妻子擅自出卖共有房屋是否有效

一、妻子擅自出卖共有房屋是否有效

妻子擅自将房屋卖了，若是在法定期限内，夫妻另一方予以追认的，则认定该行为有效力。若法定期限内未作出表示，或直作出拒绝追认的表示，则该行为无效，另一方可主张返还房屋，但第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。只能在离婚时，向其配偶主张赔偿。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)》第二十八条;

一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

二、如何把握“第三人善意购买、支付合理对价”的认定

(1)“善意”的认定

所谓“善意”本是一种对第三人主观心理状态的判断，旁人很难对其内心进行具体而准确的窥探，所以究竟在何种情况下属于“善意”莫衷一是。但是目前主流的审判观点认为就不动产房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的主要标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。

一方面确实房屋权属登记情况不实的情况十分常见，无权处分人伪造资料办理登记甚至是夫妻双方合意促成仅登记一方名字都会导致权属登记情况不实，而这一切并非是由第三人导致的，第三人也难以查证。虽然目前有些地方的房屋登记工作人员会在办理初始和变更登记时对婚姻状况等信息进行核对，但工作人员的实际落实情况参差不齐也会导致无法做到尽善尽美，难以避免登记不实的发生。

另外一方面，也是出于统一司法裁判权的考量，将登记簿记载的内容作为“善意”与否的判断标准简单明了，但是从大量的司法判例中，我们也能看到法官在实际审理的过程中也会考虑其他因素对于“善意”认定的，例如合同签订场所是否公开对于第三人注意义务的不同要求、买卖合同双方是否存在特殊关系、以及交易环节中的异常情况等等。

(2)合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与实际价值相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，着重说明两点：

1、善意取得的前提是有偿交易，《中华人民共和国民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。首先是能够更周全保护真实权利人的利益。其次也更符合民众对所有权的安全与交易的安全之间平衡的预期。所以一般的无偿赠与行为显然是排除在“善意取得”的制度之外的。

2、对价“合理”的把握，主流观点认为要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。

当然，除开一方以货币形式购买房屋的情形之外，还存在有“以房尝债”“以物易房”等等情形，这就不仅仅要考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，甚至还要考虑到其他法律关系对于房屋交易的影响。对此，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编司法解释(一)》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

综述：夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，办理所有权变更登记是重要且明确的时间判断节点，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得，已办理所有权变更登记继而考虑第三人是否善意、对价是否合理的问题。

另外需要进一步着重提示的是，夫妻一方擅自处分共同所有房屋未追回所有权造成另一方损失时，夫妻另一方请求赔偿损失明确仅限定在提起离婚诉讼中，在不离婚的情形下，是不能单独提起损害赔偿诉讼的。

妻子擅自出卖共有房屋是否有效?要看在规定期限内，另一方是否给予了追认。如果追认，那么就是有效的。反之则无效。但在无效的情况下，另一方也不一定能要求第三人返还房屋。要是在这方面有遇到什么问题，可以点击下方按钮咨询我们的专业律师。