滕XX与铜仁XX公司商品房买卖合同纠纷申请民事再审判决书

抗诉机关贵州省人民检察院。

申诉人（案外人）王X，男，1973年3月10日生，汉族。

委托代理人周X、万XX，XXX律师。

被申诉人（一审原告、二审被上诉人）滕XX，女，1957年9月5日出生。

委托代理人李锋，贵州邦宇律师事务所律师。

被申诉人（一审被告、二审上诉人）铜仁XX公司。

法定代表人张XX，男，该公司经理。

滕XX与铜仁XX公司（以下简称兴宇XX）因商品房买卖合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院（原铜仁市人民法院）于二0一0年十月二十五日作出（2010）铜民初字第663号民事判决。兴宇XX不服，向本院提起上诉。本院于二0一一年三月九日作出（2011）铜中民终字第73号民事判决。案外人王X以原判认定事实错误为由，向贵州省人民检察院提出申诉。贵州省人民检察院于二0一三年三月四日以黔检民抗（2013）21号民事抗诉书，向贵州省高级人民法院提出抗诉。贵州省高级人民法院于二0一三年四月十七日作出（2013）黔高民抗字第23号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。贵州省铜仁市人民检察院指派检察院彭X出庭履行职务。申诉人王X及其委托代理人周X、被申诉人滕XX的委托代理人李锋、兴宇XX法定代表人张XX到庭参加诉讼。被申诉人滕XX经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

2010年9月10日，一审原告滕XX起诉到铜仁市碧江区人民法院称：2004年11月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。原告以273180元购买被告开发的＊＊＊＊商住楼第＊＊＊底层靠附中＊号门面。合同签订后，原告分期付款交清了所有房款，被告也于2009年将该门面房交付原告使用，但被告迟迟未给原告办理房产证。原告特起诉请求法院责令被告协助办理房产证。

被告兴宇XX答辩称：原告诉称不是事实，原、被告之间不是商品房买卖合同关系，系借贷关系。被告因向原告借款290000元，作为还款保证，双方签订了商品房买卖合同。而且，被告已向原告偿还了本金220000元，利息15500元。

铜仁市碧江区人民法院一审查明，2004年11月16日，被告兴宇XX与原告滕XX签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：滕XX购买兴宇XX开发的“＊＊＊＊”商住楼第＊＊＊幢底层靠附中＊号门面，用途为营业房，面积45.53平方米；单价6000元，总金额273180元；付款方式为分期付款，即第一期首付人民币80000元，以后每月支付人民币40000元；房屋交付时间：2005年4月30日。合同签订后，原告按约付清了房款，截至2006年11月18日止，被告共计出具收到滕XX购门面款的收据7张，总金额290000元。2009年2月，原告搬进争议房屋使用至今。原告要求被告办理房屋产权手续，被告拒绝，为此，原告诉至法院，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；责令被告协助办理房屋产权证。

铜仁市碧江区人民法院一审认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵照执行。原告按约付清了房款，被告理应按约履行协助原告办理房屋产权证的义务，原告要求被告协助办理房屋产权证的诉讼请求，符合法律规定；被告辩称双方系借贷关系，而非商品房买卖合同关系的证据不足，不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，遂判决：一、滕XX与铜仁XX公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、在本判决生效之日起三十日内，铜仁XX公司协助滕XX办理房屋产权证。案件受理费100元，由铜仁XX公司承担。

兴宇XX不服一审判决，向本院提起上诉称，我公司与滕XX之间不存在商品房买卖合同关系，该合同系无效合同，实际双方为借贷关系的担保。请求撤销原判，改判驳回对方的诉讼请求并承担一、二审诉讼费。

本院二审确认了一审认定的案件事实。

本院二审根据与一审同样的理由作出维持一审判决的裁判。

贵州省人民检察院抗诉认为，1、对于同一个门面，案外人王X与滕XX都与兴宇XX签订了《商品房买卖合同》，但王X已付清了房款并进行了备案登记。王X与兴宇XX签订的合同合法有效。滕XX与兴宇XX签订的《商品房买卖合同》真实性有待核实。2、滕XX与兴宇XX签订合同时，兴宇XX尚未取得商品房预售许可证及划拨土地使用权转让批准文件，兴宇XX与滕XX签订的合同未办理备案登记。因此，该合同签订的真实时间不是2004年11月16日；其次，该合同约定价款与兴宇XX开具的收据金额不相符。只有通过启动再审才能查明案件事实，实现申诉人的合法权利。

本院再审过程中，案外人王X称，1、王X在2009年7月3日已将争议门面房进行了备案登记，并已付清购房款，争议的门面房购买人应为王X。2、2004年兴宇XX将争议门面出售给滕XX时，按照2003年兴宇XX与铜仁地区＊＊＊产品厂签订的《联合开发合同》的约定，当时该门面还属于铜仁地区＊＊＊产品厂，兴宇XX属于无权处分；兴宇XX在向滕XX售房时还没有取得商品房预售资格。3、滕XX与兴宇XX签订的《商品房买卖合同》实质是掩盖滕XX的高利贷行为，不具有真实性。请求撤销一、二审判决。

王X在再审中提供的证据有：

1、《联合开发合同书》一份，证明2003年6月，＊＊＊道附中旁＊＊＊号门面还属于铜仁地区＊＊＊产品厂，不属于兴宇XX。

2、兴宇XX的《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，证明兴宇XX取得预售许可、规划许可、施工许可的时间均为2005年。

3、兴宇XX出具的《说明》及《证明》，证实其与滕XX是借贷而不是房屋买卖关系，其与王X签订的是《商品房买卖合同》。

4、王X与兴宇XX签订的《商品房买卖合同》，证明签订合同及交房的时间为2006年9月22日。

5、王X付房款20万元的收据2张。

6、铜仁市房地产交易中心出具的《情况说明》，证明＊＊＊＊小区第＊栋第＊层第＊＊＊号门面于2009年备案登记，登记人为王X。

经本院再审查明，原判决认定的案件事实清楚，本院再审予以确认。

本院再审认为，民事合同是平等主体的当事人之间根据自愿原则签订的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合法有效的合同受法律保护。本案滕XX与兴宇XX签订的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定了房屋价款、付款方式、交付期限、违约责任等合同内容，该合同是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定。滕XX已按合同约定交清了房款，并对房屋进行了有效占有使用。滕XX与兴宇XX签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。对于抗诉机关及案外人王X提出，滕XX与兴宇XX签订的合同是以买卖合同掩盖借贷关系的实质，不具有真实性的抗诉及申诉意见，抗诉机关与王X均没有提供证据证明其主张，本院不予采信。对于抗诉机关及王X提出，兴宇XX在2004年尚未取得商品房预售资格，也未取得商品房建设的相关许可证，兴宇XX与滕XX签订合同的时间不真实的抗诉及申诉理由。经查，被申诉人兴宇XX法定代表人张XX在再审庭审中承认，2004年其虽未正式取得相关许可证，但政府的批文已经下发，其与滕XX签订合同的时间确实是2004年。对于兴宇XX在尚未取得商品房预售许可资格时与滕XX签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，兴宇XX虽然在与滕XX签订合同时尚未取得商品房预售资格，但其在滕XX起诉前已经取得预售资格，其与滕XX签订的《商品房买卖合同》应属有效。王X在2006年与兴宇XX针对同一门面签订的《商品房买卖合同》，签订合同的时间与交房时间均为2006年9月22日，即能够及时交付的现房买卖，王X从签订合同之日，现房无法交付使用时就应该知道其权利被侵害，多年来却没有主张权利。对于兴宇XX的一房二卖行为，滕XX与兴宇XX签订合同在先，并已实际占有使用，王X与兴宇XX签订合同在后，且多年没有主张权利，现其要求撤销一、二审判决没有事实及法律依据。王X提供的备案登记证明，一是其没有提供备案登记的原始记录，该证明不具有证据的有效性，二是即使备案登记属实，也不能对抗购买在先的滕XX的商品房买卖行为。故王X要求撤销一、二审判决的理由不能成立，抗诉机关的抗诉理由亦不能成立，本院均不予支持。综上，原判决认定案件事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持本院二0一一年三月九日（2011）铜中民终字第73号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　　敖XX

审判员　　田　芳

审判员　　张XX

书记员　　田XX