买卖不破租赁的规定并非是只针对房屋,对于任何的没有被所有者办理抵押或者是担保手续的不动产,都可以需要遵守买卖不破租赁的规定,对于人身人而言,若是将房屋或者是其他的不动产租赁给其他人之后,又想变更所有权,此时租赁主体的权益会受到买卖不破租赁规定的保护。
......一般来说,租赁的房屋没有按手印的,但当事人在合同上签字或者盖章的,租赁合同就成立,依法成立的租赁协议具有法律效力。根据有关规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。
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1、出租人不具有出租房屋的实体权利,将导致合同无效
①房屋的所有权人出租的:应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致,必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的:应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致,是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的:应注意审查是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的:应注意审查是否经出租人同意,是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、将违法建盖的房屋用于出租的,将导致租赁合同无效
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民应当认定有效。
3、租赁合同的期限违反法律规定的,合同无效
①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民应当认定超过部分的约定无效。
4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)属于违法建筑的
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
(三)违反规定改变房屋使用性质的
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定,出租房屋应当进行备案登记,但是根据合同法及其司法解释的规定,不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的,而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章,不是法律和行政法规,对其的违反,只构成行政违规,而不能据此认定合同无效。
城市房地产管理法第五十三条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定,房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
根据上述规定可知,我国实行房屋租赁登记备案制度,是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度,主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋,另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示,以维护第三人的合法权益。
根据司法解释第九条规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
未办理备案登记不影响合同的效力,应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为,只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋,承租人交付租金,合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案,主要是便于管理的需要,登记备案的合同具有对抗第三人的效力,在理论上属于对抗要件主义,不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移”,因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。
对于房屋租赁合同,不是房主签的字是否有效这个问题,解答如下, 房屋租赁合同,不是房主签的字无效。 房屋租赁合同(Housiglesigcotrcts)是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式,合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息,所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。我国《合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 房屋租赁合同,是指承租人与出租人就房屋租赁的相关权利义务达成一致合意,从而签订的协议
四川剑州律师事务所
马飞律师,男,西南政法大学法学专业毕业,四川剑州律师事务所专职律师。自工作以来一直从事着法律实务工作,多年的执业生涯已积累了较强的实务经验,至今已成功办理多起诉讼案件,为企业与个人保驾护航,赢得权利、排除风险、避免损失,维护了委托人的合法权益。专业造就卓越,成就价值。多年执业经历,千百次法庭对阵、商务谈判和纷争斡旋,己形成独特办案风格和特点:法理基础深厚,实践经验丰富。办案作风顽强、理性,维权态度强硬、坚决,且方法科学,讲求谋略,求真务实,特别擅长处理复杂且具挑战性的法律事务。精于商务谈判和法庭辩论,思维敏捷,应变灵活,逻辑严谨,语言准确。熟知现行法律,深谙企业成败的奥妙,擅于合法地巧用法律计谋为企业运作进行战略和战术谋划,满足客户对法律服务的高层次、个性化需求。经济腾飞需市场有序,和谐社会要法治保证,为您当顾问,做参谋,保驾护航,寻公平,求正义,共创辉煌。主要擅长:刑事辩护、交通事故、劳动争议、工伤赔偿、离婚继承、合同纠纷、债权债务等案件。执业理念:忠于法律、诚于事实,诚实守信、勤勉尽责,厚德明法、高效务实。执业宗旨:全心全意、最大限度地维护当事人的合法权益。
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