上诉人南京顺驰不动产网络有限公司与被上诉人马XX房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

上诉人（原审原告）南京顺驰不动产网络有限公司，组织机构代码748XXXX2124－1，住所地南京市XX、606室。

法定代表人兰X，该公司总经理。

委托代理人李军，江苏森远律师事务所律师。

委托代理人王春，江苏森远律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）马XX，男，1979年11月3日出生，汉族，南京我爱我家房产中介公司职员。

原审第三人南京人民印刷厂，组织机构代码134XXXX9336－9，住所地南京市玄武区中XX。

法定代表人韩X，该厂厂长。

委托代理人陈XX，男，1958年6月22日生，汉族。

原审第三人南京豪骏置业顾问有限公司，住所地南京市沿江工业开发区平阳XX。

法定代表人邢X，该公司主任。

上诉人南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰不动产公司）因与被上诉人马XX、原审第三人南京豪骏置业顾问有限公司（以下简称豪骏置业公司）、原审第三人南京人民印刷厂（以下简称人民印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人顺驰不动产公司的委托代理人李军、王春，被上诉人马XX，原审第三人人民印刷厂的委托代理人陈XX到庭参加诉讼。原审第三人豪骏置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

顺驰不动产公司原审诉称，座落南京市XX富XX一楼门面房产权人是人民印刷厂，产权人将该房屋出租给豪骏置业公司，豪骏置业公司又转租给马XX。2011年8月18日，顺驰不动产公司、马XX签订《房屋租赁合同》一份，约定由顺驰不动产公司承租上述部分房屋，租期三年，自2011年9月8日至2014年9月7日，年租金235000元，押金10000元。合同订立后，顺驰不动产公司按约向马XX交纳租金，2013年6月13日，顺驰不动产公司交纳了2013年9月8日至2014年3月7日房租117500元。2013年10月15日，顺驰不动产公司接到豪骏置业公司的书面通知，称由于马XX长期拖欠房租，豪骏置业公司已经与马XX解除了租赁合同关系，并要求顺驰不动产公司在10日内腾迁房屋。顺驰不动产公司无奈，只得向豪骏置业公司交纳了半年房租。马XX已实际丧失该房屋的出租权，双方间的房屋租赁合同已经无法履行，合同目的无法实现。故顺驰不动产公司于2013年11月26日向马XX发出律师函，要求解除双方之间《房屋租赁合同》。现顺驰不动产公司诉至法院，请求判令：（一）确认顺驰不动产公司与马XX之间于2011年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月15日解除；（二）马XX向顺驰不动产公司退还2013年9月8日至2014年3月7日房租117500元、押金10000元，并支付违约金105750元，合计233250元。

马XX原审辩称，其没有长期拖欠豪骏置业公司房租，也没有接到过豪骏置业公司的解除合同通知，其有转租权。其也没有收到过顺驰不动产公司发给其要求解除合同的律师函。其不同意解除与顺驰不动产公司之间于2011年8月18日签订的《房屋租赁合同》，不同意退还租金、押金，支付违约金。

第三人人民印刷厂原审述称，最初我方将房屋出租给豪骏置业公司时，双方约定豪骏置业公司取得承租权后有权自主经营，所以其转租不需要向我方汇报。这个案件与我方无关。

第三人豪骏置业公司原审述称，我方将房屋转租给马XX，马XX又租给顺驰不动产公司，我方当时是知情的。我方已经与马XX解除了租赁合同关系，与顺驰不动产公司建立了租赁关系。本案与我方无关。

原审法院经审理查明，座落于南京市XX房屋产权人是人民印刷厂，产权人将该房屋出租给豪骏置业公司。2011年6月25日，豪骏置业公司与马XX签订《房屋租赁合同》一份，约定：由马XX承租南京市XX富XX一楼门面房，面积为654平方米；租赁期自2011年7月4日起至2017年7月3日止；拖欠租金等费用达10天的，豪骏置业公司可提前终止合同，收回房屋。2011年8月18日，顺驰不动产公司与马XX签订了《房屋租赁合同》一份，约定：顺驰不动产公司承租马XX位于南京市XX富XX一楼门面房，面积为180平方米，租期为三年，自2011年9月8日至2014年9月7日，年租金235000元，租金支付方式为半年支付，押金10000元；马XX提前收回租赁房屋或顺驰不动产公司提前退租的，应向对方按照整个租期租金15%的标准支付违约金。合同签订当日，马XX收到顺驰不动产公司押金10000元。此后，马XX将房屋交给顺驰不动产公司使用。顺驰不动产公司按约交纳租金，2013年6月13日，顺驰不动公司向马XX交纳了2013年9月8日至2014年3月7日的房租117500元。

2013年10月15日，顺驰不动产公司收到豪骏置业公司发给马XX《解除合同通知书》，内容为：“由您承担位于南京市XX富XX一楼门面房，现因您已拖欠租金超过十天，我公司依据合同约定，特通知解除双方签订的租赁合同，请在十日内腾迁完毕，将与租赁前状态一致的房屋返还我公司。”2013年11月18日，顺驰不动产公司与豪骏置业公司签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期自2013年10月25日至2016年10月2日，年租金235000元，按半年支付。当日，顺驰不动产公司向豪骏置业公司交纳了2013年10月3日至2014年4月2日房租117500元。顺驰不动产公司于2014年3月18日诉至法院要求处理。

上述事实有马XX与豪骏置业公司签订的《房屋租赁合同》、顺驰不动产公司、马XX之间订立的《房屋租赁合同》、押金收条、租金发票，原审法院庭审笔录中当事人陈述等证据证实。

庭审中，顺驰不动产公司提供：1、豪骏置业公司出具的落款为2013年10月15日的《解除合同通知书》一份，拟证明豪骏置业公司2013年10月15日通知解除与马XX的租赁合同；2、落款为2013年11月26日顺驰不动产公司发给马XX的《律师函》，拟证明顺驰不动产公司通知解除与马XX之间的租赁合同。但顺驰不动产公司均未能举证上述两份通知到达马XX，马XX也称未收到上述两份通知。

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2011年6月25日，第三人豪骏置业公司与马XX签订《房屋租赁合同》一份，约定由马XX承租南京市XX富XX一楼门面房，面积为654平方米，租赁期自2011年7月4日起至2017年7月3日止。在合同期内，马XX将部分房屋转租给顺驰不动产公司，对该转租行为，出租人均无异议，合法有效，应受法律保护。2013年6月13日，顺驰不动产公司向马XX交纳了2013年9月8日至2014年3月7日的房租117500元。之后，顺驰不动产公司向豪骏置业公司交纳了2013年10月3日至2014年4月2日的房租117500元。顺驰不动产公司要求确认与马XX之间的房屋租赁合同于2013年10月15日解除，并要求马XX退还房屋租金117500元和押金10000元，支付违约金105750元。对此，原审法院认为，顺驰不动产公司及豪骏置业公司均无证据证明2013年10月15日豪骏置业公司主张解除合同的通知到达马XX；顺驰不动产公司也无证据证明2013年11月26日其主张解除与马XX之间租赁合同的通知到达马XX。故顺驰不动产公司主张马XX因与豪骏置业公司的租赁关系解除而丧失对诉争房屋的出租权，要求确认其与马XX之间的合同于2013年10月15日解除，并要求马XX退还顺驰不动产公司房屋租金和押金，支付违约金，依据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回南京顺驰不动产网络有限公司的诉讼请求。

原审案件受理费4965元，由顺驰不动产公司负担。

上诉人顺驰不动产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，解除合同的通知被上诉人已经收到，且未提出异议。豪骏置业公司2013年10月15日发出《解除合同通知书》后，被上诉人马XX于同年10月23日向豪骏置业公司出《情况说明》，其已明确证实其已收到解除合同的通知。其次，上诉人顺驰不动产公司已经起诉要求法院解除与被上诉人马XX之间的租赁合同，法院应该审查，上诉人顺驰不动产公司与被上诉人马XX之间是否符合解除合同的条件，并依法作出判决，而不是向原审法院将该案的合同在此前是否已经解除作为该案的争议焦点。故原审法院以无证据证明解除合同通知送达对方为由，判决驳回上诉人顺驰不动产公司的诉求是错误的。二、原审法院适用《合同法》第九十六条是错误的，且根据相关司法解释，即使合同不解除上诉人顺驰不动产公司亦可以向被上诉人马XX追偿租金等损失。三、原审判决明显增加了当事人的讼累。涉案房屋所有人人民印刷厂和承租人豪骏置业公司都已经作为第三人出庭参加诉讼，豪骏置业公司在本案中与案件的处理结果是有法律上的利害关系，因为如果豪骏置业公司不能证明其与被上诉人马XX的合同解除，其收取上诉人顺驰置业公司的租金就属于不当得利，根据法律规定，应直接判决第三人豪骏置业公司承担责任，否则将产生连环诉讼，增加各方当事人的讼累。

综上所述，请求二审法院撤销原审法院判决，依法支持上诉人顺驰不动产公司在原审中的全部诉讼请求，本案的全部诉讼费用由被上诉人马XX承担。

被上诉人马XX要求维持原判决。

原审第三人人民印刷厂请求法院依判决。

原审第三人豪骏置业公司未到庭，也未提交书面材料。

二审中，本院查明的事实与原审查明事实一致。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。

本院另查明，上诉人顺驰不动产公司原审第三次开庭时，将其诉讼请求变更为确认其与被上诉人马XX之间2011年8月18日签订的租赁合同于2013年10月15日解除。

本院认为，马XX与原审第三人豪骏置业公司签订合同后，承租了南京市XX富XX一楼门面房，并将部分房屋转租给顺驰不动产公司，对该转租行为，相应的权利人均无异议，合法有效，受法律保护。本案中，顺驰不动产公司主张豪骏置业公司与马XX及其与马XX之间的租赁合同均已解除。对此本院认为，根据相关法律规定，合同的解除除双方协商一致外，必须要符合法定解除条件或约定解除条件，条件成就时，当事人必须依法行使相应的权利，履行相应的程序和手续，才能使双方的合同解除。从本案查明事实看，顺驰不动产公司要求确认其与马XX之间的房屋租赁合同于2013年10月15日解除，是基于豪骏置业公司已与马XX解除合同，双方合同实际无法履行为基础，但顺驰不动产公司及豪骏置业公司均无证据证明2013年10月15日豪骏置业公司主张解除合同的通知到达马XX，顺驰不动产公司也无证据证明2013年11月26日其主张解除与马XX之间租赁合同的通知到达马XX，故顺驰不动产公司的请求，原审法院不予支持，并无不当。二审中，顺驰不动产业公司亦未提交新的证据证明马XX收到其解除合同的律师函，其认为马XX向豪骏置业公司书写的“情况证明”能够证明马XX收到了解除合同的通知，但根据该情况说明的内容，不能反映顺驰不动产公司的观点，在无其他证据相印证的情况下，本院对其上诉意见，不予采纳。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。顺驰不动产公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费4965元，由上诉人顺驰不动产公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　黄　林

代理审判员　　左XX

代理审判员　　刘XX

书　记　员　　罗XX