未取得预售许可时签订的协议是否有效

依据相关法规明确规定，开发商如若未能成功获取到商品住宅预售许可证，他们与购买者签订的相关商品住宅预售合同便会被认定为无效。
然而在此情况下，如果开发商能够在接受司法诉讼前成功取得相应的商品住宅预售许可证，那么该预售合同则可以被认定为合法有效。
换言之，任何在房产尚未建成时进行销售的行为都必须遵循预先获得相应的商品住宅预售许可证的规定施行。
为了正式开始销售流程，开发商需要将有关资料递交至本地区的住房和城乡规划建设部进行申请，并且只有经过相关部门的批准之后，他们才得以进行楼宇预售事宜（但对于现楼销售则无需如此操作）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。