违约金是否应当明确约定

　　一：仲裁申请　　当事人向仲裁委员会申请仲裁必须提交书面申请，申请书应当写明：申诉人姓名、职业、住址、工作单位，企业的名称、地址，法定代表人的姓名、职务;被申诉人的情况；申诉请求和事实根据;委托代理人的资格及代理权限；申诉日期等。　　二：审查受理　　仲裁委员会办事机构接到仲裁申请书后，对符合受理条件的，仲裁委员会办事机构应填写《立案审批表》，仲裁委员会或其办事机构负责人应在7日内审批并作出决定。决定立案的，应当自作出决定之日内通知申诉人，将申诉书副本送达被申诉人，并告知其在15日内提交答辩书和证据。决定不立案的，应当自作出决定之日起7日内制作不予立案通知书，送达申诉人。　　三：仲裁准备　　①组成仲裁庭。仲裁委员会对决定受理的劳动争议案件，应在自立案之日起7日内按《劳动争议仲裁委员会组织规则》的规定组成仲裁庭。对事实清楚，案情简单，适用法律、法规明确的案件，可由仲裁委员会指定1名仲裁员独任进行。　　②对应当回避的仲裁委员会的成员、被指定的仲裁员、仲裁庭的书记员、鉴定人、勘验人和翻译人员等，作出回避决定。　　③调查取证。仲裁庭人员应认真阅当事人的申诉和答辩材料，调查、收集证据，查明争议事实。对于需要勘验或鉴定的问题，应提交法定部门进行，没有法定部门的，由仲裁员会委托有关部门进行。各地仲裁委员会之间可以互相委托调查，受委托方应当在委托方要求的期限内完成调查。因故不能完成的，应当在要求期限内函告委托方仲裁委员会。　　④拟定仲裁方案。仲裁庭成员应当根据调查的事实，拟定对劳动纠纷的处理方案。　　四：仲裁审理　　①通知当事人。仲裁庭审理劳动争议案件，应于开庭4日前，将列有仲裁庭组成人员、开庭时间、地点的书面通知送达当事人。当事人接到通知后，无正当拒不到庭的，或在开庭期间未经仲裁庭许可自行退庭的，对申诉人按撤诉处理，对被祈人作缺席裁决。　　②先行调解。仲裁庭审理劳动争议案件应先行调解，调解不成的，要及时仲裁。经调解达成协议的，制作仲裁调解书，调解书由双方当事人签字、仲裁员署名，加盖仲裁委员会印章并送达当事人。调解未达成协议，或调解书送达前当事人反悔的，以及当事人拒绝受调解书的，仲裁庭应及时仲裁。　　③开庭裁决。仲裁庭开庭裁决劳动争议案件按照以下程序进行：由书记员查明双方当事人、代理人及有关人员是否到庭，宣布仲裁庭纪律;首席仲裁员宣布开庭，宣布仲裁员书记申请回避并宣布案由;听取申诉人及被诉人的答辩;仲裁员以询问方式，对需要进一步了解的问题进行当庭调查，并证询双方当事人的最后意见;根据当事人的意见，当庭再行调解;不宜进行调解或调解达不成协议的案件，及时休庭合议并作出裁决;仲裁庭复庭，宣布仲裁裁决;对仲裁庭作结论或需提交仲裁委员会决定的疑难案件，仲裁庭可以宣布延期裁决。　　④制作仲裁裁决书。仲裁庭作出仲裁裁决后，应当制作仲裁裁决书。仲裁裁决书由仲裁员署名，加盖仲裁委员会印章，送达双方当事人。仲裁庭当庭裁决的，应当在自裁决作出之日起7日内发送裁决书;定期另行裁决的，当庭发给裁决书。　　⑤仲裁期限。仲裁庭裁决劳动争议案件，应当自劳动争议仲裁委员会受理仲裁申请之日起四十五日内结束。案情复杂需要延期的，经劳动争议仲裁委员会主任批准，可以延期并书面通知当事人，但是延长期限不得超过十五日。逾期未作出仲裁裁决的，当事人可以就该劳动争议事项向人民法院提起诉讼。

承揽合同的违约金一、承揽人应承担如下违约责任：　　１、标的质量的责任　　　　未按合同规定的质量交付定作物或完成工作，定作人同意利用的，应当按质论价；不同意利用的，应当负责修整或调换，并承担逾期交付的责任；经过修整或调换后，仍不符合合同规定的，定作人有权拒收，由此造成的损失由承揽人赔偿。　　２、标的数量的责任　　交付定作物或完成工作的数量少于合同规定，定作人仍然需要的，应当照数补齐，补交部分按逾期交付处理，少交部分定作人不再需要的，有权解除合同，因此造成的损失由承揽人赔偿。　　３、包装定作物的责任　　未按合同规定包装定作物，需返修或重新包装的，应当负责返修或重新包装，并承担因此而支付的费用。定作人不要返修或重新包装而要求赔偿损失的，承揽人应当偿付定作人该不合格包装物低于合格包装物的价值部分。因包装不符合合同规定造成定作物毁损、灭失的，由承揽人赔偿损失。　　４．未按合同规定交付标的的责任　　（１）逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作人偿付违约金；合同中无具体规定的，应当比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交付部分的付款总额计算，向定作人偿付违约金；以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金的１％偿付违约金。未经定作人同意，提前交付定作物，定作人有权拒收。　　（２）不能交付定作物或完成工作的，应当偿付不能交付定作物或不能完成工作部分价款总值１０％至３０％或酬金总额２０％至６０％的违约金。　　（３）异地交付的定作物不符合合同规定，暂由定作人代保管时，应当偿付定作人实际支付的保管、保养费。　　（４）实行代运或送货的定作物，错发到达地点或接受单位（人），除按合同规定负责运到指定地点或接收单位（人）外，并承担因此多付的运杂费和逾期交付定作物的责任。　　５．不妥善保管或擅自调换定作人所提供的原材料等物的责任　　（１）由于保管不善致使定作人提供的原材料、设备、包装物及其它物品毁损、灭失的，应当偿付定作人因此造成的损失。　　（２）未按合同规定的办法和期限对定作人提供的原材料进行检验，或经检验发现原材料不符合要求而未按合同规定的期限通知定作人调换、补齐的，由承揽人对工作质量、数量承担责任。　　（３）擅自调换定作人提供的原材料或修理物的零部件的，定作人有权拒收，承揽人应赔偿定作人因此造成的损失。如定作人要求重作或重新修理，应当按定作人要求办理，并承担逾期交付的责任。　　二、定作人承担违约责任时应注意的问题　　１、定作人中途变更合同　　中途变更是指承揽合同签订以后，在没有履行或没有完全履行合同义务之前，定作人未经承揽人同意而单方对合同的内容进行修改、增减等行为。如变更标的内容、改变定作物数量、质量、规格、设计等。定作人的中途变更实质上是一种违约行为，应向承揽人承担违约责任，支付违约金；如果对承揽人造成的损失超过违约金，还应支付赔偿金，以补充不足部分。　　２、定作人中途废止合同的违约责任　　中途废止是指在合同履行期间，定作人未经承揽人同意而单方提前解除合同的行为。这是违反平等互利原则的，严重地损害了承揽人的权益，定作人对此应承担违约责任。具体来说，对承揽人已经履行的部分，定作人应按合同规定，支付价款或酬金；对承揽人未履行部分的赔偿，根据原材料来源的不同，违约金计算基数也不同。如果由承揽人提供原材料，违约金是以未履行部分的价款为计算基数。如果由定作人提供原材料，违约金是以未履行部分的酬金计算基数。　　３．定作人提供的原材料不符合规定的责任　　按照合同规定，由定作人提供原材料、技术资料等或完成某些辅助和准备工作，定作人应按时按量完成，这是承揽人顺利履行合同的前提和保证。如果承揽人在合同规定的日期内未接到定作人的原材料或接到的原材料质量不合格、数量不足，不能按原计划开工，或开工后又被迫停工待料，那么，承揽人有权解除合同，定作人应支付违约金。如果违约金小于承揽人的实际损失时，还应支付赔偿金，以补偿不足部分；承揽人不要求解除合同的，应根据情况，将交付定作物的日期推迟，定作人还应偿付承揽人停工待料的损失。　　４．定作人逾期领取定作物的违约责任　　１）定作物的领取　　承揽人按时按质完成定作物后，定作人应在合同规定的期限内领取定作物。如果无故推迟领取，应承担承揽人实际支出的保管、保养费。同时，还应偿付违约金。　　支付违约金的计算方法有两种。　　①合同中没有规定违约金计算方法，应比照中国人民银行有关延期付款办法的规定，以延付金额每日３６的数额　　偿付给承揽人违约金，即：　　应支付违约金＝酬金总额×３６×迟交天数。　　②以酬金计算违约金数额，即：　　应支付违约金＝酬金总额×１‰×迟交天数。 ２）承揽人对定作物享有留置权　　定作人超过领取期限６个月不领取定作物，承揽人有权将定作物变卖，所得价款在扣除报酬、保管费、保养费后，仍有余款，可以以定作人名义存入银行，所有权属定作人；如果变卖的价款仍不能弥补承揽人所受损失，承揽人有权向定作人追偿不足部分。如定作物不能变卖，应由定作人赔偿承揽人的损失。　　５．违反合同其他条款的责任　　１）不领取定作物　　承揽人按时按质交付定作物后，定作人应及时验收。　　若承揽人委托运输部门将定作物运到合同规定的收货地点或收货人，按货运合同有关规定，收货人（定作人）应及时取货，并在规定的免费暂存期限内，将货物搬出车站，超过规定期限，不领取货物，要交纳运输部门的罚款，并赔偿承揽人因此造成的损失。　　２）变更履行地点履行地点即交付定作物的地点，它是合同主要条款之一，双方必须依照合同规定执行。若定作人不与承揽人协商，擅自改变交付地点或接收单位（人），造成承揽人多次运输、无人接收的结果，定作人应承担由此而多支付的运输费用及保管、保养费等，同时还应支付违约金。　　三、承揽合同违约责任的免除及应注意的问题　　１、不可抗力　　在实践中，运用不可抗力免责条款时应注意以下问题：　１）构成不可抗力事件必须符合法律规定的要件，即不可预见性、不可避免性、不可克服性等。　　２）不可抗力事件发生后，当事人应采取一切可能的有效措施，尽量避免或减少损失。如果当事人不采取必要措施，则对此负有相应的责任。　　３）不可抗力事件发生后，当事人应及时向对方通报不能履行、部分履行或延期履行的情况和理由，使对方及早采取补救措施。如未及时通报情况和理由，由此而加重对方损失的，加重部分不在免责范围之内，应承担相应的责任。　　４）不可抗力必须在合同履行期限内发生，才可免除当事人的违约责任。如果是在延期履行合同期间发生的不可抗力，不能免除违约责任。如果是在定作人迟延接受或无故拒收期间发生的，定作人应当承担责任，并赔偿承揽人由此而造成的损失。　　５）不可抗力发生后，当事人应当取得有关证明，证明不可抗力及其影响当事人履行合同的具体情况，而且证明应采取书面形式，并将证明送交对方以后，才能允许延期履行、部分履行或不履行，并根据情况部分或全部免予承担违约责任。　　６）不可抗力发生后，当事人不得以不可抗力为借口，任意扩大不可抗力的影响程度，以避免或减轻自己的违约责任　　２、合同约定的负责条款　　合同约定的负责条款是指双方当事人在合同中约定，在某种情况下，即使出现一方不履行或不完全履行合同义务的情况，亦不承担违约责任。在约定负责条款时，需注意不得显失公平，否则约定的负责条款无效。

诉讼要求解除购房合同。

不违法。现在关于举证期限这个说法限制的不是那么严了，只要有利于查清案件事实，即便过了举证期限，一般情况下最好还是质证为宜。

你购买的仅仅是地上附属物，但楼房不可能是海市蜃楼建在空中，买卖此房屋的风险就在于此，三思而后行！

也可以通过人才交流档案保管中心到单位调取,当然也可以通过诉讼,劳动仲裁等程序索取档案.如果需要可以和我们联系.

可以要回。

如何确定房屋买卖合同的违约金？在签订商品房买卖合同时，绝大多数出卖人和买受人都会在合同中明确约定当事人一方逾期付款或者预期交付使用房屋时，应当承担什么样的违约责任，也就是说，会明确约定逾期履行支付违约金的数额或者赔偿损失的计算方法。但也有一些合同当事人没有在合同中约定上述两种情形的违约责任。在这种情况下，购房合同违约金怎么计算？如何确定房屋买卖合同的违约金？合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，就需要人民法院按照某种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。此外，在当事人约定了违约金的情况下，购房合同违约金也并不是不能改变的。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本条的规定内容实际上包含三层意思：1、当事人没有按照合同约定履行义务或者迟延履行合同义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任;2、当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失30%为标准，予以适当调整;3、当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以损失确定违约金数额。

协议一般是有效的,但也有例外.去年全国有三个法院处理过类似案件,但都是职工反悔的.不知道你所遇到的情况如何?如果需要可以和我们联系:13512564445

你好这个要先起诉的比较好的呢

您好，这个要看销售页面是否清楚告知商品性质了

这种要求不合常理，更不合法。你可以不上房，然后要求开发商交付钥匙，不要跟物业纠缠。开发商不给钥匙的话，就起诉逾期上房违约金