某光地产集团开发商虚假宣传，为业主诉求争取违约赔偿

    广东省深圳市坪山区人民法院

    民事判决书

    （2021）粤0310民初2062号

    原告：黄**等，各案案号、原告身份信息详见附表。

    委托诉讼代理人：高龙祥，北京市京师（深圳）律师事务所律师。

    被告：深圳市***，住所地广东省深圳市坪山区坪山街道中山大道与振环XX*****，统一社会信用代码***。

    法定代表人：沈**，执行董事。

    委托诉讼代理人：蒋**，女，该公司法务经理。

    被告：深圳市XX公司，住所地广东省深圳市宝安区宝安中心区兴华路南XX**，统一社会信用代码**。

    法定代表人：沈**，执行董事。

    委托诉讼代理人：刘**，女，该公司法务经理。

    案件经过：

    “龙光玖云著”小区系被告开发的楼盘。被告在宣传手册、售楼广告、宣传户型图等材料中称此楼盘可作复式公寓之用，吸引了大量顾客前往售楼处看房。被告的销售人员对购房者称其小区中每户标准层高4.5米，可做隔层改建，并带原告参观了样板房。被告承诺在原告购买房屋后可与样板房一样对房屋进行隔层改建，以提高房屋的使用面积。基于被告的虚假宣传及承诺，原告购买该房屋，原告（计划）按之前被告所做承诺参考样板房对房屋进行隔层装修。2018年10月8日，深圳市坪山区规划土地监察局对小区业主下发一封告知信，指出未经审批擅自对房屋进行加（改、扩）建属于违法建筑行为，并要求原告对违法建筑自行拆除。

    案件结果：

    本院认为，原告与被告一签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案争议焦点有三：一、案涉项目配套游泳池及XXX户型的宣传是否构成要约。二、被告一应否承担相应责任，责任的性质和大小如何认定。三、被告二应否承担连带责任。

    关于案涉项目配套游泳池及XXX户型的宣传是否构成要约。首先，本案预售合同附件五第十六条、第二十四条条款虽对主合同第十八条、第二十八条条款作了修订及补充，上述条款属与买受人具有重大利害关系的条款。根据法律规定，提供格式条款的一方不履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或理解对与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。从本院受理的数百起房屋买卖合同纠纷关联案件可以看出，上述条款系被告一为了重复使用而预先拟定的格式条款，尽管买受人在附件中每页均签名确认，但被告一未提供证据证明其采取合理的方式提请对方注意上述条款，原告亦主张不成为合同的内容。因此，本院认定附件五第十六条、第二十四条不成为合同的内容。其次，被告一在宣传手册、样板房、各网站的宣传资料及相关销售人员宣传和推介，均明确、具体描述涉案房产项目具有配套游泳池等配套设施，约定房产可装修成室内二层的XXX户型，被告一对此亦不否认。同时，被告一未经批准擅自在涉案项目加建游泳池，后被深圳市坪山区规划土地监察局作出相应的行政处罚，亦可说明其有建造游泳池的规划并已实际执行，仅因客观原因现已被拆除。关于XXX户型，案涉房产层高达4.5米，远高于正常的平层高度；且在买受人进行隔层搭建时，被告一及物业管公司审核通过装修方案并在装修完毕后验收合格，亦足以说明其销售房产时曾经承诺买受人可以进行隔层搭建。因此，案涉房地产项目规划存在游泳池等配套设施，可装修成室内二层的XXX户型，被告一通过宣传手册、样板房及宣传资料等方式，已经明确、直观的进行了展示，其描述明确、具体。再次，考虑到涉案房产用途为办公，宣传规划范围内存在游泳池等配套设施，并可搭建成XXX户型的情况下，必然有更好的租用效果和收益增值空间。因此，交易房地产项目是否存在游泳池等配套设施，是否可搭建成XXX户型，足以对案涉房产的价格及买受人的购房意愿产生重大影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本院据此认定有关案涉房地产项目配套游泳池，案涉房产可装修成XXX户型的宣传构成要约。

    关于被告一应否承担责任，责任的性质和大小如何认定。关于游泳池。被告一未按照约定依法依规在案涉项目建造游泳池，违反了合同约定，已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。游泳池因未经批准建设已被责令拆除，客观上不具有采取补救措施的可能性，被告一应承担赔偿损失的违约责任。本院综合考虑被告一的过错程度及违约情节、合同的履行程度、游泳池缺失致买受人所遭受的可预期利益损失等因素，酌定被告一按照涉案购房总价款的1%向原告赔偿损失。

    关于XXX户型。被告一通过售楼广告、宣传资料等方式允诺案涉房产可装修成室内二层的XXX户型。但按照合同附件三的约定，案涉房产系毛坯交付，被告一并无将案涉房产装修成XXX户型后交付的合同义务。事实上，案涉项目房产的部分买受人自行进行了装修及搭建，装修过程中并未受到执法部门的查处，物业公司亦积极给予装修报备和验收合格。被告一主张“商改租”系发展趋势，案涉项目房产进行隔层搭建并未有障碍，已经搭建不一定会被拆除。但在相关政策落地之前，被告一未经规划许可，允诺业主可进行隔层搭建，违反了建设工程规划，有关约定应当认定为无效。依常理，在经过许可或者审批可搭建成XXX户型的情况下，买受人会愿意以更高的价格购买案涉房屋。同时，相关部门的告知信虽引发一定程度的担忧，但案涉项目房产的大部分业主已将隔层搭建完毕并实际使用，实质上并未对其权益造成太大影响。业主基于搭建隔层可能出现的风险向本院提起诉讼，本院综合考虑双方当事人的主观过错、宣传为XXX户型所造成的影响、房款总价、房屋现状等因素，根据公平原则和诚信原则，酌情确定被告一按照房产价款2%的标准向原告赔偿损失。

    关于被告二应否承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十二条规定，XX公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。被告一于2018年4月13日变更为XX公司，被告二并未按照法律规定在每一会计年度终了时编制被告一财务会计报告并经会计师事务所审计。其提交的其他证据不能全面、完整反映被告一在XX公司期间真实的财务状况及其与被告二之间的资金往来状况，不能证明其财产独立于被告一的主张，被告二应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，XX公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故，原告诉请被告二对被告一的债务承担连带责任，本院予以支持。

    综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

    一、被告被告一于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失46200元（各案金额详见附表）。

    二、被告二对被告一的上述义务承担连带责任。

    三、驳回原告的其他诉讼请求。

    审判员阳**

    二〇二一年十一月三十日

    书记员刘**