贾XX与田X占有排除妨害纠纷一审民事判决书

贾XX与田X占有排除妨害纠纷一审民事判决书

　　山东省费县人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)鲁1325民初3149号

　　原告:贾XX，男,1986年3月15日出生，汉族，居民，住费县，

　　委托诉讼代理人：隋庆，山东正之源律师事务所律师。

　　被告：田X，男，1982年10月25日出生，汉族，居民，住费县，

　　委托诉讼代理人：冉X，山东XX律师。

　　原告贾XX与被告田X占有排除妨害纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾XX及其委托诉讼代理人隋庆、被告田X及其委托诉讼代理人冉X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　贾XX向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告停止侵权、责令被告立即搬出原告房屋，并恢复原状;二、依法判令被告赔偿侵占原告房屋期间的各项损失共计20000元;三、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2015年5月29日以30万元的价格购买王XX502室的房产一处(含地下储藏室一个)，原告与王XX签订了《房屋买卖合同》一份，并支付全部房款。该份合同费县费城街道办事处鲁公庙社区居民委员会加盖公章，并在费县“两河”安置办公室备案存档。王XX于2015年6月29日将该房产钥匙交给原告，原告实际入住该房屋，且物业费、水电费等都相继更名为原告，原告以自己的名义缴纳水电费等。2017年5月1日，原告发现被告在其不知情的情况下，自行将原告该房门锁换掉，强行入住该房屋，并声称王XX于2017年1月23日将该房产卖给被告，为此发生纠纷，原、被告各诉至费县人民法院。现费县人民法院已作出(2017)鲁1325民初2087号民事判决书，认定原告与王XX的买卖合同有效，并查明原告已于2015年交付全部房款，实际入住等情形，现判决书已经生效。但原告多次索要该房，被告仍强占该房屋，拒不搬出，特诉至法院，望法院支持原告诉求，保护原告合法权益。

　　田X辩称，原告所诉与事实不符，答辩人并没有侵害原告的合法权益，请法院依法驳回原告的诉求。一、费县人民法院(2017)鲁1325民初2087号民事判决书只是认定原告与王XX的房屋买卖合同有效，但不意味着原告对该争议房屋即享有了所有权。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”;《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。根据以上条款规定，买卖合同标的物所有权转移应当在合同有效的基础上另外作出实际交付或者依法登记等行为后方才能成立，也就是说，在房屋买卖合同签订生效后，应当实际履行才完成房屋所有权的转移。因此，原告与王XX之间签订的房屋买卖合同即使被确认为有效合同，也仅是对合同效力的认定，而非对合同标的物依法登记或交付导致所有权变更的认定。二、原告诉称王XX于2015年6月29日将楼房钥匙交给原告，原告实际入住该房屋等，与客观事实不符。1、原告在与王XX房屋买卖合同纠纷一案中所提供的水电费交款单据、宽带安装受理单等，均不能证实其在房屋买卖合同签订后即入住。首先，水费单据的交款日期一份在2017年4月，一份没有日期;其次，电费单据的客户名称并非是王XX;另外，中国XX通信客户业务受理单中“用户期望安装时间”一栏的时间为“2015年5月22日”，但是该受理单右上角却明确印刷着该业务受理单的“版本号：2017版”，而该受理单中并没有移动公司关于该受理单中的打印内容系事后经查询档案而另行打印证实2015年5月22日办理过此笔业务的文字说明，这显然是一份伪造的证据。2、本案争议房屋因王X、王XX、侯XX民间借贷纠纷而被费县人民法院(2016)鲁1325执314号执行案件查封，原告作为案外人对该裁定提出异议，称其曾在该楼房居住，后与他人发生纠纷后搬出该楼房，由他人居住，并提交了购房合同、收款条、居住期间的水电费及宽带费单据。但是经过法院审查认为原告提供的证据无法形成完整的证据链条，且其现在并不在该房屋内居住，最后法院作出(2017)鲁1325执异30号执行裁定书依法驳回原告所提出的异议。根据原告在该案中的陈述，可以确认其并未在该争议楼房中居住。三、答辩人与王XX夫妻之间签订有房屋买卖合同且答辩人已经实际占有本案争议房屋，答辩人取得的占有权应当优先收到法律保护。答辩人于2017年1月23日与王XX夫妻签订以争议房屋为标的的房屋买卖合同，并支付购房价款，在王XX夫妻失踪不能履行交付房屋义务的情况下，答辩人为维护合法权益，避免遭受更大的损失而入住所购买的楼房，对该房屋实现实际占有。占有是日常生活中民事主体对物的一种常见状态。根据规定，物权的权能包括占有权、使用权、收益权和处分权，而占有权应当是物权的核心，因为只有占有物，才能使用物，从物上取得收益，以及对物作出处分。结合本案中，答辩人已经履行了支付房屋价款的义务且已经实际搬进购买的楼房居住，就已经享有了对楼房的占有权，该占有权应当优先受到法律保护。另外根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十五条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”的规定，办案争议房屋存在一房数卖的情况，在答辩人签订房屋买卖合同后已经履行付款义务、房屋买卖合同未被确认无效且答辩人已经实际入住占有楼房的情况下，应当认定答辩人的权利顺位优于原告。综上所述，原告所述已经入住争议房屋与事实不符，而答辩人在和王XX夫妻签订合同并履行付款义务的基础上实际入住占有房屋，该占有权顺位优于原告的债权，应当受到保护，答辩人的行为并未侵害原告的合法权益。请法院查清事实依法驳回原告的起诉。

　　贾XX围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、2015年5月29日原告和王XX签订的《房屋买卖合同》一份，该合同有所在村委的公章，且在费县“两河”安置办公室备案公示，证明原告购买该房的时间、价格等事实情况;证据二、原告出具的转款明细三份及王XX出具的收到条一份，证明原告已于2015年全额支付该购房款;证据三、2015年5月22日，原告以其妹妹贾X云的名义为该房装移动宽带的业务受理单一份，该证据证明原告于2015年已经实际入住该房屋;证据四、原告为该房缴纳电费、水费、物业费的单据一宗，证实该房屋电费户名早已改为原告，原告已于2015年实际入住该房屋的事实;证据五、费县两河拆迁安置办公室盖章的(入学专用)安置房交接单一份，证实原告该购房合同已经备档的事实;证据六、该房产所在的物业办公室的两名工作人民范XX和赵XX的证人证言两份，证实原告于2015年实际入住该房，并按时交纳水电、物业费，且在物业办公室已办理了物业变更登记，物业登记的姓名为原告的事实;证据七、费县人民法院作出的(2017)鲁1325民初2087号民事判决书一份，该判决书已查明并认定以下事实：1、原告和王XX于2015年5月29日签订的《房屋买卖合同》有效;2、原告于2015年已经交付全部房款并实际入住该房屋;3、被告于2017年5月1日左右，自认其在未找到王XX本人的情况下自行将涉案房屋门锁换掉强行入住该房屋的侵权事实;4、因存在有悖于一般买卖合同的情形，被告要求确认其与王XX、侯XX签订的《房屋买卖合同》合法、有效的诉讼请求，法院不予支持;5、经咨询费县不动产登记中心及费县两河安置办公室，两河拆迁房屋尚不具备房屋登记条件，均未办理房屋登记，因此原告购买该房后未办理过户手续自身不存在过错;证据八、平等花园社区管理办公室于2015年5月29日出具的证明一份，证实王XX在平等花园7号楼西单XX有回迁房安置房一套，且房权证尚未办理，间接证明原告与王XX签订合同的效力;证据九、费县公安局河东派出所出具的田X的询问笔录一份，证实被告认可其找开锁公司把门砸开，并且更换房门钥匙的恶意侵占事实。

　　田X对贾XX提交的证据质证如下：对证据一有异议，原告提供的该份合同卖方仅有王XX一人签名，而该房产系王XX、侯XX的夫妻二人的共同财产，王XX单方处置行为不具有法律效力。另外原告称该合同在两河安置办公室备案，通过该合同无法体现这一情况存在。两河办公室不属于房屋产权登记管理机关，是否在该办公室备案与合同效力没有关联。对证据二的收到条因无法确认其真实性，不发表质证意见。对转款明细三份有异议，该转款明细中明确记载转入账户名为王X，而非王XX，该三份明细中所记载的转款金额是否为原告诉称的房屋价款应当有其他证据加以证实。对证据三有异议，该份证据中用户期望安装时间一栏为2015年5月22日，而该份受理单系2017版本，据此可以确认，该份业务受理单并非当时原告安装宽带所取得的受理单，且原告提供的房屋买卖合同系2015年5月29日与王XX签订，而原告主张的宽带安装时间，显然早于购房时间，系事后伪造。对证据四水费单据有异议，该票据均未加盖收款单位的印章，无法证实原告向平等花园物业部门缴纳水费的事实，且2017年4月的收费单据中其姓名为王XX，与原告所称的2015年后入住该房缴纳水电等费用，办理物业变更登记相互矛盾。被告对四份电费收据有异议，其中一份打印小票字迹无法辨认，无法证实原告缴纳电费的情况。另外一份2016年4月26日的打印小票户名为王X，与原告主张的2015年5月房屋交易后入住该房屋缴纳相关费用不能印证一致。而其他出现在2017年之后的水电费收据虽然有部分为原告的名字，但与原告的主张不能印证，且该时段该房屋一直由被告居住。原告即使自行缴纳了水电费也不能证实其在该房屋内居住，对该房屋享有所有权。对证据五本身无异议，但是对原告的举证目的有异议，首先该份交接单出具的日期为2013年6月23日，原告所称的购买房屋时间为2015年5月29日，在出具该份交接单时并不存在原告与王XX购买房屋的事实。不可能在此时就由两河拆迁办公室对原告的购房合同进行备案。该交接单中两河办公室虽然盖章，但明确记载了出具该份证据为“入学专用”显然不是原告所称的对购房合同进行备档。对证据六有异议，根据证据规则要求，证人应当出庭作证，出具书面的证言不具有法律效力。且该两份证人证言系复印件，不具有真实性。另外，二证人在证言中诉称的大概从2015年下半年开始原告在争议房屋中居住，应系个人推断。其所证实的大约在2016年下半年变更为原告的名字显然与原告向法庭提交的证据四中的部分票据相互矛盾。对证据七判决书本身无异议，但是对原告的举证目的有异议，该份证据只能证实原告与王XX之间合同被法院确认有效，但是不能证实其实际入住，不能证实被告在该房屋中居住对其构成侵权。被告与王XX、侯XX之间的合同法院并未确认无效。对证据八被告方对该份证据的真实性无异议，但是认为只能证实王XX有回迁安置房未办理产权证的事实，但是不能证实王XX与原告之间的合同效力。对证据九的真实性无异议，但是不能证实被告系恶意侵占。通过该份询问笔录可以确认被告购买了王XX夫妻二人的房屋，并交付房款，在王XX夫妻拒不交付房屋且无法联系的情况下，被告为了避免扩大损失而进入房屋居住。被告的行为系对自己合法权益的保护，并非恶意侵占。更不存在恶意侵占原告财产的情况。

　　田X围绕其答辩意见提交了如下证据：证据一、《楼房买卖合同》一份及收到条一份，证实2017年1月23日被告与原房屋所有权人王XX、侯XX签订房屋买卖合同，被告支付房屋价款，被告已经履行合同约定义务，此后王XX夫妻没有交付房屋而下落不明，被告为维护自身权益到该房屋居住，被告系合法行使对该房屋的占有、使用权利;证据二、费县人民法院作出的(2017)鲁1325执异30号执行裁定书一份及原告在该案中提供的证据一宗，证实原告作为异议人对申请执行人李XX与被执行人王X、王XX、侯XX民间借贷案件中法院查封拍卖平等花园7号楼2单元502室提出异议，费县人民法院于2017年11月3日作出执行裁定，依法驳回所提异议，现该裁定书已经发生法律效力。另外，原告在该案中提供的证据既是其在(2017)鲁1325民初2087号民事案件中提供的证据，可以证实，原告即使与王XX之间的房屋买卖合同被确认有效也不代表其对该房屋享有了所有权。证据一的原件在被告起诉王XX、侯XX买卖合同纠纷一案中予以提交;证据二来源于费县人民法院档案室，但因该组证据的卷宗现由法院委托的扫描公司进行扫描入档，暂时无法复制并加盖印章，可以根据情况申请审判长庭后调取该卷宗予以核对。

　　贾XX对田X提交的证据质证如下：对证据一的真实性、合法性均有异议。1、该涉案房屋为平等花园7号楼西单XX，未包含储藏室，被告在上个案子的开庭中，认可了涉案房屋包含车位、车库、储藏室及其他财产。但实际上涉案房屋不包括车位、车库、储藏室。按照房屋买卖交易习惯，买受人对购买房屋日常交易，应当尽到注意义务，买受人对房屋不了解，有悖于常理。2、合同约定的价格为30万元，明显不符合市场行情，因2015年原告购买该房屋作价为30万元，事隔两年作价30万元与事实不符。3、王XX未实际交付房屋，田X自行换掉门锁占有房屋。对收到条的真实性有异议，因被告声称该房款是现金支付，未举证资金来源，也未有付款的相关流水凭证。且被告与他人存在大量的民间借贷纠纷，对该楼房的买卖合同的真实性、合法性均不能证实。被告提交的收到条，落款时间有明显改动的行迹，且改动时间早于买卖合同签订的时间，合同的类型不符合市场交易习惯。对证据二真实性、关联性均有异议，因该案原告执行异议被驳回后，在(2017)鲁1325民初2087号民事判决书确认原告与王XX买卖合同有效后，现李XX已经申请撤回对原告该房屋的保全。原告已向法院撤回对该案的异议之诉且有(2017)鲁1325民初5138号民事裁定书为证。

　　结合原、被告的举证、质证意见及庭审调查情况，本院的认证意见为：对当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定事实如下：本院(2017)鲁1325民初2087号民事判决书认定：因旧村改造拆迁，费县费城街道办事处鲁公庙社区居民委员会与王XX就拆迁事宜达成一致意见，并于2011年10月9日签订安置协议，王XX用其原有房屋产权调换位于费县平等花园楼房两套：第一套楼房7号楼西单元202室及储藏室;第二套楼房7号楼西单元502室及储藏室。

　　2015年5月29日，王XX及其子王X(甲方、卖方)与贾XX(乙方、买方)就房屋买卖事项达成一致意见，签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在临沂市费县费城镇鲁公庙村平等花园7号楼西单XX一套、地下储藏室1个出售给乙方，总价款为人民币(大写)叁拾万元整，小写300000元;双方还约定了其他事项。在该房屋买卖合同上，甲方王XX、王X签字按捺手印，费县费城街道办事处鲁公庙社区居民委员会加盖公章，乙方贾XX签字按捺手印。该份合同在费县“两河”安置办公室存档。合同签订后，原告即以现金支付的形式向王XX交付购房款150000元，王XX将房屋钥匙交给贾XX，并为贾XX出具收到条。后原告贾XX通过手机转账方式将余款150000元转账给王X。2015年5月22日原告贾XX以其妹贾X云的名义申请在涉案房屋安装了中国XX电信公司网络宽带。后贾XX即入住涉案房屋并以自己的名义向物业缴纳水电费。2017年5月1日，贾XX发现有人在涉案房屋处居住，遂拨打110报警，费县公安局河东派出所出警后依法传唤田X、李XX、陈XX等调查核实情况，田X自认其在未找到王XX本人情况下自行将涉案房屋门锁换掉占有涉案房屋。贾XX为维护其合法权利以王XX为被告、田X为第三人诉至本院，要求1、依法确认原告贾XX与被告王XX签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令被告协助原告办理房屋产权证，该房产价值约350000元;2、认定被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效;3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。

　　本院经审理作出判决，内容为：一、原告贾XX与被告王XX于2015年5月29日签订的《房屋买卖合同》有效;二、驳回原告贾XX的其他诉讼请求。现该判决书已生效。

　　为此，贾XX诉至本院，要求田X停止侵权、立即搬出原告房屋，并恢复原状;判令赔偿侵占原告房屋期间的各项损失共计20000元。要求被告赔偿的损失包括房屋租赁费损失、屋内物品损失以及原告缴纳的水费、电费、物业费等，但原告未提交相关证据证实。

　　本院认为，根据本院已生效的(2017)鲁1325民初2087号原告贾XX与被告王XX、第三人田X房屋买卖合同纠纷一案判决书中查明的事实，可以认定，王XX及王X与贾XX签订的《房屋买卖合同》为有效合同，签订合同后贾XX已实际取得并占有使用着该房屋,贾XX对该房屋已经形成占有事实,贾XX享有占有排他的权利。《中某人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定:占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。因此贾XX对该房屋的占有、使用的权利应受法律保护。田X在贾XX已经占有该房屋后强行更换门锁抢占至今,其行为侵害了贾XX对该房屋正常的占有、使用权利,故田X的行为构成侵权,应停止侵害、返还给贾XX房屋。贾XX要求田X赔偿侵占房屋期间的各项经济损失，因贾XX未提交相关证据证实，包括房屋内物品损失情况等，本院对此请求不予以支持，贾XX可待有证据后另行主张。

　　综上，依照《中某人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款(一)、(四)、(五)项，《中某人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中某人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告田X自本判决生效之日起十日内停止侵害,将其侵占的费县平等花园7号楼西单XX的房屋以及储藏室腾退给原告贾XX;

　　二、驳回原告贾XX的其他诉讼请求。

　　案件受理费300元，减半收取150元，由被告田X负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

　　审判员　　展新容

　　二〇一八年八月二十七日

　　书记员　　邱XX