拨云见日，终确认买卖无效

邱XX与孙X、周XX、第三人王XX、XXX房屋买卖合同纠纷一案，一审胜诉，二审维持原判

一、

(一)基本案情

2017.邱XX以400万元的价格从石某某、李XX手中买入案涉房屋。

2020年12月22日14时12分12秒，孙X的银行账户收到王XX转入的70万元。同日14时29分38秒，70万元转出。同日16时05分19秒，王XX再次转入70万元，次日11时38分06秒，70万元转出。

邱XX与王XX原系合伙人关系，王XX系孙X、周XX之子。2020年12月23日，邱XX(甲方、出卖人)与孙X、周XX(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款为400万元。在2021年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

2020年12月31日，王XX(代孙X等)与邱XX签订《补充协议》，约定案涉合同内书写的三年后交付案涉房屋，是基于邱XX个人原因，造成不能过户后即立刻交付房屋，所以邱XX承诺每月给予王XX15.000元作为补偿，直至邱XX自行要求交付房屋并搬离该房屋时停止计算。同日，XXX受理客户孙X的住房贷款申请，申请贷款金额260万元。期间交行收到孙X递交的上海市XX和上下家签订的《上海市存量房交易监管协议》和《资金付款通知书》，付款金额260万元，资金类别：贷款资金。2021年1月26日，孙X、周XX签署《个人房产抵押贷款合同》，向XXX贷款260万元。邱XX拿到260万元的银行放贷钱款后，将其用于向王XX还款、转账。2022年11月9日，邱XX提起诉讼，欲确认其与孙X、周XX之间的房屋买卖合同无效。

(二)处理结果

一审法院认为案涉房屋买卖在合同签订前双方就已有银行转账记录，且房屋产权变更登记至孙X、周XX名下后，双方未实际交接房屋，140万元经邱XX、孙X、王XX之间多笔银行转账，剩余260万元的银行放贷钱款，邱XX亦将其用于向王XX还款、转账。通过邱XX与王XX之间的微信聊天记录及双方资金往来来看，双方存在借贷关系。同时，案涉合同价格与邱XX购入案涉房屋的价格持平，且案涉房屋过户后邱XX向王XX支付的每月15.000元远高于市场租赁价格，以上事实均与正常房屋买卖不符，故认定邱XX与孙X、周XX之间签订的《上海市房地产买卖合同》并无房屋买卖的真实意思表示，当属无效。孙X、周XX上诉，二审法院判决驳回起诉，维持原判。

二、

(一)办案思路

深入了解案件的经过后，团队研究了多套方案，最终决定围绕“确认合同无效纠纷”展开诉讼。案涉房屋买卖合同不违反法律、行政法规效力性强制规定，亦不违背公序良俗，当事人双方具有相应的民事行为能力，不存在恶意串通损害他人合法权益的情形，故而更多的应当从意思表示真实这一角度否认合同之效力。

根据委托人的陈述，首先要证明在案涉房屋买卖合同签订之前双方就已经存在转账行为，更为重要的是在王XX的控制下，以70万元现金在王XX、孙X、邱XX之间循环转账，制造了孙X向邱XX支付140万元的假象。其次要证明邱XX在拿到260万元的银行放贷钱款后将其用于归还原贷款及向王XX转账、还款。再次要证明案涉房屋过户至孙X、周XX名下后邱XX每月支付15.000元，而该价格远高于市场租赁价格，其并非租赁关系。最后，结合邱XX与王XX之间的聊天记录，综合推定案涉房屋买卖合同并非当事人的真实意思表示，邱XX与王XX之间存在借贷关系，邱XX将案涉房屋过户至王XX父母名下(王XX不具有购房资格)是为了获得低利率的银行贷款，缓解自身经济压力。

(二)具体措施

1.结合证据材料说明案件发生的背景，使法官形成对案件有利的第一印象。

2.提交两份上海市房屋买卖合同，以证明邱XX曾以400万的价格向案外人购买案涉房屋，其与孙X、周XX签订的合同价格亦是400万元。

3.调取银行监控记录，结合相关证人证言，证实存在140万元的虚假转账。

4.提交邱XX与王XX之间的聊天记录及转账记录，证实二人之间存在借贷关系，邱XX通过王XX归还银行按揭贷款。

5.庭后提交情况说明及代理意见，说明真实情况，进一步否定买卖合同的效力。

三、

起诉状摘录：

原告与第三人王XX原系合伙人关系，双方在无锡梁溪区共同经营一家餐馆。为了扩大经营筹借款项，第三人王XX提出利用原告名下的房屋去银行贷款，在得知原告名下的房产上有中国XX按揭贷款和XXX小贷公司的抵押登记，考虑到用该套房产再次抵押贷款手续繁多、贷款额度低、利息高等原因，遂第三人王XX与原告通谋虚构房屋买卖意思表示，原价假签合同，以其父母即被告的名义与原告签订房屋买卖合同向第三人XX银行申请按揭贷款(因第三人王XX无上海购房资格)。被告收到第三人XX银行按揭贷款后，为原告清偿债务涤除抵押债权、完成产权变更登记后，将剩余款项转账给了原告。现原告通过被告账户向第三人XX银行每月还按揭贷款15000元。

双方为了不让原告家人知道假签合同的事实，第三人王XX承诺不会赶原告的家人走，为此在签订购房协议时，双方还签订了一份空白的房屋租赁协议以便给原告家人一个保障。系争房产过户后，原告家人仍在涉案房屋内一直居住至今，对该房屋实际控制使用，无租金支付。

因当前原告经济压力大，未能按时足额给原告转还银行的月供贷款，被告一直扬言要上门闹事赶原告家人走，更甚说要卖原告的房子，遂产生纠纷，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，望法院判如所请。

二审答辩状摘录：

对上海市人民法院(2023)沪02民终11509号上诉人孙X、周XX与被上诉人邱XX房屋买卖合同纠纷一案的上诉，答辩如下：

一、上诉人认为原审法院对事实的认定中有遗漏，更出现很多明显的错误，其实无关本案基本事实认定，不影响一审判决的效力。

1、当时做假交易时，正值答辩人经济最困难的时候，无力承担交易过户的税费，但承诺交易过户过程中产生的税费以后一并归还的。

2020年12月23日签订案涉《房屋买卖合同》时，答辩人当时房子上的银行按揭贷款每月还7000多元，小贷公司的借款每月还22000多元，外加答辩人与第三人王XX在无锡合伙开的火锅店因疫情原因，经营过程中资金压力大，所以没有能力支付过户中的税费，让上诉人先垫付的，承诺日后一并归还。

2、原审法院没有错误的事实认定，仅是将转账双方名字颠倒了，将“邱XX”写成了“王XX”，以及“还有30万依据邱XX的指示……写成依据王XX的指示”，还有“多余的2.5万元退回给邱XX写成了退回给王XX”均属笔误，不影响案件基本事实认定。

原生法院认定的上诉人少付被上诉人购房款XXX.40元无误，计算过程上诉人递交过一审法院的《资金流向情况说明》里有详细的说明。

3、一审法院第8页最后一行“剩余260万的银行房贷钱款，邱XX亦将其用于向王XX还款、转账”并无错误，“转账”一词涵盖了“向原按揭银行还贷、王XX、案外债权人、自己母亲、女友进行转账”。

4、证人证言的证明力在于其真实性，而非身份关系。证人见证了被上诉人与第三人王XX一起到银行，将上诉人背包内的现金到柜台取出，存入王XX账户的事实。其次该证人证言与本案结果没有法律上的利害关系，被上诉人指示王XX给证人转账3.4万元是仅是自由支配借来钱的用途，并非法律意义上的与案件结果有利害关系的受益人。故，证人收到其中借款的3.4万元，与其证言的证明力无关。

二、原审法院对于认定买卖合同无效的法律依据正确。

1、《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定 》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定”，而《民法典》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”一审法院说理部分“邱XX与王XX以房屋买卖的名义，套取银行贷款，属于通谋虚伪行为”，可见一审法院是依据《民法典》第一百四十六条认定案涉房屋买卖合同无效并没有错误。

2、本案认定合同无效后，并不损害第三人XX银行浦东分行债权人的利益。因抵押权属于担保物权,属于《物权法》第一百零六条第三款(《民法典》第三百一十一条)规定的“其他物权”范围,故可根据物权登记公示公信原则,善意取得抵押权。

三、被上诉人与第三人王XX以虚假的意思表示隐藏的借贷民事法律行为不是本案一审审理的焦点，如有争议，应另案处理，故一审法院无需对民间借贷事实证据进行审查。

综上，被上诉人请求二审法院维持原判。上诉人会待本案判决生效后，一次性清偿第三人XX银行浦东分行抵押债权后，另案处理合同无效的后果——案涉房屋恢复登记至上诉人名下。

二审代理意见摘录：

2021年2月24日，第三人XX银行放贷260万，还房屋原按揭贷款115万，剩余145万，扣除监管金20万(交易流程走完后，最后发放给邱XX的)，邱XX当日到账125万多点，立即转王XX100万、10万、15万，三笔合计：125万。

被上诉人邱XX转给王XX这125万元后的去向，其中792808.60元还王XX代偿的XXX(小贷公司)的借款、35000元按邱XX指示代转陈XX(其母亲)、168700元按邱XX指示代转刘X，剩余的253491.4元都在王XX手里，扣除返还王XX交易过程中垫付的税费60000元、房产税19555.56元，尚余173935.84元在王XX手里，所以，整个房屋虚假交易的过程中，他是得利的，有利益驱使的，并不仅仅是基于好友关系下的纯粹帮助行为。由此可见，上诉人及第三人王XX代理人诉称其帮助邱XX做虚假交易套取银行贷款，没有利益动机可言，以此反推其主张的事实，显然是不成立的。

另有需要注意的是，当时银行贷款到邱XX的卡上后，他自己为何不直接转账给刘X和自己母亲陈XX呢，而是将到账后的125万贷款全部转给王XX，指示其代转给刘X和自己母亲?这是因为银行放款时，邱XX的银行卡、身份证都被王XX扣押，上述转账均是由王XX进行操作，有事发地中国XX静安支行营业厅内监控录像为证。王XX将贷款全部转账到他自己卡上，这样方便其支配，以实现将剩余的173935.84元钱款最终占有得利的目的。

四、

一审法院判决确认邱XX与孙X、周XX之间的房屋买卖合同无效。二审法院认为上诉人孙X、周XX的上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。历经一审、二审，代理人成功取得胜诉判决，维护了委托人的合法权益。

五、

本案的焦点在于邱XX与孙X、周XX之间的房屋买卖合同的效力如何认定。民事法律行为有效的要件一般有四，一是不违反法律、行政法规的效力性强制规定，二是不违背公序良俗，三是当事人具有相应的民事行为能力，四是当事人意思表示真实。本案中，邱XX与孙X一方在案涉合同签订前就已有银行转账记录，在案涉房屋产权变更登记至孙X、周XX名下后，双方亦未实际交接房屋。140 万元经邱XX、孙X、王XX之间多笔银行转账，剩余260万元的银行放贷钱款扣除案涉房屋原按揭贷款后，邱XX亦将其大部分用于向王XX还款、转账。根据邱XX与王XX之间的微信聊天记录及双方资金往来，双方存在借贷关系。加之案涉合同价格与邱XX购入案涉房屋的价格持平，且过户后邱XX向王XX支付的每月15.000元远高于市场租赁价格，以上事实均与正常房屋买卖不符，因此邱XX与孙X、周XX之间并无买卖房屋的真实意思表示。

法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。本案中，邱XX因自身经济原因与曾经的合伙人王XX共同谋划，因王XX不具有购房资格，故而与王XX的父母即孙X、周XX签订房屋买卖合同，以此让孙X、周XX获得银行贷款，进而邱XX获得该笔贷款并用该笔贷款偿还原房屋贷款，且每月通过王XX向银行还款。因此，虽然邱XX与孙X、周XX之间签订房屋买卖合同，但是双方的真实意思表示并非买卖。

六、

案涉法律关系性质的认定的困难，主要源于双方当事人意思与表示的不一致。如何处理意思与表示不一致的矛盾，有意思主义、表示主义和折中主义三种观点。其中意思主义的理论基础是私法自治原则，表示主义的理论基础是信赖原理与交易安全，折中主义则认为从意思自治的完整性来说，意思与表示的不一致是意思表示的例外，法律在处理此种例外时，应进行法益权衡。本案中，通过对双方真实意思的探究表明其不存在买卖房屋的真实意思;案涉房屋登记至孙X、周XX名下后并未实际转移占有，相反，邱XX仍每月通过王XX向银行偿还贷款，因此，即便从信赖和交易安全角度也应当对邱XX予以保护;如果认定案涉房屋买卖合同有效，亦会使邱XX与孙X、周XX之间利益失衡。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本条是对民事法律行为效力的概括性规定，涉及到具体的民事法律行为亦可能有更加细致的规定。当事人在实施民事法律行为时务必严格遵守上述规定，以免招致不必要的法律风险。例如，实践中常见的所谓“阴阳合同”问题，双方以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力视具体情况而定，双方以虚假意思表示实施的民事法律行为为无效。

本案中，因王XX不具有购房资格，故而以其父母的名义与邱XX签订房屋买卖合同，倘使王XX有购房资格，其以自己的名义与邱XX签订房屋买卖合同，就会涉及到一个在学理和实践中都值得探究的问题——让与担保。如果认定邱XX与王XX之间为借贷关系，那么他们之间的房屋买卖合同及房屋登记的效力又该如何认定?依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条之规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第68条亦有详细规定。结合上述司法解释，基本可以得出如下结论：名义上的买卖合同因双方通谋虚伪表示归于无效，所有权不发生变动;实际上的担保合同为隐藏行为，属真实意思表示，合法有效，已经完成公示的类推适用担保物权，债权人享有标的物的优先受偿权，未完成公示的仅为一般债权人，享有标的物的受偿权。