江苏省无锡市锡山区XX
民 事 判 决 书
（2021）苏0205民初2917号
原告：张XX，男，1969年5月5日生，汉族,户籍所在地安徽省淮南市寿县，住江苏省无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：戴新进，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。（特别授权）
被告：项XX，男，1964年1月19日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
被告：陆XX，男，1946年4月22日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：顾XX，上海市XX律师。（特别授权）
委托诉讼代理人：王X，上海市XX律师。（特别授权）
原告张XX与被告项XX、陆XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2021年10月28日进行了公开开庭审理,原告张XX及其委托诉讼代理人戴新进，被告陆XX的委托诉讼代理人顾XX、王X到庭参加诉讼，被告项XX经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告项XX、陆XX依法继续履行房屋买卖协议，配合张XX办理柏木苑43-501室房屋及其附属40-202号车库（不动产登记簿中车库编号为40-4）产权过户手续；2.判令项XX支付逾期履行违约金14万元，陆XX承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由二被告承担。事实与理由：项XX与陆XX系亲戚关系。2003年，陆XX通过法院竞拍取得锡山区后造房屋两开间两层楼房的所有权。2008年，因房屋拆迁，陆XX委托项XX与拆迁部门办理相关拆迁安置手续，项XX以自己的名义取得柏木苑40-202和43-501室及其车库拆迁房票并与东亭街道办事处及无锡XX公司完成所有结算。2008年7月8日，项XX与张XX签订房屋转让协议，约定项XX将柏木苑43-501室及其车库共计111.95平方出售给张XX，总价30万元，张XX分两次支付房款共计28万元，双方约定尾款2万元待办理房屋产权过户后支付。同年，张XX一家对案涉房屋及车库进行装修并随后入住。2012年后张XX多次找到项XX、陆XX要求尽快办理房屋产权证并过户，项XX、陆XX以各种理由拖延。2020年11月，陆XX取得案涉房产的所有权，但项XX、陆XX依然拒绝配合办理过户。故诉至法院，请求判如所请。
被告项XX未作答辩。
被告陆XX辩称：张XX的诉讼请求没有事实与法律依据，案涉房屋为陆XX所有，陆XX从未与张XX签订任何房屋买卖协议，甚至不知道张XX居住在该房屋内。项XX的行为属于无权处分。
本院经审理认定事实如下：
项XX与陆XX系亲戚关系。2003年7月31日，陆XX以45500元价款拍卖取得坐落于无锡市锡山区××街道××楼村××号后造房屋两开间两层楼房及阳台（合计面积为133.20㎡）的房屋所有权。2003年8月26日，本院出具（2003）锡法执字第1324号民事裁定书确认该事实。嗣后，该房屋适逢拆迁，陆XX委托项XX及其儿子项权浩分别以项XX、项权浩的名义与无锡市XX公司（以下简称XX公司）签订锡山经济开XX拆迁补偿协议书，约定被拆迁人同意拆迁坐落于门楼村黄草渡村民小组155号及155号-1-2号房屋，并约定经济补偿的金额和房屋面积等。2008年7月3日，江苏省锡山经济开XX开发总公司与项XX签订门楼村黄草渡村民组155号项XX户拆迁房安置表一份，载明安置坐落于柏木苑12-13幢43梯501室房屋93.05平方米，12-13幢40梯202室车库17.24平方米，项XX在拆迁安置表上拆迁户一栏签名。
2008年7月8日，项XX（出让户、甲方）与张XX（买受人、乙方）签订协议一份，约定甲方将坐落在无锡市锡山区东亭街道XX拆迁房屋出售给乙方，房屋建筑面积共计111.85平方，房屋成交总价30万元，签订该协议前给付25万元，在元月31日前再付3万元，余款2万元在过户时付清。过户时，按市财政、土管、房产管理、物价局的要求缴纳土地出让金等相关费用及其他一切不可预计的房产办证交易发生的一切费用由乙方交纳。在房屋产权交易机关办理权属登记过户手续前的一切事项均由甲方负责。在未办理该房屋产权权属登记过户手续前，甲、乙双方都无权将该房屋转手他人，如甲方违约，甲方必须赔偿乙方经济损失计人民币140000元，同时赔偿乙方房屋装修费用及相关费用，并且乙方保留追究甲方民事责任的权利；如乙方违约，罚没定金及其相关费用。合同签订前，项XX向张XX出示了拆迁补偿协议书和拆迁房安置表。同日，张XX向项XX交付购房款25万元，项XX出具收条一份。2008年12月29日，张XX向项XX交付购房款3万元。合同签订后，项XX将柏木苑43梯501室房屋及40-4号车库交付给张XX，张XX一家对该房屋及车库进行装修后入住至今。
2020年3月4日，陆XX诉至本院要求判令被告无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处、第三人XX公司为其办理无锡市锡山区东XX40-202室房屋及车库、43-501室房屋登记手续。2020年4月28日，本院判决认定所涉拆迁老房坐落于无锡市锡山区××街道××楼村××号后造房屋两开间两层楼房及阳台（合计面积为133.20㎡）的所有权人为陆XX，项XX、项权浩受陆XX委托办理拆迁相关事宜并管理安置房屋出租事宜等，所涉拆迁协议的被拆迁人实际为陆XX，相应的拆迁安置房屋的所有权人也应为陆XX，故判令无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处、XX公司于判决生效之日起十日内配合陆XX将坐落于无锡市锡山区东XX40-202室房屋、40-202车库及43-501室房屋所有权登记至陆XX名下。2020年11月17日，陆XX取得了柏木苑43-501室房屋的不动产证书，不动产证书载明房屋建筑面积为93.05平方米，不动产证书附记载明车库位坐落在柏木苑40-4号，使用面积18.15平方米。取得案涉房产的所有权后，项XX、陆XX拒绝配合张XX办理过户，双方产生纠纷，张XX曾在2021年4月两次报警。
2021年5月17日，无锡市住房和城乡建设局等部门联合发布锡建房管[2021]2号关于公布2020年度无锡市区经济适用住房拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知，规定自2021年7月1日起，柏木苑房屋上市交易缴纳土地收益的费用标准由1760元调整为2020元。
上述事实，由张XX提供的房屋买卖协议、收据、不动产登记簿证明、（2020）苏0205民初838号民事判决书、入住人员调查证明、房屋照片、水电煤气缴费单据、出警记录、锡建房管[2021]2号关于公布2020年度无锡市区经济适用住房拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知，陆XX提供的不动产权证，本院所作询问笔录、庭审笔录等证据在案证明。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定。陆XX委托项XX办理无锡市锡山区××街道××楼村××号后造房屋两开间两层楼房及阳台的房屋拆迁事宜，项XX仅有办理拆迁事宜的代理权，其与张XX签订房屋买卖合同将取得的拆迁安置房出售给张XX的行为已超越代理权。但是项XX是以自己的名义与XX公司签订拆迁补偿协议书，拆迁安置表载明拆迁户为项XX，项XX在与张XX签订房屋买卖合同前向张XX出示拆迁补偿协议书和拆迁安置表，张XX完全有理由相信项XX有代理权，张XX主观上是善意、无过失的，而且张XX支付了绝大部分购房款，故项XX与张XX签订的房屋买卖合同有效，陆XX作为被代理人应当履行合同约定的房屋出卖人的义务并承担违约责任。
张XX要求陆XX履行房屋买卖协议，配合办理柏木苑43-501室房屋及40-4号车库产权过户手续，其主张符合法律规定，本院予以支持。张XX要求陆XX支付违约金140000元，该违约金过分高于张XX的损失，本院根据陆XX的违约情况和张XX的损失情况确定陆XX应当承担违约金50000元。张XX尚有20000元购房款未付，该20000元与陆XX应当承担的违约金50000元相抵扣以后，陆XX应当向张XX支付违约金30000元。张XX主张保全担保费但是未提供证据，故本院不予支持。陆XX的抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、陆XX应于本判决生效后10日内协助张XX将坐落于无锡市锡山区东亭街道XX室的房屋及40-4号车库不动产所有权变更登记至张XX名下,办理房屋所有权变更登记的所有费用由张XX承担；
二、陆XX应于本判决生效后10日内向张XX支付违约金30000元；
三、驳回张XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3100元，财产保全费5000元，共计诉讼费8100元，由张XX承担900元，陆XX承担7200元。张XX同意其预交诉讼费由陆XX直接向其支付，本院不再退还，陆XX应于本判决生效后10日内将应负担的案件诉讼费7200元给付张XX。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵玲洁
人民陪审员 汝 勇
人民陪审员 余明珠
二〇二一年十一月十五日
法官 助理 张 洋
书 记 员 刘群健
