包敬立律师,男,江苏徐州恒邦律师事务所主任律师;具有律师资格和企业法律顾问资格。1998年以徐州市名列前茅的成绩通过全国律师资格考试和企业法律顾问资格考试;从事律师执业以来,担任数十家单位法律顾问,为当事人挽回经济损失数亿元;成功为当事人申请国家赔偿近100万元.代理的民事案件在
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根据婚姻法的规定,夫妻关系存续期间所购房产,无论房屋产权证上的权利人是一方亦或两方,该房产均应为夫妻共有财产。如果夫妻一方未经对方同意,擅自与他人签署了房屋买卖合同,根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”的规定,夫妻一方未经对方同意擅自处分共有财产应为无效。但实践中,为保护善意第三方的利益,该房屋买卖合同是否有效应予以区别对待。其
一:若房屋权属凭证将夫妻双方均作为权利人予以登记,且无法构成表见代理,则该合同无效。其
二:若房屋权属凭证仅将出卖方登记为权利人,其配偶未被登记为权利人,则该合同有效。就此问题,上海市高级人民关于审理二手房买卖若干问题的解答也予以了明确。该解答第2条规定:审判实践中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错,与出卖人恶意串通,损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。对方擅自处理夫妻共同财产,另一方主张赔偿损失时,需要注意以下两个问题:
1、请求赔偿应以提起离婚诉讼为前提。在不离婚的情形下,不能单独提起损害赔偿诉讼。
2、要求赔偿的范围仅以物质损害赔偿为限,不涉及精神损害赔偿。
夫妻一方赠与共同财产,法律上是可以追回的。
夫妻双方应协商一致,任何一方无权单独处分夫妻共同财产,若夫妻一方超出日常生活需要擅自将夫妻共同财产赠与他人,赠与行为应当认定为无效,夫妻中的另一方有权请求受赠人返还。
【法律依据】
《民法典》第一百五十七条,民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。
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