预抵押登记有优先受偿权吗

一．设定房地产抵押未办理登记的处理抵押合同以设立抵押权为目的。未能办理抵押物登记，则抵押权不能成立，抵押合同的目的不能实现，但合同目的是否实现并不影响合同本身的效力。抵押权虽未成立，抵押合同仍对当事人有拘束力，有过错的一方应当承担违约责任。 1、抵押人的责任范围抵押物未能登记导致抵押权不能成立，抵押权人将可能蒙受损失而抵押人却可以免除担保责任，其结果不利于抵押权人而利于抵押人，故除合同无效的原因外，抵押物未能办理登记的责任多在抵押人。在主债权未受清偿，抵押物又因抵押人违约未办理登记的，抵押人的责任有多大是担保责任还是违约责任显然，抵押人承担责任的依据是抵押合同。因抵押人未能履行抵押合同的义务而使抵押权不能成立，抵押权人无从对抵押标的物行使抵押权，其所蒙受的损失是丧失合同约定的抵押标的物的变价优先受偿并对抗第三人的权利，在此，抵押人所应承担的不是担保责任，而是违约责任。抵押人承担责任的范围依其过错而定，但不能超过抵押合同约定的抵押标的物的变价。二．抵押中的优先受偿权是什么 2、抵押物未登记时的优先受偿权规定：当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。此规定看上去颇令人费解。既然有优先受偿权，为何不能对抗第三人既然不能对抗第三人，如何能叫优先受偿权要把本规定的债权人与其他债权人加以区别。其他债权人可能没有签订抵押合同，或虽然签订抵押合同、但没有办理抵押物登记和收到抵押人的权利凭证。本规定的债权人签订了抵押合同，只因登记部门的原因未能办理抵押物登记，但已收到抵押人交付的权利凭证，因此，相对其他债权人而言，本规定的债权人对合同约定的抵押物有优先受偿权。但是，毕竟抵押物没有登记，本规定的债权人对该抵押物没有物权，故不能与该抵押物的受让人、经登记的抵押权人和其他第三人相对抗。因此，本规定的优先受偿权是对其他一般债权人而言。“第三人”单指受让人，经登记的抵押权人和其他享有物权的人，不包括其他一般债权人。本规定的优先受偿权不能对抗享有物权的第三人。在没有享有物权的第三人的情况下，对抵押合同约定的抵押标的物，本规定的债权人可以优先于其他一般债权人受偿。

根据《民法典》的规定，房产抵押未登记，抵押权不能成立，所以不能享有优先受偿权。 相关法条和释义：　 《民法典》规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 该条是关于不动产抵押登记的规定。 　　财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为： (1)建筑物和其他土地附着物； (2)建设用地使用权； (3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； (4)正在建造的建筑物。抵押登记，便于债权人查看抵押财产的权属关系以及曾否抵押，以决定是否接受该财产抵押担保；

应以登记的先后顺序及债权数额进行清偿。 1、未登记担保范围的情形下，不动产抵押权人不得以合同约定为由，于执行分配阶段主张就登记范围以外的利息、逾期利息、罚息等享有优先受偿权。 2、在执行分配阶段，就同一抵押物上存在的数个抵押权，应以登记的先后顺序及债权数额参与分配。

需要区分以下两种情形进行判断： 1、如果建筑物尚未办理所有权首次登记，或存在不具备办理抵押登记的其他情形的，则不享有优先权； 2、如果已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的抵押权预告登记权利人享有优先受偿权。 风险提示：办理预告登记的注意事项： 1、抵押权预告登记人需在办理预告登记时，准确了解建筑物是否已经办理了所有权首次登记，并留取证据；否则，需要及时去不动产登记部门了解所有权首次登记进展。 2、抵押权预告登记人需随时了解是否达到了办理正式登记的条件，如果自能够办理之日起九十日内未申请办理正式抵押登记，则预告登记失效。 3、如果建筑物已办理所有权首次登记+不存在预告登记失效的情形，抵押权预告登记人在主张权利时即可主张对抵押物享有优先受偿权，而不需要再诉请抵押人协助办理正式抵押登记。