胡XX与阳江市XX公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：胡XX，女，1968年11月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。

被上诉人（原审原告）：阳江市XX公司。住所地：广东省阳江市江城区石湾路愉景XX。

法定代表人：刘XX，该公司总经理。

委托代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。

委托代理人：宋XX，广东言必行律师事务所律师。

上诉人胡XX因与被上诉人阳江市XX公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2013年12月18日作出的（2013）阳城法民二初字第495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

原审经审理查明：2008年8月，XX公司（乙方）通过投标的形式取得某某华庭物业管理项目，并于2008年9月22日与业主委员会（甲方）签订《阳江市某某华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：甲方将某某华庭小区委托乙方进行物业管理，合同期限为3年，从2008年10月1日始至2011年9月30日止；合同期限内，乙方按照《承诺书》和有关收费标准规定对某某华庭业主的物业管理、停车服务进行收费；在甲方未进行招聘新的物业管理服务企业前，乙方应维持物业管理服务，不得中途退场。《阳江市某某华庭小区物业管理服务招标书》和《某某小区现行物业管理收费标准》均载明住宅收费标准：1、公安干警住房和别墅区每平米0.5元；2、非公安干警每平方米0.6元；3、商铺区（或商铺）每平米0.7元。同年11月1日双方签订《阳江市某某华庭小区物业管理服务补充合同》，约定：小区的住宅物业服务费按月收取，即在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，XX公司按照原合同继续为某某华庭小区提供物业管理服务，后经XX公司与业主委员会协商决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，XX公司于当日撤离某某华庭小区。

从2008年10月1日起至2013年5月31日止，胡XX尚拖欠56个月物业管理费5672.80元。XX公司经多次向胡XX催收无果，诉至原审法院，请求判令胡XX支付某某华庭1幢803房物业管理费5672.80元及滞纳金3249.70元。原审庭审辩论终结前，XX公司变更请求滞纳按中国人民银行同期同类贷款4倍利率计算，从拖欠之日起诉至付清之日止。

另查明，XX公司是一间具有三级资质物业服务管理企业，该公司于2013年4月16日经工商行政管理局核准由阳江市XX公司变更为阳江市XX公司。胡XX于2005年3月向阳江市XX公司购买阳江市江城区某路某某华庭小区1幢8××房，房产登记的权属人是胡XX，房地产权证记载房屋的建筑面积为169.05平方米，从2008年10月1日至2013年5月31日胡XX尚欠拖欠XX公司56个月物业管理费。原审庭审中，XX公司主张胡XX属非公安干警，按0.6元每平米计收物业管理费，经去函阳江市公安局调查核实，证实胡XX不是阳江市公安局干警。

原审判决认为：XX公司与业主委员会签订的《阳江市某某华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市某某华庭小区物业管理服务补充合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对某某华庭小区的全体业主均具有约束力，胡XX作为某某华庭小区的业主，享受了XX公司提供的物业管理服务，而没有按约定向XX公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应负违约责任。经去函阳江市公安局调查核实胡XX不是公安干警，XX公司主张按0.6元／平方米标准计收物业管理费，合理合法；经原审庭审核实，从2008年10月1日起至2013年5月31日止，胡XX尚欠XX公司56个月物业管理费为5680.08元（169.05ｍ2×0.6元／ｍ2.月×56月），现XX公司请求胡XX支付物业管理费5672.80元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从次月11日即2008年11月11日起计至判决确定给付之日止），理据充分，应予以支持。

胡XX经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：限胡XX在判决生效十日内支付物业管理费5672.80元及滞纳金（以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从次月11日起计至判决确定给付之日止）给阳江市XX公司。一审案件受理费50元，由胡XX负担。

上诉人胡XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。某某华庭小区共有1000多家业主，大多数业主于2011年9月前已联合向被上诉人代表投票表决，要求XX公司在服务合同解除日2011年9月30日按时撤出某某华庭小区，但被上诉人一直赖着不撤出，继续向某某华庭业主收取物业管理费，所以被上诉人与上诉人之间不存在服务合同关系，上诉人不应缴纳物业管理费。二、一审判决对被上诉人没有或者没有完全履行《前期物业服务合同》中相关维修、养护、管理、维护义务导致合同解除的事实没有认定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被上诉人未尽到相应维修义务、安全防范义务、以及职权范围内的其他管理维护义务。被上诉人在出现不履行义务的情况下，已经解除合同的情况下，被上诉人是不存在继续为上诉人提供物业服务的事实。被上诉人与上诉人之间物业服务合同关系已经解除，不存在物业服务合同关系还要缴纳管理费的事实，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人XX公司辩称：一、由于某某华庭业主委员会是依法成立的组织，其是代表某某华庭所有业主行使相关权利义务，XX公司也是依法成立的物业服务公司，具有物业服务管理资质，XX公司与业主委员会所签订的合同是合法有效的。二、按照上诉人所诉请的事实与理由，上诉人没有证据证明物业管理合同已于2009年9月30日解除，况且相关的解除权也应由业主委员会依法行使，业主不能自行行使该权利。因此上诉人提出的上诉请求以及事实和理由没有法律及事实依据，请求依法维持原审判决。

本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。

另查明：2013年8月13日，经阳江市住房和城乡规划建设局召集XX公司和某某华庭小区业委会代表召开协调会议，解决某某华庭小区移交后有关问题，确定XX公司于2013年6月4日撤离某某华庭小区。

本院认为：XX公司与某某华庭业主委员会签订的《阳江市某某华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市某某华庭小区物业管理服务补充合同》，是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律的规定，是合法有效的。胡XX作为某某华庭小区的业主，该物业服务合同对其具有约束力。上诉人胡XX主张服务合同期满已解除，其与XX公司不存在服务合同关系，不应缴纳物业管理费。由于《阳江市某某华庭小区物业管理服务合同》约定的物业服务期限届满后，某某华庭业主委员会并没有选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，该服务合同仍然对某某华庭小区的业主有效，故上诉人的主张理据不足。上诉人还主张XX公司没有履行服务合同中相关维修、养护、管理、维护义务。XX公司从2008年10月1日开始，一直根据合同的约定为某某华庭小区的业主提供物业管理服务，上诉人虽然提出XX公司没有尽到应尽的管理义务，但没有提供证据证明并以此为由拖欠物业管理费，故其该主张理据不足，不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人胡XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　龙　　飘

审判员　林XX

审判员　司XX

书记员　莫XX