房屋买卖合同纠纷

　　天津市第二中级人民法院

　　民事判决书

　　(2018)津02民终2584号

　　上诉人(原审原告)：郑X

　　委托诉讼代理人：韩建成,天津XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：焦X

　　委托诉讼代理人：高XX(焦X之夫

　　委托诉讼代理人：高X某某，北京某某律师事务所律师。

　　原审第三人：天津市某某地产经纪有限公司

　　上诉人郑X因与被上诉人焦X，原审第三人天津市某某地产经纪有限公司(以下简称某某家)房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区XX(2017)津0112民初6724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑X的委托诉讼代理人韩建成，被上诉人焦X的委托诉讼代理人高XX、高X某某到庭参加诉讼。原审第三人某某家经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　上诉人郑X的上诉请求：1、撤销一审判决;2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;3、本案两审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人之夫因移民未成不再出售房屋，一审法院对双方协商履行的过程认定事实错误。被上诉人2017年6月12日才撤销抵押，被上诉人没有任何主动联络上诉人继续履行合同的行为，被上诉人知道上诉人因限购不能买卖时，制造继续履行的假象，妄图逃避责任，合同因被上诉人违约而解除，即便因政策原因不能履行，被上诉人不能免除承担违约责任。一审法院在认定证据时违反法定程序。上诉要求支持其上诉请求。

　　被上诉人焦X辩称，上诉人曾与被上诉人丈夫协商解除合同但双方未达成一致意见。2017年5月26日双方及第三人协商合同继续履行，认可在2017年6月20日签订正式买卖协议，双方的合同并未解除，被上诉人无违约行为。上诉人将2017年4月1日购房新政作为上诉理由属于混淆视听，企图以政策变化为由解除合同。事实是在2017年5月对方购买了其他房屋，上诉人为违约方。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　原审第三人某某家未到庭，亦未提交书面答辩意见。

　　郑X向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告之间的《房屋买卖居间合同》;2.判令被告返还原告定金50000元;3.判令被告赔偿原告违约金210000元、中介费42000元、增值部分损失790000元，共计XXX;4.本案诉讼费由被告承担。

　　一审法院认定事实：2017年2月12日，原、被告通过第三人就坐落于天津市津南区双港新家园梨双公路南XX房屋签订《房屋买卖居间合同》，合同约定“出售房屋的面积为92.46平方米，房屋总价款为XXX元，原告于2017年2月12日支付给被告购房定金5万元，并于2017年6月1日前筹齐首付款XXX元，剩余房款以贷款方式支付;被告承诺所出售房屋剩余贷款约XXX元在签订合同次日起到银行办理预约清贷手续，在原告购房资质审核后及时到银行还款，并配合原告积极办理房屋的贷款打协议及过户手续……”。合同签订后，原告依X向被告交付定金50000元，并向第三人支付居间服务费42000万元、评估费1000元、代办贷款费600元。2017年4月13日被告向银行清偿涉诉房屋剩余贷款XXX.34元。2017年6月12日被告撤销房屋抵押。在2017年4月中旬至2017年6月间，原告与被告之夫高XX曾通过电话和短信多次协商房屋买卖事宜，2017年6月9日原告曾发信息询问被告之夫高XX“什么时候可以打协议”，高XX回复“13号左右”，2017年7月11日原告向高XX手机发送短信内容为“小周告诉我，由于政策变化原因，房管局约号发现打不了买卖协议”。原告于2017年7月24日来院起诉，提出如上诉请。

　　庭审中，原告称，2017年5月26日双方在第三人处协商买卖事宜时，原告明确表示不再购买房屋，被告亦同意解约，但只同意退还定金，后来原告与第三人协商，第三人说如果是政策原因导致双方不能买卖，可以退还部分中介费，故原告在2017年7月11日向被告之夫的手机发送了短信，是为了借用政策原因让第三人退还中介费。被告则称，2017年5月26日原告并没有表示解约，而是三方协商一致继续履行合同，被告也愿意继续履行，否则就不会有6月9日原告发送短信询问什么时候打协议了。原告不再购买房屋的原因是因为在2017年5月8日前已经购买了其他房屋，而被告一直在按照合同履行义务，并不存在违约行为，不同意解除合同。原告当庭表示并没有另外购买房屋，但坚持解除合同。

　　一审法院认为，原、被告双方在第三人处签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，亦未违反相关法律规定，应为合法有效。本案的争议焦点问题1、被告是否构成根本性违约;2、原、被告签订的《房屋买卖居间合同》是否应予解除。首先针对被告是否构成根本性违约问题，在双方签订合同后，被告按照约定履行了清贷事宜。虽然双方在2017年4月中旬曾在电话中协商解约，但并没有实施，根据被告提供的2017年4月20日原告向被告之夫发送的短信内容显示，原告认可等到2017年5月20日按照合同处理，说明双方认可继续履行合同，在2017年6月9日原告向被告之夫发送的短信内容可证实双方已协商到房管局签订买卖协议的事情，被告在此期间一直为合同履行做准备，并于2017年6月12日撤销房屋抵押，而后期不能继续履行合同的原因是否因被告造成，对此原告未能提供证据，故原告主张被告已构成根本性违约，证据不足，不予认可;关于原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》是否应予解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同，(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。当庭被告表示不同意解除合同，并同意按照合同内容继续履行，现原告单方提出解除合同，不符合上述法律规定的情形，故对此不予支持。因原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》未予解除，原告要求被告返还定金并赔偿损失的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告郑X的诉讼请求。案件受理费7314元，由原告郑X承担”。

　　二审期间，上诉人提交如下证据：证据1、上诉人名下不动产登记簿查询证明(两份)。证明上诉人在涉案合同签订前名下已有两套房屋，合同已不具备履行条件。证据2、关于2017年4月1日的购房新政的文件。证明上诉人已不具备购房资格。

　　本院组织当事人进行了质证。被上诉人认为上诉人提交的证据不属于新的证据，认为该证据不能实现被上诉人主张的证明目的，与本案也无关联性。

　　本院认证意见，对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

　　本院二审经审理查明：上诉人郑X名下有坐落天津市津南区双港镇微山南路西侧常春藤XX房屋一套，登记日期为2010年10月18日，有坐落天津市津南区双港镇微山南路西侧常春藤XX房屋一套，登记日期为2010年10月18日，本院查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

　　本院认为，双方自愿签订《房屋买卖居间合同》，合同不违反法律规定，合同有效。双方2017年2月12日签订合同，约定在2017年6月1日后办理清贷、首付款给付及办理过户手续，在此期间双方虽对是否继续买卖有过协商，但在2017年6月1日前，双方意见一致买卖合同继续履行，现有证据不能证明被上诉人存在违约。上诉人主张被上诉人因违约承担违约责任没有事实依据。但应指出，在合同履行期间，天津市人民政府办公厅2017年3月31日颁布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，政策规定对本市拥有二套住房，暂停在本市再次购买新建和二手住房。政策于2017年4月1日实施，上诉人现已有二套住房，不符合购买现涉案房屋的资格。双方合同目的无法实现，因此，双方买卖合同应予解除，因政策原因致合同不能履行不能归责于上诉人与被上诉人，由此，被上诉人应退还上诉人定金。上诉人要求被上诉人赔偿违约金、中介费、增值部分损失的诉讼请求不予支持。

　　综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销天津市津南区XX(2017)津0112民初6724号民事判决;

　　二、解除上诉人郑X、被上诉人焦X、原审第三人天津市某某地产经纪有限公司就坐落于天津市津南区双港新家园梨双公路南XX房屋签订的《房屋买卖居间合同》;

　　三、本判决生效后十日内，被上诉人焦X返还上诉人郑X定金50000元;

　　四、驳回上诉人郑X其他诉讼请求;

　　五、驳回上诉人郑X其他上诉请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费7314元，上诉人郑X负担6963元，被上诉人焦X负担351元，二审案件受理费14178元，上诉人郑X负担13497元，被上诉人焦X负担681元。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　包颖

　　审　判　员　　王珊

　　代理审判员　　郭鑫

　　二〇一八年六月十四日

　　书　记　员　　陈X