朱XX、司XX与夏XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）夏XX，无业。

委托代理人王艳、王XX，江苏益淮律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）朱XX，无业。

被上诉人（原审原告）司XX（系朱XX妻子），无业。

两被上诉人共同委托代理人张XX，江苏XX律师。

上诉人夏XX与被上诉人朱XX、司XX房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年4月14日作出（2015）浦民初字第00908号民事判决。上诉人夏XX不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人夏XX的委托代理人王艳、王XX，被上诉人朱XX、司XX的委托代理人张XX参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：两原告系夫妻关系。两原告于2005年5月19日领取坐落于清浦区XX门面房产权证。2005年左右，被告即开始租用原告上述房屋经营理发，由原告委托张XX与被告签订租赁合同。2014年1月16日，张XX（甲方）与被告（乙方）再次签订《租房协议书》1份，协议主要内容如下：乙方租用甲方门面房，每年租金暂定1.6万元；租赁期从2014年2月23日起至2015年2月23日止；租赁期间水费、电费等由乙方负担；乙方在同等条件下具有优先承租权。双方对合同期满后的装潢归属未作约定。

因出租房屋在文庙三期拆迁范围，原告父亲于2014年11月找被告，要求其交出承租房屋，被告遂要求补偿其停业和房屋装潢损失，因双方对补偿金额协商未果，被告便不同意交出房屋。原告于2014年11月与清浦区住建局签订了《淮安市国有土地房屋征收补偿安置协议书》。2015年3月3日，原告以特快专递方式向被告发送房屋迁让通知1份，要求被告交出承租房屋未果，遂诉讼来院。

2015年3月16日，被告承租的房屋被有关部门拆除。

原审原告朱XX、司XX诉称：原告系清浦区承德XX门面房产权人，该房屋一直由原告委托张XX代为出租。被告大概自2005年起即承租该房屋经营理发，最近一期租赁合同期限为2014年2月23日至2015年2月23日。由于出租房屋面临拆迁，原告在合同到期前多次口头通知被告，合同到期后不再续租，并要求其到期后交付房屋，但被告拒不迁让，故请求判令被告立即迁出出租房屋，并自2015年2月24日起，按照每月1333元赔偿原告损失。

原审被告夏XX辩称：被告是与张XX签订租赁合同的，并不认识原告。被告租赁涉案房屋经营理发已11年。2014年11月份，原告父亲称出租房屋即将拆迁，要求被告交出租赁房屋，因租赁房屋是被告装潢的，被告遂要求其补偿停业和装潢损失，但双方没有协商好，故被告不同意交出房屋。请求驳回原告诉讼请求。

原审法院认为：原、被告签订的《租房协议书》约定租赁合同届满之日为2015年2月23日，在双方未续签合同的情况下，被告没有理由继续使用承租房屋，应将承租房屋交付原告。本案审理中，涉案房屋已被有关部门拆除，故被告无需履行向原告交付房屋的义务，但被告应比照租赁标准承担自2015年2月24日至3月15日期间的房屋使用费，计888元。关于因拆迁产生的停业补助和装潢补偿的归属问题。因被告没有在承租期间停止营业，直至合同期满亦未交出承租房屋，故其无权主张停业损失；对于装潢补偿费用，被告没有向法院举证其装修承租房屋的证据，即使是被告装修了承租房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。原、被告所签订的《租房协议书》未约定合同期满时，原告应就理发店的装潢对被告进行补偿，故法院对被告关于拆迁协议中的装潢补偿应归其所有的抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告夏XX于本判决生效后立即支付原告朱XX、司XX房屋使用费888元；二、驳回原告朱XX、司XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元。

一审宣判后，夏XX不服，向本院提出上诉称：1、在双方于2015年2月23日签订的租赁协议到期后，考虑到房屋面临拆迁，被上诉人同意上诉人无偿使用本案争议房屋，现被上诉人诉至法院，要求上诉人赔偿损失，无事实依据。2、上诉人在一审中并未反诉要求被上诉人补偿停业和装潢损失，一审法院对此予以确认，剥夺了上诉人的胜诉权。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。

被上诉人朱XX、司XX答辩称：1、房屋租赁期满后，上诉人仍然在使用租赁房屋，被上诉人与拆迁单位签订拆迁协议，并未影响到上诉人的经营；2、被上诉人和拆迁单位签订的合同中涉及到的装潢补偿，也与上诉人没有关系，因为本次拆迁装潢费用补偿并不基于房屋本身是否存在装潢，即使是毛坯房，在拆迁补偿中也会有装潢补偿；3、上诉人提出的装潢补偿，被上诉人认为合同已经期满，双方对所谓的装潢并未书面约定，因此即使上诉人对承租房屋存在装潢，上诉人可以撤走，不能撤走的归被上诉人所有。租赁期满后，房屋已经被拆除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人提出的上诉理由不能成立。

本院经审查，确认一审法院查明的事实。

本院认为，本案系因被上诉人出租房屋拆迁而引起的纠纷，因上诉人未能按被上诉人要求交出房屋，被上诉人诉至一审法院，要求上诉人迁出出租房屋，并要求上诉人赔偿损失。本案仅应对被上诉人的诉讼请求进行审理，一审审理中上诉人并未提出拆迁补偿协议中装潢补偿归其所有和要求被上诉人补偿其停业损失的反诉请求，故本院对被上诉人应否支付上诉人装潢费用及补偿停业损失，不予理涉，上诉人可另案主张。上诉人上诉称被上诉人在出租房屋期限届满后，将房屋无偿给其使用，并未得到被上诉人认可，上诉人也未能提供证据证明该主张，故一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋使用费888元并无不当。一审法院判决结果正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人夏XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　勇

审判员　赵骏飞

审判员　钱XX

书记员　鲍XX