【案情简介】

2016年7月4日，王X与张X签订《房屋买卖 协议书》一份，约定由张X将位于廊坊市广阳区XX6<§1002室房屋转让给王X，房屋转让款为95万元，按套计价，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，张X不得再以任何形式追加。协议签订后，王X依约支付了总房款95万元，但张X拒绝配合协助办理房屋所有权过户手续。张X的行为 侵犯了王X的合法权益，且其行为已构成违约，故起诉。

王X向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令张X配合办理广阳区XX6-1-1002室房屋过户登记2、判令张X支付违约金19万元；3、诉讼费用由被告承担。

被告提出反诉请求张X向本院提出反诉请求：1、判令王X支付房屋尾款69,564.74元；2、判令王X支付违约金19万元；3、反诉费由王X负担。事实与理由，2016年7月4日，王X与张X签 订《房屋买卖协议书》一份，2016年7月，双方签订了《补充协议》，2017年4月23日双方签订了《补充协议》。合同约定王X向张X购买位于廊坊市广阳区XX房屋，总房价为人民币95万元。合同签订后，王X依约支付了部分购房款人民币40万元，之后陆续支付部分购房款。由于王X没有足额资金全款支付，双方口头约定剩余贷款有王X支付，并签订了补充协议，王X直到起诉之日尚欠房款69,564.74元。双方签订的合同中约定:“待房屋容许过户的第一时间或乙方要求，甲方积极配合乙方将房屋所有权人更改为乙方及其共有人，过户所需购房税由乙方承担”，“房本下来以后一周或双方约定时间之内乙方负责补齐剩下房款给甲方，乙方负责把剩下贷款还清后通知甲方过户，”“该房屋房产证正式办理好之后，由乙方负责将其尾款全部还清，双方配合办理过户手续，并同时按照该房屋交易时价格进行清算但张X于2019年10月8日下房本当天要求与王X过户，之后陆陆续续要求王X履行合同，但是王X拒绝履行合同义务。因王X怠于行使合同义务，导致张X购买新房受到限制。为维护合法权益，故起诉。

【一审代理意见】

答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案，贵院已经受理，现答辩人根据事实及法律答辩如下：

一、答辩人已经向被答辩人支付了全部购房款人民币95万元。

2016年7月4日，双方签订《房屋买卖协议书》约定：房屋总房款为95万元，按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，卖方不得以任何形式追加。

截至2019年12月18日，答辩人已向被答辩人支付了全部购房款人民币95万元，已经履行了全部的付款义务。

二、被答辩人所称的贷款利息损失，应由被答辩人承担。

（1）该房屋的付款方式为2016年7月4日由答辩人向被答辩人付购房款40万元，待房产证取得后被答辩人协助答辩人办理房地产权证后支付尾款。

由此可知，答辩人的房款支付方式为全款分期，并不存在所谓的贷款问题。

（2）被答辩人所称的的贷款利息损失，应由被答辩人承担。该房屋贷款的产生，是由于被答辩人在购买房屋时无法支付全款而产生，该贷款从被答辩人的账户扣除，故应由被答辩人承担。该笔贷款产生于答辩人与被答辩人签订合同之前，是属于被答辩人个人的贷款，该笔贷款会产生利息，被答辩人作为贷款人，也知情，在拿到首付款时，未对贷款进行偿还，导致产生利息，是被答辩人自己选择产生的扩大损失，所谓的利息损失，被答辩人无权要求答辩人承担。

（3）双方2017年4月23日签订的《补充协议》只是将付款方式进行变更。该协议虽然约定答辩人向被答辩人按照月供房贷金额付款，但双方明确了，在双方过户时按照该房屋交易时价格即95万元进行清算，原购房合同中，可以看出，在答辩人的所有义务已经履行完毕，只需要等待被答辩人将房屋过户到其名下，然后支付尾款就可以，但是，由于被答辩人自述生活困难，压力大，希望答辩人提前支付款项，答辩人才与其签订了补充协议，且约定按照原价格清算，即可看出其双方的合意，是对原付款方式的变更而非合同价款的变更。

三、对于补充协议的事实部分

（1）因答辩人与被答辩人的房屋交易为全款分期，并不存在所谓贷款问题，故对于不存在的贷款事项，未进行填写也符合常理。且下面文字为被告丈夫填写，按照正常逻辑，书写顺序应为从上往下，下面书写，而上面留白，则证明双方对贷款问题未产生合意，故未曾填写。

被答辩人所称由答辩人承担贷款及利息不符合双方约定。一方面，如2016年7月4日的补充协议，约定由答辩人偿还贷款，则双方就没有必要在2017年4月23日再次签订《补充协议》，要求答辩人改变付款方式，按照月供数额支付房款；另一方面，在2016年7月至2017年4月期间，被答辩人也未曾向答辩人主张过所谓的贷款承担，可知双方对于贷款并未进行约定。

【判决结果】

一、张X于本判决生效之日起十日内协助王X办理坐落于建设北路366号秩馨苑6-2-1002室房屋产权过户登记；二、驳回王X要求张X支付违约金19万元的诉讼请求；三、驳回张X的全部诉讼请求。                                             

【裁判文书】

(2020)冀1003民初293号

【二审代理意见】

同一审代理意见

【判决结果】

驳回上诉，维持原判。                                             

【裁判文书】

【案例评析】王X与张X签订的《房屋买卖协议书》、《补充协议》均是双方真实意思的表示，合法有效，张X应在王X支付全部购房款后协助王X办理案涉房屋产权过户登记。双方通过《补充协议》对购房款支付方式进行了变更，未对购房款总价款变更，王X依约支付了全部房屋转让款95万元，张X反诉要求王X支付房屋尾69,564.74元缺乏事实依据，本院不予支持.张X所提交的证据不能证实王X有违约行为，故对张X要求王X支付违约金19万元的请求本院不予支持.王X要求张X在2019年12月31日前协助办理完过户，张X回复同意协助办理，王X所提交的证据不能证实案涉房屋未能办理房屋产权过户登记系因张X行为所致，故对王X要求张X支付违约金19万元的请求本院不予支持。

【结语和建议】

律师需要在梳理事实的同时，对案件细节进行把握，将案件事实重现法庭，维护委托的人合法权益。