商品房预售合同印章的法律效力如何

一、商品房预售合同印章的法律效力如何

1、当房地产开发商就商品房规划范围内的房屋及其附属设施做出明确的描述与承诺，且此等表述对于商品房买卖合同的签署以及房价的确定具有重大影响时，即便销售广告或宣传材料中的相关内容未被详尽写入合同之中，亦应被视为合同的有机组成部分，对签约双方产生相应的合约约束力。

2、在未能签署正式合同之前，如果双方由于某一方的责任而未能达成合作，则应依据定金法规进行处理。若无法归咎于双方的原因导致合同无法顺利签订，则应退还定金。在商品房预售环节，开发商通常会在合同签署前要求买方支付一定金额的定金，以确保买方确实有意购买房屋，同时，开发商也会为买方保留其选定的房屋。在此情况下，虽然预售商品房合同尚未正式签订，但定金手续已完成，故定金条款应被视为有效，应依照定金法规进行处理，即若买方违约拒绝签署购房合同，卖方无需返还定金；反之，若卖方违反合同约定，将房屋出售给他人，买方有权要求卖方双倍返还定金。若非由于卖方或买方的原因导致购房合同无法签订，如政府将卖方开发的房屋整体收购用于公共事业，则卖方应全额退还买方所支付的定金。

3、商品房预购协议若符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且卖方已按照约定收到购房款项，则可认定该协议为有效的房屋买卖合同。

4、未办理备案登记并不意味着合同必然无效。

然而，若当事人约定备案登记为合同生效的前提条件，则应遵循该约定。商品房预售合同办理备案登记手续的初衷在于防范卖方一房多卖。法律设立商品房预售登记制度并非作为合同生效的必要条件。因此，若一方以商品房预售合同未经登记备案为由主张合同无效，仲裁机构和法院均不会予以支持。

然而，合同双方当事人仍可自行约定合同生效的条件，若当事人在合同中明确约定备案登记为合同生效的前提条件，则应遵循该约定。若合同约定需办理备案登记手续方可生效，但在合同生效前，买方已支付购房款，卖方已接收购房款；或者卖方已交付房屋，买方已实际入住，根据《中华人民共和国民法典》的规定，尽管合同生效的条件尚未满足，但双方已通过自身行为履行了合同的主要义务，可视作双方对合同条款的变更，该预售合同依然有效。

《民法典》第四百九十条

当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

二、商品房预售合同是最终正式合同吗

并不是最终的、具有法律约束力的正式合同。我们所提及的正式合同，实则应指商品房买卖合同，这才是所有房地产交易中最具权威性和规范性的合同形式。而商品房预售合同，尽管也属于买卖合同的范畴之一，其标的却是尚处于建设过程中的房屋，本质上相当于买卖双方签署的一份意向性协议，可以理解为此类合同其实更接近于定金合同。在所有类型的商品房销售行为当中，唯有商品房买卖合同才被视为进行房屋买卖交易时的正式且具有法律效力的合同。

《城市商品房预售管理办法》第二条

本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“商品房预售合同印章的法律效力如何”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。