房屋租赁合同无效就不用支付租金了吗？

房屋租赁合同无效就不用支付租金了吗？

案情简介：

傅XX经营一家彩票店，2017年8月28日傅XX与王XX签订聘用承包协议及补充协议，约定由王XX承包经营傅XX的彩票店，承包费每月4000元。协议签订后，王XX于2017年9月1日，接管上述彩票店全部财产开始经营。王XX仅支付了三个月的费用，后于2018年1月24日诉至法院，主张双方的承包协议实为租赁关系，请求法院确认承包协议无效。随后，济南市历下区XX判决认定双方的承包协议无效，双方所签协议实为租赁合同。傅王XX与王王XX所签承包协议虽被法院判决无效，并判决傅XX返还部分承包费，但王XX自2017年9月1日即开始占有使用彩票店全部财产，王XX在彩票店既经营彩票，又经营文具、办公用品、维修电脑等，且仅支付了三个月的费用，一直占用。

办案经过：

傅XX将自己的店承包给别人，结果承包人已合同无效为由要求退还了部分承包费，但是承包人实际一直占有使用涉案房产，傅XX委托本律师后，代理人认为承包合同虽认定为租赁合同认为为无效合同，但其实际一直占有使用涉案房产，依法可以主张房屋占有使用费。

判决结果：

法院支持了傅XX的请求，依法拍判决：

被告王XX于本判决生效之日起十日内支付原告傅XX2017年12月1日至2018年8月2日期间的占有使用费32267元。

附判决书：

济南市历下区XX

民事判决书

（2018）鲁0102民初3343号

原告：傅XX，男，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：何登启，山东诚信人律师事务所律师。

被告：王XX，男，汉族，住济南市。

原告傅XX与被告王XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅XX及其委托诉讼代理人何XX、被告王XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告傅XX向本院提出诉讼请求：1、请求判令王XX支付位于济南市历下区××的彩票店全部财产占有使用费32000元（暂计算至2018年7月30日，支付至实际返还之日）；2、请求判令王XX返还位于济南市历下区××的彩票店全部财产，价值约10万元。3、本案诉讼费由王XX承担。本案审理过程中，原告傅XX申请撤回了上述第2项诉讼请求。事实及理由：2017年8月28日，王XX与傅XX签订聘用承包协议及补充协议，约定王XX承包经营傅XX位于济南市历下区××的彩票店，承包费每月4000元。协议签订后，王XX于2017年9月1日，接管上述彩票店全部财产开始经营。王XX仅支付了三个月的费用，后于2018年1月24日诉至法院，主张双方的承包协议实为租赁关系，请求法院确认承包协议无效。随后，济南市历下区XX判决认定双方的承包协议无效，双方所签协议实为租赁合同。傅XX与王XX所签承包协议虽被法院判决无效，但王XX自2017年9月1日即开始占有使用彩票店全部财产，王XX在彩票店既经营彩票，又经营文具、办公用品、维修电脑等，且仅支付了三个月的费用，一直占用至今。综上，因王XX至今仍占用傅XX的上述财产不返还，亦未支付任何费用，王XX应依法支付使用费。为此，特依据相关法律规定，提起诉讼，请依法公正判决。

被告王XX辩称：1、傅XX的起诉没有法律依据，2018年4月10日济南市历下区XX（2018）鲁0102民初570号判决，认定傅XX与王XX于2017年8月28日签订的聘用承包协议和补充协议为无效协议，此后二人均未再签订其他协议。傅XX既不退还押金，也不在交接单上签字。2018年6月25日，王XX向历下法院申请强制执行。2、彩票管理员是不允许经营其他项目改变投注站布局影响彩票销售的，而是要求在福彩中心指导下统一按照彩票中心规定的布局销售彩票，王XX违法销售彩票或改变投注站经营其他，均会受到处罚，不合法也不合理。福彩中心免费提供所有设备，设备所有权归山东彩票中心，傅XX对福彩设备估值10万元没有依据。3、傅XX一直拒绝终止协议，期望交接单不签字继续非法出租收取费用，过错在他自己。王XX自2017年10月起多次和傅XX协商终止协议、退还押金和剩余租金事宜，傅XX一直拒绝在交接单签字并威胁王XX。王XX2017年11月终止协议退出投注站，12月在公司上班后工作至今，不存在王XX占用投注站经营至今的事实。2017年11月至2018年4月法院多次调解，傅XX作为出租彩票设备债权人没有正当理由拒绝受领彩票设备，拒绝在交接单上签字，其目的就是为了继续收取费用。4、傅XX已对投注站进行装修，销售彩票，处理物品。傅XX多次对外出租投注站内彩票相关设备，证明其有投注站钥匙。聘用协议里写明甲方有权自乙方拖欠承包费第11天起，自行开锁接管彩票店，而且傅XX早收到钥匙。彩票设备都在傅XX投注站存放，东西提存费用由傅XX负担，风险由其个人承担。傅XX无视法规和法院判决，明知违法，多人多次出租收取费用，社会危害大，敬请法院依法查明事实，驳回傅XX全部诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年8月14日，济南市历下区××防空办公室（甲方）与傅XX（乙方）签订使用协议，约定：甲方将位于历下区××南临人防工程口部管理房，面积19平方米，提供乙方使用，每年使用费12600元，乙方必须服从甲方、城管、环卫、环保等有关部门对使用场所的经营要求，在所使用的范围内经营福利彩票投注站、百货商店；使用期限为2017年9月1日至2018年8月31日。2018年7月30日，济南市历下区××防空办公室出具证明一份，内容为：“傅XX于2017年8月14日与我办签订使用协议。使用我办位于于历下区××南临人防工程口部管理房，期限2017年9月1日至2018年8月31日，我办同意傅XX对以上房屋转租，转租期限不超过本协议约定的使用期限，自2018年9月1日起，由傅XX继续承租。”

2017年8月28日，傅XX（甲方）与王XX（乙方）签订聘用承包协议，约定:根据中华人民共和国合同法，经双方商定甲方聘乙方为彩票站工作人员。为激励乙方工作积极性、落实岗位责任制，特制定以下承包条款。聘用承包期限自2017年9月8日至2020年9月7日，承包费每月4000元，每季12000元，乙方向甲方交15000元押金，其押金和第一季度的承包费12000元，于本合同签字日交付。下季度的承包费12000元于上季度结束前30日，由乙方向甲方交纳。乙方如逾期交纳，则除交纳承包费本金外，另按逾期天数，每日按逾期金额的10%向甲方支付违约金。各批次逾期付款的违约金分别计算。乙方拖欠承包费期限超过10天，甲方有权解除本合同和向乙方收取违约金的权利。甲方有权自乙方拖欠承包费第11天起，自行开锁接管彩票站。乙方认可甲乙方所验收的全部设施、商品的数量和质量情况及水电费等全部数据。由此而产生的全部损失责任均由乙方承担。聘任期内，乙方在向甲方交足承包费后，其他收入均归乙方所有。乙方在受聘期间，应守法经营、并服从甲方的监督管理，如乙方违法违规致甲方受损失，由乙方向甲方赔偿。乙方受聘期间，不得将彩票站及相关设施设备转包、转租。其房屋设施等，乙方需要装修，需向甲方提出书面申请，并出具装修方案，由甲方同意后方可施工。本协议解除后，所有的装修设施归甲方所有。乙方负责彩票站及相关设施设备管理维修，甲方负责房屋漏雨的维修。乙方在应聘期间可无偿使用甲方提供的房屋、设施物品（详见附件、明细表），结束聘任承包后，乙方应将甲方所提供的房屋设施物品完整无损交还甲方，如有损坏或丢失应照价赔偿或恢复原状及使用功能。乙方受聘承包时，对甲方所移交商品，按进价购入。待合同终止时，上述商品如有剩余，由甲方按进价收回。乙方自行购入的商品，必须要有购货方的票据及产地单位等资料备查。如乙方自购或加工的商品造成他人损害或投诉，由乙方承担所有的赔偿责任。乙方在受聘期间获得的荣誉证书、奖牌等归甲方所有，其他的经济性奖励归乙方所有。

同日，双方签订补充协议一份，约定如彩票机经维修后仍无法使用，由傅XX负责更换；王XX不得在地下人防设施内使用电炉子、煤气，在地上可使用安全的电热设备；如福彩中心培训，其相关资料费、培训费由福彩中心和傅XX负责；截至2017年9月1日王XX接手的即开票，由王XX积极销售，如未销完，由傅XX负责回收；傅XX保证营业证照手续合法，如因证照不合法被有关部门查处，王XX损失由傅XX承担，查处期间承包费免交；双方约定承包期限为三年，王XX保证至少一年的期限，否则执行双方约定的违约条款。聘用承包协议及补充协议签订的当日，王XX向傅XX支付了第一季度承包费12000元及押金15000元。2017年9月1日，双方对彩票站钥匙、彩票投注机、壁挂电视机、福彩中心柜台、彩票代销证、烟草专卖许可证等彩票站内的设备和物品进行了交接，并签署了彩票站物品及价值明细表。庭审中，原、被告均认可王XX自2017年9月1日起开始经营彩票店。

2018年1月24日，王XX将傅XX诉至本院，要求确认其与傅XX签订的聘用承包协议及补充协议无效，返还押金及承包费27000元，赔偿经济损失10720元。本院经审理于2018年4月10日作出（2018）鲁0102民初570号民事判决书，认定王XX与傅XX签订的聘用承包协议及补充协议实为租赁合同，王XX每月交纳的所谓承包费所对应的为彩票投注专用设备及彩票店的使用用益权，且因该协议违反了《彩票管理条例》的有关规定，判决该聘用承包协议及补充协议无效，傅XX退还王XX押金15000元。（2018）鲁0102民初570号民事判决书已于2018年5月3日发生法律效力。判决生效后，傅XX未主动履行判决支付义务，王XX向本院申请了强制执行。

对于聘用承包协议及补充协议的履行情况，傅XX称王XX承租彩票投注站后，正常经营了一个季度，在应交纳下一季度承包费时，王XX提出退租，但始终未与傅XX办理过任何交接，且一直实际占有使用彩票店；王XX则称，双方曾于2017年11月办理过彩票店的交接，王XX已将彩票店的两套钥匙交还给傅XX，且傅XX已对彩票店重新进行了装修，但傅XX拒绝签署交接单。为证明彩票投注站一直正常经营，傅XX提交了2018年5月16日济南市××彩票发行中心出具的销售证明一份，主要内容为：370XXXX0235投注站业主傅XX，自2017年9月1日至2018年5月15日共销售电脑福利彩票193712元。王XX为证明其早已不再经营彩票投注站，提交了缴费单位增员表和社会保险个人权益记录单，两份材料显示，××科技股份有限公司山东XX公司于2018年3月办理了王XX的社保增员，并为王XX缴纳了2018年3月至7月的社会保险。

本案审理过程中，本院于2018年8月2日组织傅XX与王XX在彩票店现场办理了涉案彩票店及店内物品的交接，王XX在交接现场使用由其保管的钥匙打开了彩票店大门，并当场交还给傅XX11把彩票店钥匙。之后，双方对照之前签署的彩票站物品及价值明细表，对明细表中列明的设备和物品逐一进行了交接，除缺少一把钥匙外，其他物品均已交接完毕，傅XX、王XX分别在明细表上签字确认。另，从彩票店内的现场情况看，傅XX并未对彩票店重新装修。2018年8月9日，傅XX向本院提出申请，撤回了“请求判令王XX返还位于济南市历下区××南邻的彩票店全部财产，价值约10万元”的诉讼请求。

以上事实，济南市××防空办公室与傅XX签订的使用协议、济南市××防空办公室出具的证明、傅XX与王XX签订聘用承包协议及补充协议、彩票站物品及价值明细表、（2018）鲁0102民初570号民事判决书、缴费单位增员表、社会保险个人权益记录单及当事人陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。

本院认为，傅XX与王XX签订聘用承包协议及补充协议经本院（2018）鲁0102民初570号民事判决书判决确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案，聘用承包协议及补充协议经判决为无效合同，王XX应当依法返还傅XX涉案彩票店及店内的设备和物品。2018年8月2日，在本院组织下，王XX与傅XX在彩票店现场办理了房屋及物品的交接，王XX当场交还傅XX房屋钥匙共11把，双方对照明细表对店内的设备和物品逐一进行了交接，并签字确认。交接完毕后，傅XX向本院提出申请，要求撤回“请求判令王XX返还位于济南市××南邻的彩票店全部财产，价值约10万元”的诉讼请求，该申请符合相关法律规定，本院对此予以准许。庭审中，王XX称已于2017年11月搬离和退出彩票店，但未能提供有效证据予以证实，且截至2018年8月2日双方交接前彩票店钥匙仍由王XX负责保管，故对王XX主张双方早已办理过交接的辩解意见，本院不予采信。

王XX自2017年9月1日起开始经营彩票店，并实际占有使用彩票店至2018年8月2日。王XX已向傅XX支付了第一季度即2017年9月1日至2017年11月30日期间的承包费12000元，尚欠付2017年12月1日至2018年8月2日期间的占有使用费。王XX虽然辩称是傅XX一直拒绝受领相关设备，拒绝签署交接单，但是王XX对此未能提供证据予以证实，也未依法将彩票店钥匙或相关设备进行提存，故对其该项辩解意见，本院难以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，王XX应当依法支付傅XX2017年12月1日至2018年8月2日期间房屋及相关设备和物品的占有使用费32267元（4000元/月×8个月+4000元/月×2天/30天），对傅XX的该项诉讼请求，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告王XX于本判决生效之日起十日内支付原告傅XX2017年12月1日至2018年8月2日期间的占有使用费32267元。

如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2940元，财产保全费340元，均由被告王XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　綦××

人民陪审员　　咸××

人民陪审员　　梁××

二〇一八年八月二十二日

书　记　员　　庞××