怎样区分小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

小产权房有以下特点：

1.小产权房没有五证，不受法律保护；

2.小产权房没有拆迁补偿，政府要拆迁房子，小产权业主不会得到拆迁安置补偿；

3.小产权房屋质量无人监督，容易存在安全隐患；

4.小产权房由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。