袁XX与无锡市XX公司合同纠纷一审民事判决书

原告袁XX。

委托代理人高XX，上海XX律师。

被告无锡市XX公司，住所地江苏省无锡市崇安区新开XX。

法定代表人周XX，该公司董事长。

委托代理人谢XX、王XX，该公司员工。

第三人无锡市滨湖区XXX办事处，住所地江苏省无锡市滨湖区XX。

法定代表人都XX，该街道办事处主任。

委托代理人于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。

第三人无锡市XX公司，住所地江苏省无锡市滨湖区XX。

法定代表人黄XX，该公司董事长。

原告袁XX诉被告无锡市XX公司（以下简称XX公司）、第三人无锡市滨湖区XXX办事处（以下简称XXX）、无锡市XX公司（以下简称XX公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理，依法由代理审判员吴茜独任审判，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。2014年8月22日本院裁定本案转入普通程序，于2014年11月3日再行公开开庭进行了审理。原告袁XX及其委托代理人高XX，被告XX公司的委托代理人谢XX，第三人XXX的委托代理人于晓仲，XX公司的法定代表人黄XX到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告袁XX诉称：其与被告于2011年3月11日签订NoXXX号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《拆迁协议书》）。但是，拆迁中存在欺诈和恶意串通的违规操作：1、XX公司评估时不规范，违反《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、《房产测量规范》和《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》的规定，评估报告中对其被拆迁房屋的阁楼面积没有认定与计算，评估报告错误；2、被告的《告住户书》中第十二条规定，安置房楼层差价，以实际建筑面积为准，阁楼不计算面积，而其阁楼超过2.2米，应计算面积。因此，《拆迁协议书》中有关被拆迁房屋建筑面积的条款，损害其合法利益，应属无效。现要求：1、确认《拆迁协议书》中关于被拆迁房屋“建筑面积134.25平方米、核定安置面积144.99平方米”的条款无效；2、相应变更安置面积为174.15平方米，即比原安置面积增加29.16平方米，增加补偿款8748元，增加过渡费8981元；3、赔偿其交通住宿等损失5000元。

被告XX公司辩称：经依法评估，XX公司确认原告被拆迁房屋建筑面积为134.25平方米，按照无锡市山水城管委会有关规定，调产面积为10.74平方米，故核定安置面积为144.99平方米。原告对评估报告及协议书中建筑面积及安置面积认可后，被告与其签订《拆迁协议书》。请求驳回原告的诉讼请求。

第三人XXX述称：原告对XX公司出具的评估报告签字确认，亦未申请复核估价。《拆迁协议书》系原被告按照国家拆迁政策在协商及参照房屋评估报告基础上订立，不违反法律规定，且履行完毕。原告的诉讼请求，无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。

第三人XX公司述称：评估报告送达原告时，明确告知如有异议，可申请复核评估或委托其他评估机构进行评估，但原告未在规定时间内提出异议。《无锡市房屋拆迁装修及附属物估价评估表》中，对阁楼面积23.87平方米的记载，仅为计算阁楼使用面积装修补偿用，并非对阁楼建筑面积的确认。因此，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：根据锡政拆通（2010）第32号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》，因太湖新城西区环境整治与基础设施整理工程项目需要，XX公司作为拆迁实施单位对袁XX房屋所在的丁石桥一带房屋实施拆迁。2011年2月28日，XX公司发布《告住户书》，告知涉案地块的拆迁范围、补偿安置方案、安置房地点等，其中，第五条规定“关于房屋拆迁补偿安置面积的确定-（一）被拆迁房屋的合法依据，以房屋权属证书、土地权属证书或取得合法建房手续为准。被拆迁房屋的建筑面积，以房屋权属证书或合法建房手续上载明的面积为准”；第十二条规定“安置房楼层差价，以实际建筑面积为准，阁楼不计算面积，差价标准详见安置房楼层差价表”。袁XX涉拆迁的丁石桥房屋无房屋权属证书。2011年3月7日，XX公司对袁XX涉拆迁的丁石桥房屋出具评估报告，确认该房屋建筑面积134.25平方米，申报A房屋补偿价64702元、装饰补偿价52980元、附属物补偿价12702元，补偿总价款为130384元。该报告载明，如拆迁当事人对评估结果有异议，自收到估价报告之日起五日内，可以向XX公司书面申请复核估价，也可以另行委托评估机构评估。次日，袁XX在该报告上“被拆迁人签章”一栏签名，此后五日内，未提出异议。2011年3月11日，袁XX与XX公司签订《拆迁协议书》，约定：袁XX被拆迁的“XXX壬港丁石桥83-2号房屋，建筑面积134.25平方米，核定安置面积144.99平方米”。同日，袁XX在“壬港丁石桥83-2号”《安置房结算书》中“被拆迁户签名”一栏签名，选定房源，互结差价。袁XX已实际安置到位。后袁XX具状本院，诉请如前。

以上事实，有袁XX提交的《告住户书》、《无锡市房屋拆迁装修及附属物估价评估表》、安置房结算书、涉案房屋照片，锡政拆通（2010）第32号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》，XXX提交的《拆迁协议书》，XX公司提交的涉案房屋评估报告等证据以及当事人陈述在卷佐证。

本院认为：XX公司作为拆迁实施单位，对包括了袁XX的房屋所在的丁石桥一带房屋实施拆迁，以自己名义与被拆迁人签订安置补偿协议，没有违反法律的强制性规定。作为合同相对人，袁XX以XX公司为被告提起诉讼，主张拆迁安置协议个别条款无效并要求变更，原被告主体均适格。

袁XX所有的丁石桥房屋，无房屋权属证书，拆迁前无确切建筑面积记载或证明。在拆迁时，XX公司出具评估报告，认为该处房屋的建筑面积为134.25平方米。袁XX在该评估报告上签名，并且，未在该评估报告限定期限内提出异议或要求另行委托评估机构评估，随后又签署了系争《拆迁协议书》，属于与XX公司对该处房屋“建筑面积134.25平方米，核定安置面积144.99平方米”进行了约定和确认。没有充分证据足以否定该处房屋“建筑面积134.25平方米，核定安置面积144.99平方米”。

袁XX主张，XX公司《告住户书》中第十二条规定，安置房楼层差价，以实际建筑面积为准，阁楼不计算面积，而其阁楼超过2.2米，应计算面积，阁楼未计算面积即为错误。该主张是基于对《告住户书》相关条款的错误理解。《告住户书》第十二条中所谓“阁楼不计算面积”，是指对向被拆迁人提供的用于置换被拆迁房屋的“安置房的阁楼”不能计算为安置面积，而非指“被拆迁房屋阁楼”不计算面积，目的是保护被拆迁人利益。《告住户书》第五条规定“被拆迁房屋的建筑面积，以房屋权属证书或合法建房手续上载明的面积为准”。在没有“房屋权属证书或合法建房手续上载明的面积”情况下，就被拆迁房屋，没有文件或法律法规禁止拆迁利益攸关人根据房屋建造的时间、结构等客观状况协商确定其建筑面积，以促进拆迁的顺利进行，切实保障各方利益。本案中，《拆迁协议书》约定并确定袁XX所有的丁石桥房屋“建筑面积134.25平方米，核定安置面积144.99平方米”，体现了建筑物的客观状况和当事人的真实意愿。

因此，系争《拆迁协议书》是袁XX与XX公司就袁XX丁石桥房屋拆迁安置补偿的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，具有法律约束力。袁XX无证据证明XX公司与XX公司恶意串通、拆迁安置补偿行为损害其合法利益，故其请求确认《拆迁协议书》有关“建筑面积134.25平方米，核定安置面积144.99平方米”的条款无效，本院不予支持。袁XX以确认相关条款无效为基础，要求变更安置面积为174.15平方米即增加安置面积29.16平方米、增加补偿款8748元、增加过渡费8981元、赔偿其交通住宿等损失5000元，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告袁XX的诉讼请求。

案件受理费3379元，由原告袁XX承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

审　判　长　　吴子浩

代理审判员　　吴　茜

代理审判员　　唐XX

书　记　员　　张　沂

本案援引法律条款

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。