预售合同备案和合同备案，有何法律效应

一、预售合同备案和合同备案，有何法律效应

商品房预售合同登记备案对于判定预售合同效力确立了如下三个重要规则：

（1）商品房预售合同的登记备案，在性质上仅代表着我国行政主管机关所采取的一项合同管理手法，而并非构成确认合同效力的必备前提要素。

因此，当预售方具备了房地产开发及经营的资格，并且已经获得了商品房预售许可证时，只要合同内容是由双方当事人真实意愿表达且合法，那么便应当被确认为有效的商品房预售合同。

在此情况下，即使当事人未能完成登记备案手续，也不会对预售合同的法律效力产生任何影响；

（2）若双方当事人在合同中明确约定将办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的必要条件，则应当严格按照该约定执行；

（3）即便当事人在合同中约定将办理登记备案手续作为商品房预售合同生效的必要条件，但是由于未能完成登记备案手续，然而双方已经实际履行了合同中的主要义务，这可以被视为双方当事人共同协商决定排除对该要件的适用。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

二、预售合同有法律效益吗

预售合同时当其依法设立之后便产生了法律效力。

据2021年度生效的《中华人民共和国民法典》第一百四十三条明确示明，成功构建起如下条件的民事法律行为才算有效:

首先，行为人为实施此项行为应有与之匹配的民事行为能力;

其次，意思表示需真实无误;

最后，不违反任何法律、行政法规的强制性规定，也不得违逆公序良俗。

此外，根据同一法典中的第四百九十五条规定，双方当事人通过协议达成在未来某一特定期限内签订合同的认购书、订购书以及预订书等，实际上即可构成预约合同。

若有当事人未能履行预约合同中约定的缔结合同之义务，另一方当事人即可请求其为预约合同所导致的违约责任负责。

《民法典》第四百九十五条

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

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