财产损害赔偿纠纷

　　XX市海淀区人民法院

　　民事判决书

　　(2021)京0108民初22885号

　　原告：盛X某

　　原告：屈XX

　　以上二原告共同委托诉讼代理人：盛X(二原告之子)，住XX市丰台区。

　　以上二原告共同委托诉讼代理人：路XX，XX霆盛律师事务所律师。

　　被告：徐XX

　　委托诉讼代理人：孟XX，XX市某某律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：李XX，XX市某某律师事务所律师。

　　被告：XX某物业管理有限责任公司

　　委托诉讼代理人：王XX

　　委托诉讼代理人：强XX

　　原告盛X某、原告屈XX(以下称二原告)诉被告徐XX、被告XX某物业管理有限责任公司(以下称二被告)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人盛X和路XX、徐XX之委托诉讼代理人孟XX和李XX、XX某物业管理有限责任公司(以下称物业公司)之委托诉讼代理人王XX和强XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　二原告向本院提出诉讼请求：1.二被告赔偿二原告装修损失10万元、家具家电衣物被褥损失8000元、施祖铨字画2000元、房租费用84000元;2.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：我们是XX市海淀区建材城西路X号院北新家园X楼X门X号(建筑面积为81.6平方米，使用面积为54.8平方米，以下简称X号房屋)业主，徐XX是楼上XX市海淀区建材城西路X号院北新家园X楼X门X号(以下简称X号房屋)业主。2021年1月3日凌晨4时许，屈XX梦中醒来，发现整个屋子地上全是水，水深约4至5厘米。经检查，是X号房屋漏水所致。于是，我们赶紧联系物业公司、供暖公司、居委会、派出所，紧急通知徐XX。直至当日上午8时40分，徐XX才委托同事过来开门。物业公司、居委会、我们的儿子盛X、徐XX的同事共同进入X号房屋检查，发现X号房屋厨房私接热水管阀门爆裂，导致X号房屋房顶、地面、墙面泡水起皮、电路漏电、家具家电及被褥衣物损害，施祖铨字画受损。X号房屋无法居住，我们只能在外租房。此后，盛X虽多次联系徐XX的配偶协商赔偿事宜，但其均以各种理由推脱。直至同月23日，双方才面谈，但因赔偿数额差距过大而无法达成一致意见。

　　徐XX辩称，我不否认漏水给二原告造成损失，但二原告主张金额畸高，缺乏法律依据。具体而言：1.本案系财产损害纠纷，应遵循损失填平、公平合理和过错责任等原则;因漏水而应予赔偿的是修复费用，而非装修费用;X号房屋原为简装，且装修后已使用20多年，折旧严重，且瓷砖地面没有因漏水受损;二原告主张的装修损失明显有违上述原则，且缺乏足够证据支持。2.二原告不能证明X号房屋内家具家电均因漏水导致丧失使用价值;退一步说，即便能够对此予以证明，根据相关法律，财产损失应当按照损失发生时的物品市场价格或其他方式计算，X号房屋内家具家电已购买使用多年，考虑折旧，残值很低或几近无残值，故二原告主张的家具家电等损失金额缺乏事实法律依据。3.漏水发生时，正值供暖期，房屋里水分蒸发快，故漏水后房屋很快就能恢复正常;根据现场勘验及用水记录，我认为二原告一直居住使用X号房屋，故其所述租金损失不属实，且其主张的月租金标准明显高于市场平均价格。4.本次漏水事故是因物业公司在未经告知的情况下水管加压所致，事后，物业公司仅关闭暖气阀门，没有及时关闭自来水阀门，导致持续漏水，造成损失扩大，故应在其过错范围内承担相应责任。5.认可字画损失2000元，但如上所述，物业公司应承担相应责任。

　　物业公司辩称，本案有明确侵权人，我公司不是XX市海淀区建材城西路X号院北新家园(以下称案涉小区)供水企业，没有对该小区自来水管进行打压;案涉漏水事件发生后，我公司第一时间到达了现场，由于漏水是热水，初步判断是暖气管爆裂所致，我们第一时间关闭暖气阀门;后进入X号房屋内查看，发现是X号房屋厨房私接水管爆管所致;我公司与XX建材集团有限公司(以下称开发商)签订的《前期物业服务合同》约定，我公司负责案涉小区共用部位的维护，不包含业主私有部位的维修和护理，徐XX在其房屋内私接水管不属于我公司服务范围，我公司已尽到物业服务职责;由于漏水发生后无法在第一时间联系上徐XX，导致损失扩大，故应由徐XX承担全部赔偿责任。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：二原告系X号房屋所有权人;徐XX系X号房屋所有权人。徐XX与二原告系楼上与楼下的邻居关系。物业公司为案涉小区提供前期物业服务。

　　2021年1月3日凌晨4时许，屈XX发现X号房屋地面有积水。因时值供暖季，且漏水系热水，屈XX紧急联系供暖部门。5时左右，供暖部门派员检查X号房屋暖气管道，确认不是X号房屋漏水、判断系楼上漏水所致，遂关闭该楼供暖阀门，但漏水未缓解。6时许，物业公司多次电话联系徐XX，徐XX均未接听;物业公司向徐XX发送短信，告知漏水情况。7时左右，徐XX接听电话，确认本人不在XX、将联系持有其家门钥匙的在京朋友至现场处理。8时许，徐XX委托同事打开X号房屋房门，物业公司进入该房屋，确认系因厨房水管爆裂所致，关闭自来水阀门后漏水停止。该同事、邻居、物业公司人员共同清理X号房屋地面积水;物业公司等人协助清理X号房屋地面积水。

　　本次诉讼期间，二原告曾申请就X号房屋装修损失和财产损失情况进行评估鉴定，后虽经本院释明诉讼风险，仍坚持撤回鉴定申请。二原告、徐XX及物业公司人员共同至X号房屋勘验，并拍摄录像。录像显示：X号房屋主卧房顶起皮、部分涂料脱落，客厅顶部石膏线开裂、房顶少许起皮，书房房顶部分涂料脱落、有洇渍，书柜旁墙面自上而下起皮，与厨房相邻的小阳台房顶、墙面、墙角均有较大面积起皮，卫生间房顶起皮，次卧房顶起皮;上述各房间内家具上有较多积尘。徐XX和物业公司均认可二原告字画损失2000元，但物业公司以其尽到物业服务职责为由，不同意承担任何赔偿责任，二原告与徐XX就如下项目的赔偿金额存有争议：

　　1.装修损失：二原告自述X号房屋原有装修于2001年前后完成、总价约为8万元，系精装修标准，漏水发生后，其自行咨询装修公司，按照中等装修标准装修X号房屋费用约为25万元，为尽快解决纠纷，自愿降低赔偿金额至10万元。对此，徐XX坚持认为赔偿项目应为修复造价而非装修费用，并以原有装修系简装标准、折旧严重、地面瓷砖并未因此受损等为由，认为二原告主张的装修损失过高。

　　2.家具家电衣物被褥损失：二原告自制受损财产清单一份，显示床头柜、床垫、冰箱、电脑主机、鞋等财物的名称、规格、材质、购买时间、购买价格等，但无法提交购买上述财物时的相关合同、发票等。对此，徐XX以不能证明上述财物均因漏水导致丧失使用价值、上述财物折旧后残值很低或几近无残值为由，认为二原告主张的此项损失过高。

　　3.房租损失：二原告提交其与案外人签订的《租房合同》及收条，证明其自2021年1月6日至次年1月5日期间，因X号房屋受损、租住丰台区X号楼X层X号房屋(建筑面积65.32平方米)，月租金标准为7000元。对此，徐XX不予认可，提交录音光盘一张，证明此前双方协商过程中，二原告自认借住于回龙观和谐家园，并提交自来水缴费记录若干，证明二原告持续使用X号房屋。二原告对于上述录音真实性认可，解释称X号房屋内存放有鱼缸，需定期换水故产生相关水费，且上述缴费记录对应的期限与其主张的房租期限不一致。

　　本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。根据查明事实可知，徐XX所有的X号房屋与二原告所有的X号房屋存在相邻关系。2021年1月3日，因X号房屋漏水造成X号房屋部分损坏，至今未予修复，对二原告的生活造成了影响，对此，徐XX应承担赔偿责任。根据市场行情及本案事实，结合X号房屋须修复部分的情况、房屋现有状况及使用时间、损坏部分修复后其余地方会出现色差等情况综合考虑，法院酌定徐XX赔偿二原告房屋修复费用13000元。由于修复房屋客观上会影响二原告对X号房屋的使用并由此产生必要的租房租金损失，徐XX应予赔偿。尽管二原告提交《租房合同》，但租房租金损失应根据房屋修复时间、综合X号房屋所处的位置及周边租房价格确定，故本院酌定租金损失为6000元。尽管二原告未就其自制受损财产清单提供对应的合同、发票等，但根据现场情况可知，确有部分财物因浸泡受损，故本院酌情判令徐XX向二原告赔偿家具家电衣物被褥损失3000元。就二原告主张的施祖铨字画受损价值为2000元，徐XX表示认可，本院对此不持异议。综上，徐XX向二原告赔偿的费用总计24000元。对于二原告过高部分的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。尽管徐XX认为物业公司在未提前通知的情况下给水管增压导致X号房屋厨房内水管爆裂，但其未举证证明上述水管加压的事实。事发当日5时许，在关闭供暖阀门后漏水未缓解、物业公司多次电话联系徐XX未果的情况下，物业公司应当及时关闭自来水阀门以尽快阻止进一步漏水，但其未采取上述措施，而是等待徐XX委托的案外人到达现场、进入X号房屋后才作出相应处置，其物业服务存在瑕疵，但结合X号房屋实际漏水情况、案外人到达现场的时间等，应当认定延迟关闭自来水阀门不足以造成X号房屋因漏水导致的损失明显扩大。故对徐XX所提出的相关抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第一千一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

　　一、徐XX赔偿盛X某、屈XX房屋修复费13000元、租金损失6000元、家具家电衣物被褥损失3000元、字画损失2000元，合计24000元，均于本判决生效后7日内履行;

　　二、驳回盛X某、屈XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费4180元(已由盛X某、屈XX垫付)，由盛X某、屈XX负担400元，已交纳;由徐XX负担3780元，于本判决生效后七日内交纳。

　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市第一中级人民法院。

　　审　判　长　佟　冰

　　人民陪审员　刘　萍

　　人民陪审员　侯　静

　　二〇二三年二月十七日

　　书　记　员　王XX

　　书　记　员　蒙XX