一房二卖哪个合同效力优先

已经经过网签的合同应当优先。 《城市商品房预售管理办法》第十条规定， 1、商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 2、因网签合同具有公示效力，如果已经进行了网上签约备案，出卖人又将房屋出售给第三人，与第三人签订房屋买卖合同的，已经经过网签的合同应当优先，买受房屋的第三人可以向出卖人主张赔偿损失。

侵犯优先购买权的买卖合同不会因此而无效。判断该合同是否有效，可以根据是否符合《民法典》第一百四十三条规定的以下条件判断： 1、行为人具有相应的民事行为能力； 2、意思表示真实； 3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《民法典》第三百零六条规定，按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。 两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。 法律依据： 《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

综上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度，往往造成交易机会的错失。但实际交易中，承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此，实务操作过程中，出租人通常“先斩后奏”，先与买受人达成买卖合同，再去询问承租人是否愿意购买，甚至产权过户完成后，直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢? 1、承租人认可房屋买卖事实，未提出异议 出租人通知承租人后，承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的，应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议，那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意，就无关紧要了，承租人不能既不愿以同等条件购买房屋，又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。 2、产权登记前，承租人要求行使优先购买权 产权登记前，承租人得知出租人已出卖承租房屋的，承租人要求以同等条件购买的，承租人有权申请撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋，而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。 若买卖合同因为上述承租人要求行使优先购买权的原因而撤销，则业主应当按照买卖合同的约定向购买人承担违约责任。合同被撤销，并不意味着合同中规定的违约责任无效，出售方因未取得承租人的优先购买权而导致合同被撤销，应当承担违约责任。 3、产权登记后，承租人要求行使优先购买权 a.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续，则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示，随时可以查询，应受法律保护。因此，购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明，否则，即使已经办理了产权过户手续，承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以对抗。 b.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续，根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，若无其他相反的证据，可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续，则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同，只能要求出租人予以适当的赔偿。

综上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放弃优先购买权证明有较大的难度，往往造成交易机会的错失。但实际交易中，承租人真正愿意购买承租房屋的又极少。因此，实务操作过程中，出租人通常“先斩后奏”，先与买受人达成买卖合同，再去询问承租人是否愿意购买，甚至产权过户完成后，直接通知承租人业主发生了变更。那对于这种买卖合同的效力应当如何认定呢? 1、承租人认可房屋买卖事实，未提出异议 出租人通知承租人后，承租人出具放弃优先购买权证的证明或未提出任何异议的，应当认定买卖合同有效。若承租人对买卖行为不存在异议，那是否在签订买卖合同前征求承租人的同意，就无关紧要了，承租人不能既不愿以同等条件购买房屋，又要求撤销合同或以在签订合同前未经他的同意而要求赔偿。 2、产权登记前，承租人要求行使优先购买权 产权登记前，承租人得知出租人已出卖承租房屋的，承租人要求以同等条件购买的，承租人有权申请撤销出租人签署的买卖合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人与购买人签订买卖合同的同等条件购买房屋，而不能以新的购买方不履行租赁合同、租赁的纠纷等其他事宜要求撤销买卖合同。 若买卖合同因为上述承租人要求行使优先购买权的原因而撤销，则业主应当按照买卖合同的约定向购买人承担违约责任。合同被撤销，并不意味着合同中规定的违约责任无效，出售方因未取得承租人的优先购买权而导致合同被撤销，应当承担违约责任。 3、产权登记后，承租人要求行使优先购买权 a.租赁关系已经办理了租赁登记备案手续。租赁双方若已办理了租赁登记备案手续，则该租赁关系在上海市的房地产交易中心已经进行了公示，随时可以查询，应受法律保护。因此，购买人在购买时就应当要求房东出示承租人的放弃优先购买权的证明，否则，即使已经办理了产权过户手续，承租人也可以要求行使优先购买权撤销买卖合同。而购买方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以对抗。 b.租赁关系未办理租赁登记手续。租赁双方若未办过理租赁登记手续，根据上海市高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，若无其他相反的证据，可以认定为买受方是善意第三人。若买卖双方已经办理产权转移登记手续，则承租人不能以行使优先购买权撤销买卖合同，只能要求出租人予以适当的赔偿。