辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）辽01民终5522号
上诉人（原审被告）：张X，男，1994年10月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告）：秦X，男，1987年3月10日出生，汉族，住四川省达州市通州区。
委托诉讼代理人：戴志尧，系辽宁XX律师。
原审第三人：吴XX，女，1966年8月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
上诉人张X因与被上诉人秦X、原审第三人吴XX房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院(2019)辽0105民初9770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张X上诉请求：1.撤销(2019)辽0105民初9770号民事判决书第三项和第四项，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审在本案事实不清、证据不足的情况下判决内容明显不当。关于原审判决第三项、第四项，一审只是列举被上诉人的装修明细，其中壁纸、窗帘滑道、窗帘杆、榻榻米等不可移动的物品，因无法再次使用就按照购买价格认定损失，认定错误；其他可移动物品，搬运费、调整调试费，也没有任何证据证明实际发生费用。一审对房屋溢价损失的确定是按照一般日常生活经验所作出的判决，被上诉人未提供任何证据。
秦X辩称，关于定金损失适用定金罚则。关于装修损失，我方在一审中已提交全部装修票据及付款凭证，且房屋装修是以特定对象进行并不能轻易拆装移除及二次利用，一审法院认定的装修损失是低于被上诉人实际损失的。关于房屋溢价损失，现阶段案涉房屋所在小区房屋均价已超过一万元每平方米，按此标准，一审法院认定的房屋溢价损失也是偏低的。一审判决认定事实清楚证据充分，适用法律正确，请二审法院维持原判。
原审第三人吴XX述称，我方不想卖房子，对张X签订房屋买卖合同不知情。
秦X向一审法院起诉请求：1.解除与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告双倍返还定金40万元；3.被告返还房屋尾款45000元；4.被告赔偿原告房屋装修损失106741元；5.被告赔偿中介费6450元；6.被告赔偿房屋溢价损失20万元；7.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2018年9月17日，被告张X（卖方）与原告秦X（买房）及原沈阳市皇姑区阿凡提浩天房产中介所（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定被告张X将沈阳市皇姑区文XX223-20号2-24-2，建筑面积105.24平方米的房屋出售给原告秦X，房屋售价为64.5万元，中介费6450元，其中房款的付款方式如下：1.2018年9月17日支付定金20万元；2.案涉房屋下发房证后，预约银行还款，接到银行还款通知后三日内支付40万元，此款用于张X银行还款；3.尾款4.5万元于张X结清案涉房屋所有费用后交钥匙当日支付。合同另约定，如张X中途违约，应自毁约之日起3个工作日内将定金双倍返还给秦X，并承担中介费用。秦X于合同签订当日向张X支付定金20万元、向浩天中介所支付中介费6450元，于2018年9月23日向张X支付房款4.5万元，张X于同日向秦X交付案涉房屋。
另查，2016年1月24日，被告张X与案外人沈阳XX公司签订《商品房买卖合同》，约定由张X以625969元的价格购买案涉房屋，后该份《商品房买卖合同》在沈阳市房产管理部门办理备案，备案权利人为张X。
一审法院认为，本案为买卖合同纠纷。原告秦X与被告张X签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第二项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。被告张X明确表示不再履行出卖人的合同义务，原告秦X主张解除合同符合上述法律的规定。本案诉讼中，原告秦X于2019年9月24日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，该院于同年11月14日向被告张X送达，一审法院据此认定案涉《房屋买卖合同》于2019年11月14日解除，被告应返还原告购房款24.5万元（20万+4.5万元），原告应将案涉房屋完好交付被告。
关于原告提出双倍返还定金及赔偿其相应损失的主张，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”案涉买卖合同标的额为64.5万元，法定最高额定金应为12.9万元。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，原告主张的损失包括装修损失、房屋溢价损失和中介费损失三部分。关于装修损失的认定，根据原告提供的装修明细，其中壁纸、窗帘滑道、窗帘杆、榻榻米等不可移动类的损失，因无法再次使用，应按照全部购买价格认定损失，其他电器类等可移动类物品，应按照搬运费、该部分物品因无法完全与原告新居相匹配而产生的调整、调试费用等损失予以认定。一审法院综合考虑，酌定原告的装修损失为5万元。关于房屋溢价损失的认定，原告购买案涉房屋时，房屋单价约为6140元/平方米，根据一般日常生活经验可知，沈阳地区的房屋价格一直保持上涨趋势。参考中介机构提供的相同地段房屋销售价格判断，酌定案涉房屋至合同解除之时的房屋溢价损失为18万元。因此，原告因被告违约产生的实际损失共计236450元（5万元装修损失+18万元房屋溢价损失+6450元中介费），原告有权主张超出定金损失部分的107450元（236450元-12.9万元），对此部分予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告秦X与被告张X签订的《房屋买卖合同》；二、被告张X于本判决生效后十日内向原告秦X返还购房款245000元，原告于收到该购房款的同日向被告完好交付沈阳市皇姑区文XX223-20号2-24-2号房屋；三、被告张X于本判决生效后十日内赔偿原告秦X定金损失129000元；四、被告张X于本判决生效后十日内赔偿原告秦X装修损失、房屋溢价损失及中介费损失共计107540元；如被告未按上述期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告秦X其他诉讼请求。案件受理费10250元及保全费4310元（原告预交），由被告负担。
二审中，双方均未提交新证据。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案仅围绕上诉人提出的定金损失与装修损失、房屋溢价损失及中介费损失问题进行审理。另根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。
关于定金损失问题，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，出卖方张X明确表示不再继续履行《房屋买卖合同》的义务，故根据上述规定张X应当双倍返还定金。一审法院判决上诉人张X返还秦X定金12.9万元，于法有据，本院予以维持。
关于装修损失及中介费损失问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，上诉人张X向被上诉人秦X交付了房屋，秦X进行装修后居住使用，现因张X的违约行为导致案涉房屋买卖合同解除，由此给秦X造成的装修损失，张X应予赔偿。一审法院根据秦X提供的相关证据，结合是否可以移动、再次使用以及实际购买价格与调整、调试费用等综合考虑，酌定上诉人支付被上诉人装修损失5万元，并无不当。关于中介费损失，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第7条约定中介费由违约方承担，故上诉人张X应赔偿被上诉人秦X中介费损失6450元。
关于房屋溢价损失，根据涉案合同内容、涉案房屋状况以及各方当事人陈述可以认定，签订合同时秦X对于涉案房屋暂不具备办证条件的事实是明知的，其应当预测到存在可能无法办理房证的风险，仍然选择签订房屋买卖合同购买涉案房屋，实际购买价格亦低于同地段同类型房屋均价，且秦X仅支付定金20万元及房款4.5万元，尚有40万元房款未支付，已付房款不足总房款的50%，且已于2018年9月23日起在涉案房屋实际居住至今。本院认为，综合双方主观因素、涉案房屋现具备办理房证条件后房屋价格与不具备条件时的价格不具有可比性，秦X在尚未支付全部购房款的情况下已在涉案房屋实际居住两年有余，又鉴于本院已对张X按照双方违约责任条款约定承担双倍返还秦X定金12.9万元予以认定，亦对秦X实际装修损失合理部分及中介费损失予以认定，已属对双方权益进行了权衡，秦X二审亦未提交证据证明实际损失高于上述标准，故一审判决在此基础上又酌定张X再向秦X赔偿房屋溢价损失，属于调整过度，本院予以纠正。
综上所述，上诉人张X的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院(2019)辽0105民初9770号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、解除原告秦X与被告张X签订的《房屋买卖合同》；二、被告张X于本判决生效后十日内向原告秦X返还购房款245000元，原告于收到该购房款的同日向被告完好交付沈阳市皇姑区文XX223-20号2-24-2号房屋；三、被告张X于本判决生效后十日内赔偿原告秦X定金损失129000元”；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院(2019)辽0105民初9770号民事判决第五项，即“五、驳回原告秦X其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市皇姑区人民法院(2019)辽0105民初9770号民事判决第四项“四、被告张X于本判决生效后十日内赔偿原告秦X装修损失、房屋溢价损失及中介费损失共计107540元；”为：“张X于本判决生效后十日内赔偿秦X装修损失50000元、中介费损失6450元”；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10250元，保全费4310元，均由张X承担；二审案件受理费10250元，由张X负担8000元，由秦X负担2250元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 谢 宏
审判员 吕长辉
二〇二一年六月八日
法官助理史舒畅
书记员孙XX
