物业费未交，收到函，小区物业管理不合格，

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你好，物业管理费分摊,是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。也就是说,现在很多物业企业,下辖多个物业项目,当这个公司通过各种手段接到一个项目后就会派出一个物业服务团队去提供服务。而以前的测算方式中的“管理者酬金”,是指单个项目中物业公司的纯利润,那么以总分公司形式存在的物业管理公司,除了多个项目团队外还会有一个团队(总公司)的人员进行协调运作,保证各个项目正常运转,那么,这些成本从哪来显然用各项目的管理者酬金来支付这些成本费用是不合理的,理论上酬金制测算物业管理公司又没有别的收入来支付这个成本,这时候,管理费分摊就出现了,它分摊的就是这个成本,按各项目面积比例分摊。法律依据:根据国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)第七条和第十五条规定,其管理费属于物业服务成本之

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你好，关于上述的问题，解答如下, 小区物业费收取标准是由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同中双方约定的。 根据我国《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准;前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主(双过半业主)同意。

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1、根据《物业管理条例》第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。至于物业不签合同的原因暂不深究，有可能是业委会的合法性，有可能是物业对前期合同价格的不满，想提升物业价格，也有可能物业未如开业主大会。合同的签订要遵守平等、自由的原则，物业公司有权选择签与不签。
2、《中华人民共和国合同法》第十二条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，其他形式主要指行为合同形式，也就是通常所说的事实合同。是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。
3、《条例》第二十六条　“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”这一条需要认识一个问题，“业委会与新物业签订物业服务合同生效”是“前期物业服务合同终止”的充分条件而不是必要条件，只要新的物业服务合同未签订生效，原前期物来服务合同即有效。
4、如果前期物业服务合同中约定了终止时间，那么，此后期间，物业公司仍在提供服务，则形成实事合同，如果未约定终止时间，合同自然有效，在提供服务的前提下，业主自然要交纳物业服务费用。
5、对于律师函的问题，因为合同关系仍存在，建议交纳费用，如果对物业服务有异议，法院对滞纳金一般不予支持。