什么是商品房和住宅房的区别

商品房与住宅房之间存在以下差异：
首先，在性质层面，商品房是商品化的交易方式，其在房地产市场被视为一种交换品，依据市场价格进行销售。
买卖双方之间往往存在议价与博弈，且所有交易均受到国家规范的经济环境约束。
相比之下，住宅房仅承担提供人类居住这一基本需求的职责，国家有权根据相关政策将其划分为多个类别，例如常见的普通住宅、高档住宅、多层住宅及高层住宅等等。
其次，两者在产权期限方面亦有所不同。
鉴于商住房仅享有50年的土地使用权，土地使用年限期满后可向有关部门申请延期。
然而，纯住宅房则拥有长达70年的所有权，只需支付相应费用便可实现土地使用权期限的自动延续。
第三，在所有权归属上，商品房的交易属于国家政策规定范围之内，交易结果既可能为外销商品房，也可能是内销商品房。
依据商品房售出后所发挥的作用，可进一步细分为居住型及其他非居住性用途，使得商品房的应用范畴相对较广。
而作为住宅用途为主的住宅房，其主要功能便是为大众提供休闲舒适的生活居所，并不追求商业效益，原则上普通住宅是严禁公开出售的。
最后，就贷款事宜而言，购买商品房通常无法申请公积金贷款，但在个别楼盘的开发商积极运作之下，部分此类产品得以实现。
相反地，住宅房则可申请公积金贷款，并可享受到五至六成的分期付款优惠待遇。

《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。