商品房买卖合同是否可以口头约定

一、商品房买卖合同是否可以口头约定

商品房买卖口头约定无效，必须签订书面形式的合同。

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(一)当事人名称或者姓名和住所；

(二)商品房基本状况；

(三)商品房的销售方式；

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

(五)交付使用条件及日期；

(六)装饰、设备标准承诺；

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

(八)公共配套建筑的产权归属；

(九)面积差异的处理方式；

(十)办理产权登记有关事宜；

(十一)解决争议的方法；

(十二)违约责任；

(十三)双方约定的其他事项。

商品房的认购、订购、预订等协议具备以上商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《民法典》第四百六十九条

当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式是否可以够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

二、赠与合同是否可以约定违约金

赠与合同可以约定违约金。如果赠与人因故意或重大过失造成损害的，应该赔偿受赠人的损失。如果是附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任；赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。所以对于赠与合同也是存在违约责任的。

《民法典》第六百六十二条

赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。

赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担赔偿责任。

三、合同中有必要约定合同主体

当事人是有必要在合同中约定明确合同主体的。合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。且合同的主要内容包括，当事人的基本情况、标的、数量、价格、违约责任等。

合同主体是合同关系的主体，又称为合同当事人，包括债权人和债务人。债权人有权请求债务人依据法律和合同的规定履行义务；而债务人则依据法律和合同负有实施一定的行为的义务。

订立合同的主体需要满足以下条件：

1、具有相应的民事行为是否可以力，无民事行为是否可以力人订立的合同无效；

2、法律有特别规定的，行为人应当具备订立合同的相关资质。

根据《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：

（1）行为人具有相应的民事行为是否可以力；

（2）意思表示真实；

（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

订立合同主体资格的审查：

1、主体资格审查，主要在确定合同各方当事人是否具有相应的民事权利是否可以力和民事行为是否可以力。

2、合同当事人无订立合同的民事主体资格的，将影响合同效力。

3、确认国内一般企业的民事主体资格，应以其经依法登记取得的《营业执照》为准。无《营业执照》的企业法人下属机构或职是否可以部门、企业集团营等无订立合同的民事主体资格。

4、当事人超越依法登记的经营范围订立合同的，并不因此导致合同无效；但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。

5、司法实践中，大量的“工程项目部”等不具有民事主体资格的主体以自己名义对外订立的合同，并未被认定无效。但是，此类案件多是通过表见代理、职务代理（职务行为）等制度的适用来解决的，其法律风险对合同双方均显而易见。

《民法典》第一百三十七条

以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。

以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。

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