宅基地使用权的取得、行使和转让的适用法律

在我国的广大农村，很多家庭都喜欢使用土地建设自己的住房。也就是所谓的宅基地。宅基地的使用也是属于土地使用权的一种。公民只能依法取得宅基地的使用权，并不是说宅基地的归属权是属于公民的。那么在宅基地到底归属于谁呢？本文将详细为您介绍宅基地的取得、使用以及转让。

宅基地使用权的取得、行使和转让的适用法律

农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准.依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。同时禁止城镇居民在农村购置宅基地。

我国的土地管理制度正在改革，有关法律法规也在完善。对于宅基地使用权的转让和抵押问题，为适应未来发展的需要，给进一步深化改革留有空间，物权法对宅基地使用权的转让和抵押问题作出衔接性的规定是必要的。

在物权法的起草过程中，关于宅基地使用权的取得、行使和转让，曾经引发了热烈的讨论。主要有以下方面的争议：

(一)关于宅基地使用权取得的争议

1.宅基地使用权是否应当有偿取得。一种意见认为，宅基地使用权是村民最基本的居住保障，集体经济组织成员应当无偿取得。另一种意见则认为，现在农村已经存在宅基地分配不均、批少占多等问题，无偿取得宅基地，既无法满足农民群众改善居住条件的需要，也影响了集体经济组织的收益。宅基地应当有偿使用。另一种意见认为，完全实施有偿使用制度多数农民难以承受，建议对保障基本居住的宅基地部分，继续采用无偿取得制度，而对超过基本居住范围的部分实行有偿使用制度。对超标多占的宅基地，可以采取累进制计算使用费。

2.宅基地的取得是否坚持一一户一宅”原则。一种意见认为，农村因继承等原因拥有两处以上宅基地的情况很普遍，“一户一宅”过于绝对，难以执行。另一种意见认为，作为分配制度，应当坚持“一户一宅”的原则。

3还有的意见认为，现实中农村面临的土地问题很复杂，还是要通过专门的法律法规来规定，物权法不能完全解决。

(二)关于宅基地使用权转让和抵押的争议

1.关于宅基地使用权的转让。对宅基地使用权可否放开转让，一直存有不同意见。一种意见认为，宅基地使用权和地上房屋是农民的基本生活条件，如果允许放开转让，可能导致农村土地都被转让出去，导致农民流离失所，也不利于保护土地资源。另一种意见认为，随着城镇化的发展，很多农民进入城市，也有不少城镇居民下乡购房，已经出现宅基地使用权向外流转的情况，特别是在城市附近或者比较发达地区。宅基地上的房屋属于农民个人所有.应允许转让，或者对转让作出一定的限制。

2.关于宅基地使用权可否抵押：一种意见认为，宅基地使用权是农民安身立命的基本生活保障，规定宅基地使用权可以抵押，在实现抵押权时，就面临要么使农民居无定所，要么让抵押权落空的两难境地。另一种意见认为，农民可抵押的财产有限，在保障农民基本居住的前提下，应当允许宅基地使用权抵押，以缓解农民贷款难。为了防范因此而出现的风险，可以有条件地适当放开。

3.还有的意见认为，宅基地使用权转让和抵押的问题比较复杂，不宜-概而论。物权法对这个问题可以暂不作具体规定，待各方面的认识进一步统一，有一些经验的时候，再根据实际情况，通过土地管理法等其他法律解决。

物权法规定包括两个层次：

(一)关于宅基地使用权的取得和行使

宅基地使用权的取得和行使主要涉及国家土地管理制度。土地管理法以及有关法规中已经对宅基地使用权的取得以及行使权利时的必要限制作出『明确规定。实际中遇到的问题应当依照这些规定处理。有关法律法规实施中出现的问题，可以通过国家土地管理制度的进一步发展完善，逐步解决。物权法作为凋整平等丰体间财产关系的民事法律，对国家土地管理制度的具体内容可以不作重复规定，只作出必要的衔接性规定即可。

(二)关于宅基地使用权的转让和抵押

我国地少人多，必须实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民基本生活保障和安身立命之本。从全国范围看，放开宅基地使用权转让和抵押的条件尚不成熟。特别是农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，也为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，物权法的规定应当与土地管理法等法律的规定保持一致。

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