房屋租赁合同多少年有效

在实践中，房屋租赁合同的有效期通常设置为二十年以下。
根据我国现行《中华人民共和国民法典》的相关法律法规，出租方与承租方在签订租赁合同时，如若约定的承租年限超出了法定的二十年上限，那么超出部分将被视为无效条款。
然而，如果双方同意进行多次续签，且每次续签的期限均未超过二十年，则累计的租赁期限即使超过二十年也仍属有效。
《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。