卧龙区房产纠纷律师

[律师回复] 2025 年河南省二手房过户税费规定如下： 契税 家庭唯一住房：面积为 90 平方米及以下的，按 1% 的税率征收；90 平方米以上的，按 1.5% 征收。 家庭第二套改善性住房：面积为 90 平方米及以下的，按 1% 的税率征收；90 平方米以上的，按 2% 征收。 其他情况：住房按 3% 税率征收，其他房屋和土地权属转移为 4%。 增值税 个人购买不足 2 年的住房：对外销售按 5% 征收率全额缴纳。 个人购买 2 年以上（含 2 年）的住房：对外销售免征增值税。 自建不动产（不含自建自用住房）：按销售额的 5% 计算缴纳。 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：随同增值税一并征免，分别以纳税人实际缴纳的增值税为计税依据。城市维护建设税税率为市区 7%、县城或镇 5%、其他 1%；教育费附加为 3%；地方教育附加为 2%。增值税小规模纳税人减征 50%。 个人所得税 能提供完整房屋原值凭证：转让二手房取得的所得按 “财产转让所得” 税目征收，税率为 20%，允许从转让收入中减除房屋原值及相关费用。 未提供完整房屋原值凭证：核定征收比例为 1%。 免征情形：自用五年以上且为唯一家庭生活用房免征；家庭财产分割无偿赠与免征；离婚析产分割房屋产权不征收。 印花税：个人买卖房屋按 “产权转移书据” 税目计算缴纳，税率为万分之五，买卖双方分别计算缴纳，但个人销售或购买住房暂免征收；增值税小规模纳税人减征 50%。 土地增值税：转让二手房时，销售住房暂免征收；个人之间互换自有居住用房地产免征；继承不动产不属于征税范围；赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的房产不征收。

[律师回复] 这种情况可先与邻居协商，若协商不成，可向当地相关部门反映寻求解决办法，或考虑通过法律途径维护自身权益。

[律师回复] 房子先租给别人后抵押给银行贷款，并不影响你依法维权，以下是一些常见的维权途径： 诉讼前准备 证据收集：需要收集能证明你对起诉人享有合法债权的证据，如合同、借条、转账记录、聊天记录、证人证言等。同时，收集起诉人房子先租后抵的相关证据，比如租赁合同复印件、抵押登记信息、房屋产权证明等，可通过向房产管理部门查询获取相关抵押登记资料。 了解租赁和抵押具体情况：仔细查看租赁合同，明确租赁期限、租金支付方式等关键条款。向银行了解抵押的债权金额、还款期限等信息，以便评估后续执行的可行性。 诉讼过程 申请财产保全：在起诉时或诉讼过程中，可向法院申请对起诉人的房屋进行财产保全，防止其在诉讼期间转移或处分该房屋。法院会根据你的申请和具体情况，决定是否采取保全措施，如查封、扣押、冻结等。 提起诉讼：向有管辖权的法院提起诉讼，要求起诉人偿还债务。在诉讼请求中，可明确要求对抵押房屋在拍卖、变卖后所得价款优先受偿你的债权。法院会根据双方提交的证据和相关法律规定进行审理。 执行阶段 参与分配：如果银行先于你就该房屋的抵押权向法院申请实现债权，启动了对房屋的拍卖程序，你可在执行程序中申请参与分配拍卖款。按照法律规定，抵押权人银行对拍卖款享有优先受偿权，但在银行的债权得到清偿后，如有剩余款项，你作为普通债权人可以参与分配剩余部分。 租赁关系处理 若租赁合法有效：根据 “买卖不破租赁” 原则，即使房屋被拍卖，原租赁合同在租赁期限内仍对新的房屋买受人继续有效。你不能要求承租人提前搬离，但可要求起诉人以租金收入偿还债务。 若存在虚假租赁等情况：如能证明租赁合同是为了逃避债务等目的而虚构的，或存在其他损害你债权的情形，可向法院申请确认租赁合同无效或撤销租赁合同，从而消除租赁关系对房屋执行的影响。

[律师回复] 过户条件 符合规定的土地用途：土地用途必须符合相关规划等规定，若擅自变更土地用途则可能无法过户，比如不能将农业用地未经许可变更为建设用地后过户。 土地来源合法：土地须通过出让、划拨等合法方式取得，非法侵占等违规取得的土地，其使用证不能过户。 缴纳相关税费：根据土地性质不同，如出让土地与划拨土地规定不同，可能需缴纳土地增值税、契税等相关税费，只有履行了法定的税费缴纳义务后，才可能办理过户手续。 相关部门审批：需要经过土地管理部门等相关部门的审核批准，这些部门会审查土地使用证过户是否符合土地管理法规、城市规划等各项要求。 权属清晰无争议：土地权属要清晰，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵或纠纷。 一般过户流程 出让性质的国有土地过户流程 签订转让合同：交易双方需签订书面转让合同，明确双方的权利和义务，包括土地位置、面积、转让价格、付款方式等内容。 准备申请材料：通常需要提供国有土地使用证、身份证明、转让合同、宗地界址点图、建筑物产权证明等资料。 提出过户申请：交易双方共同向县级以上地方人民政府土地管理部门提出土地变更登记申请。 部门审核与勘察：土地管理部门对申请材料进行审核，并可能进行实地勘察，核实土地的实际情况与申请材料是否相符，检查是否按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地等。 缴纳税费：审核通过后，按照规定缴纳相关税费，如土地增值税、契税等。 变更登记发证：完成税费缴纳后，办理土地变更登记手续，注销原土地使用证，颁发新的土地使用证给受让方。 划拨性质的国有土地过户流程 审批与补缴出让金：一般需先经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，还可能需要补缴土地出让金，将土地性质转变为出让性质。 后续流程同出让土地：经批准并补缴出让金后，后续流程与出让性质的国有土地过户流程类似，即签订转让合同、准备材料申请、部门审核、缴纳税费、变更登记发证等。

[律师回复] 一般有信息有误、双方协商一致等原因。需如实填写并提供相关证据，具体可咨询当地相关办事人员。

[律师回复] 您好，我是文律师，请来电详细描述情况及注明诉求，方便给您判研解答189.37652328～190.69630260（V同号）

[律师回复] 如果买的二手房出现问题，首先得看问题的性质和合同约定。要是质量问题，可找原房主协商解决或要求赔偿。其他情况，比如产权纠纷，要尽快收集证据准备维权。再次，也可以考虑通过调解等非诉方式解决。最后，实在不行就只能通过诉讼来维护自己的合法权益了。

[律师回复] 可先与邻居协商，让其自行移除。若协商不成，可找居委会等调解。若还不行，可考虑通过法律途径解决，以维护自身合法权益。

[律师回复] 你好具体可电话沟通下

[律师回复] 遇到这种情况，你可以采取以下措施来解决： 沟通协商 与房东兄弟沟通：尝试与房东的几个兄弟坐下来，心平气和地沟通。向他们说明你与老大的租赁关系以及已经履行了多年的租赁事实，强调你的合法租赁权益，希望他们能尊重你的租赁权，在解决产权纠纷之前不要干扰你的正常经营。 与原房东老大沟通：联系之前一直收租的老大，要求他出面协调此事，毕竟你一直是与他建立的租赁关系，他有责任和义务解决好兄弟之间的纠纷，保障你的租赁权益。 收集证据 租赁合同：找出与老大签订的租赁合同，检查合同中的条款，明确租赁期限、租金支付方式、双方的权利和义务等内容，以证明你的合法租赁地位 。 租金支付凭证：整理好过去 4 年支付租金的凭证，如转账记录、收据等，证明你一直按时履行支付租金的义务。 其他相关证据：收集与租赁门面相关的其他证据，如装修合同、水电费缴费记录、营业执照等，这些都可以辅助证明你对该门面的合法使用和经营。 寻求第三方调解 街道或社区调解：如果沟通协商无法解决问题，可以向当地的街道办事处、社区居委会或人民调解委员会等第三方机构申请调解 。这些机构可以根据事实和法律，居中协调，促使双方达成和解协议。 房屋租赁管理部门：向当地的房屋租赁管理部门反映情况，寻求他们的帮助和指导。他们可以就租赁关系中的相关问题进行调解或提供处理建议 。 法律途径 发律师函：如果调解也无法解决问题，可以考虑委托律师向房东兄弟发送律师函，明确告知他们你的合法权益，要求他们停止干扰你经营的行为，否则将通过法律途径追究其法律责任。 提起诉讼：若对方仍然不听劝阻，继续干扰你的正常经营，给你造成了经济损失等，你可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求确认你的租赁权合法有效，要求房东兄弟排除妨碍、赔偿损失等。在诉讼过程中，要按照法院的要求提供充分的证据来支持自己的主张 。