵松饭店有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。

　　反诉费案件受理费25元(北京XX棵松饭店有限公司已预交)，由郭XX负担，于本判决生效后7日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十XX日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

　　审　判　长　　聂　冉

　　人民陪审员　　李绥奇

　　人民陪审员　　杨　磊

　　二〇一九年九月六日

　　书　记　员　　吴XX