一般来说，小产权房的形成有着以下四种常见方式：
首先是由房地产开发商或者相关单位直接在农村地区购得农村集体用地，并在此基础上进行开发；
接着是由乡级政府或者村委会自行完成，在其所属区域内的农村集体用地上进行建筑工程的规划和实施；
还有一种情形则是由农村地方政府或是村委会提供土地资源，由市场力量参与投入，共同推动建筑项目的开展；
最后一种则是一些面积约为100至300平方米之间的二层小楼与塑料大棚相结合，或者是独门独户的“生态山庄”、“科技园区”类型的住宅房屋。
考虑到农村宅基地是归集体所有而来，因此，在集体用地范围内所建成的住房仅能在集体内部的成员之间进行流转，不能将房子出售给城市居民。
此外，来自城市的居民同样没有权利收购集体所有制土地上建造的建筑物，更不用说这类土地上的建筑并非真正意义上的商品房，即使选择购买，也无法取得包括《房屋所有权证》、《土地使用权证》等在内的正规法律手续。《中华人民共和国土地管理法》
第九条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。
徐州
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